銀貸只是工具，經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值。我是睦融小智，一名一線的銀行貸款策劃師，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者。本文寫(xiě)于2021年5月，保鮮期六個(gè)月，適用地上海。


本文簡(jiǎn)述2021年上半年銀貸融資市場(chǎng)的實(shí)操情況，給予下半年想要銀行融資3000萬(wàn)以?xún)?nèi)的老板們些許參考。


1.個(gè)人經(jīng)營(yíng)性抵押：


（1）長(zhǎng)期方案折損嚴(yán)重，更多銀行傾向中短期方案：


2021年年初，房住不炒成了銀貸市場(chǎng)的主旋律。原先較火的重資產(chǎn)輕收入方案受到極大限制，輕則升息、停擺（如招行、光大、興業(yè)等），重則直接重置方案（廣發(fā)、中信等）。長(zhǎng)期而言這是一件好事，刺激老百姓們不要炒房，踏踏實(shí)實(shí)干實(shí)業(yè)。只是短期而言，長(zhǎng)期銀貸方案的折損嚴(yán)重導(dǎo)致一些購(gòu)買(mǎi)流水線、固定資產(chǎn)、或想要做長(zhǎng)期方案的老板們?nèi)绻桨高x擇不慎，會(huì)承擔(dān)中短期的過(guò)橋成本和抽貸風(fēng)險(xiǎn)。受銀行盡調(diào)能力限制，改觀現(xiàn)狀可能需要一段時(shí)間。目前有一些銀行能做20年等額本息還款法，但借款合同只簽3~5年；個(gè)別銀行能做30年還款法，簽10~20年借款合同。


（2）開(kāi)始要求有開(kāi)票收入，可佐證經(jīng)營(yíng)的流水：


對(duì)新進(jìn)件的老板們，開(kāi)始要求有開(kāi)票收入，可佐證經(jīng)營(yíng)的流水要求。這個(gè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)的老板們或多或少都會(huì)有，問(wèn)題不大。極個(gè)別銀行要求流水能佐證借款用途。


（3）小微抵押的興起：


小微抵押是以企業(yè)為主貸人，而非個(gè)人。多數(shù)銀行控制在普惠額度1000萬(wàn)以?xún)?nèi)。優(yōu)勢(shì)是部分園區(qū)有貼息政策，利息可入賬減稅，成數(shù)能突破7成，重經(jīng)營(yíng)輕資產(chǎn)質(zhì)量。劣勢(shì)是只有中短期方案，上限1000萬(wàn)（相比個(gè)人經(jīng)營(yíng)性抵押上限3000萬(wàn)而言），部分政策性銀行雖然對(duì)開(kāi)票收入的要求極少，但是由于利率過(guò)低如果經(jīng)營(yíng)不善或行業(yè)有突發(fā)狀況會(huì)引起抽貸。所以適合經(jīng)營(yíng)較好但資產(chǎn)一般的老板。


（4）每年還本陷阱與過(guò)橋風(fēng)險(xiǎn)：


老生常談的問(wèn)題。利率低于4%的先息后本方案，多數(shù)會(huì)采取每年循環(huán)本金來(lái)測(cè)試?yán)习鍌兊倪€款能力。但許多老板借錢(qián)是用于長(zhǎng)期項(xiàng)目投資或購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)，每年還本會(huì)搭上一筆過(guò)橋費(fèi)用和抽貸風(fēng)險(xiǎn)。目前過(guò)橋市場(chǎng)普遍不太理想，可選擇的資方越來(lái)越少。所以不建議借“短”長(zhǎng)用。回款慢的老板更適合3~5年先息后本不回本（利率3.85%~8.5%）或20~30年等額本息還款法（利率4.1%~5.2%）。


（5）個(gè)人經(jīng)營(yíng)性抵押是否能代替按揭？


首先，如果一定要代替按揭，小智認(rèn)為也只有借款合同簽5年及以上的經(jīng)營(yíng)性抵押能代替按揭。理由是多數(shù)老板除非遇到特殊情況，5年以上才會(huì)考慮置換房產(chǎn)。簽5年（及以上）借款合同能保證5年內(nèi)資金使用的穩(wěn)定性。注意，這里指的是借款合同上的借款期限，而不是批復(fù)上的授信期限。某些銀行授信給10年，借款合同卻只簽1年。


其次，小智不建議資產(chǎn)薄弱、收入較低的工薪階層買(mǎi)公司、走流水去做經(jīng)營(yíng)性抵押。經(jīng)營(yíng)性抵押的本質(zhì)還是要看經(jīng)營(yíng)實(shí)質(zhì)的。該做消費(fèi)貸的還是做消費(fèi)貸，最起碼保證貸款的可延續(xù)性。目前各銀行嚴(yán)查真實(shí)經(jīng)營(yíng)，一旦抽貸轉(zhuǎn)貸都很難轉(zhuǎn)。


最后，那些收入充裕、實(shí)際經(jīng)營(yíng)、考慮二套、考慮法拍的老板們比較適合做個(gè)人經(jīng)營(yíng)性抵押。存貨周轉(zhuǎn)率高、利潤(rùn)率高的老板可以考慮短期3.85%左右的方案；存貨周轉(zhuǎn)率低、利潤(rùn)率一般的老板建議選擇長(zhǎng)期借款方案。


（6）二押政策怎樣？


二押升息了，已經(jīng)拿不到去年最低3.85%的利率，或者即便拿得到，但要求會(huì)非常高。目前正常個(gè)人抵押二押利率在4.15~8.5%之間。還款方式短、中、長(zhǎng)都有。




我是睦融智，唯道、善貸、且成。


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