（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）一貫秉承穩(wěn)健風(fēng)格的濱江集團，繼續(xù)強調(diào)在杠桿使用上保持理性。
8月26日晚間，杭州龍頭房企濱江集團發(fā)布2021年中期報告。期內(nèi)，濱江集團實現(xiàn)營業(yè)收入193.87億元，同比增長88.1%；歸母凈利潤12.67億元，同比增長46.5%；歸母扣非凈利潤12.62億元，同比增長73.90%；凈利率為6.54%。
截至2021年6月，濱江集團總資產(chǎn)1887.22億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)190.67億元，分別較上年末增長9.71%和3.80%。
為彰顯公司運營信心，今年以來，公司實際控制人戚金興先生增持公司股份13380800股，增持比例0.43%；控股股東杭州濱江投資控股有限公司增持公司股份114171600股，增持比例3.67%；實際控制人和控股股東共增持股份127552400股，增持比例4.1%。
受業(yè)績消息影響，濱江集團股價上漲，漲幅達2.00%，收盤報4.08元。
近七成土儲集中于杭州
濱江集團成立于1996年，從事房地產(chǎn)開發(fā)及其延伸業(yè)務(wù)的經(jīng)營，商品住宅的開發(fā)和建設(shè)是其目前最主要的經(jīng)營業(yè)務(wù)。
2021年上半年，濱江集團實現(xiàn)銷售額879.2億元，同比增長60.7%，位列克爾瑞行業(yè)銷售排名第23位，較2020年末上升4位，完成全年1500億元銷售目標(biāo)的59%；實現(xiàn)權(quán)益銷售434.3億元，同比增長63.8%；銷售權(quán)益比例49.4%，較上年同期上升1個百分點。
持有型物業(yè)方面，報告期末，濱江集團持有用于出租的寫字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積約35萬平方米，于期內(nèi)實現(xiàn)租金收入1.28億元。若投資性房地產(chǎn)采用成本法計量，期末賬面價值70.22億元。
值得一提的是，截至報告期末，濱江集團尚未結(jié)算的預(yù)收房款為817.8億元，覆蓋2020年營業(yè)收入2.8倍，較年初727.9億元增長12.35%，隨著未來項目逐步交付，預(yù)收款也將同步轉(zhuǎn)化為企業(yè)收入。
“2021年公司交付項目較多，計劃交付項目22個?！睘I江集團表示，上半年，公司已按計劃交付御江南、平湖萬家花城萬和苑（二期）、翡翠之星、溫州萬家花城、上品、上饒公園壹號和錦粼府7個項目，剩余15個項目計劃于下半年交付。
為增加企業(yè)可持續(xù)收入，濱江集團計劃于2021年新增30幅以上土地。2021年上半年，濱江集團新增土地儲備項目21個，其中通過并購獲取9個項目，累計新增土地面積94萬平方米，新增土儲計容建筑面積234萬平方米，新增土儲貨值權(quán)益比例55%。
值得一提的是，隨著行業(yè)集中度不斷提高，行業(yè)競爭往往轉(zhuǎn)為強強聯(lián)合、合作共贏。期內(nèi)，濱江與越秀地產(chǎn)在廣州的存量項目中達成合作，獲得黃埔區(qū)黃埔化工改造項目居住地塊35%的權(quán)益比例，權(quán)益對價約11.7億元。
截至2021年上半年末，濱江集團土地儲備可售貨值約2780億元，其中杭州內(nèi)占67%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括金華、寧波、嘉興、湖州、溫州、臺州等經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實的二三線城市占比16%，浙江省外占比17%。
“融資能力強、成本低”
在杭州集中土地出讓中獲取5塊土地后，濱江集團董事長戚金興一句“努力做到1%-2%的凈利潤水平”的話語在業(yè)內(nèi)廣為流傳。
這句話的原句是，“公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強、融資成本低、品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平?！?
在廣大吃瓜群眾眼中，1%-2%的凈利潤水平和躺著就能掙錢的房地產(chǎn)企業(yè)氣質(zhì)并不相符。而對房企而言，無論是“三道紅線”還是“土地兩集中”政策，都足夠其傷筋動骨，更何況杭州競價+競自持的出讓規(guī)則再度壓縮了房企的利潤空間。
換句話說，能在這樣的環(huán)境下做到不虧本，本身就是一件不簡單的事。而能獲得凈利潤的濱江集團，確實和戚金興所說的“融資能力強、融資成本低、品牌影響大”等因素有關(guān)。
2017年至2020年，濱江集團融資成本持續(xù)下降，融資利率分別為6%、5.8%、5.6%和5.2%，截至2021年6月末，濱江集團融資利率較2020年末再降0.3個百分點至4.9%，創(chuàng)下歷史新低。
與此同時，濱江集團融資成本一直低于行業(yè)平均水平。公開信息顯示，2019年房企債券融資的平均成本為7%，2020年房企新增債券類融資成本為6.13%。2021年上半年，房企境內(nèi)債券平均票面利率5.07%，境外債券平均票面利率為6.95%。
拿期內(nèi)發(fā)行的公司債舉例。7月7日，濱江集團發(fā)行2021年第一期公司債，融資利率達到3.96%，創(chuàng)當(dāng)時歷史新低；一個月不到，濱江集團再次發(fā)行第二期公司債，利率低至3.84%，遠遠低于行業(yè)平均水平。
截至報告期末，濱江集團有息負債規(guī)模461億元，其中銀行貸款占比73%，直接融資占比27%，債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為111.26億元，占比僅為24.1%，低于期末貨幣資金（180.63億元），可覆蓋短期債務(wù)。若按照2021年上半年末權(quán)益有息負債439億元計算，濱江集團可以節(jié)省約1.3億元利息。
據(jù)此計算，期末，濱江集團現(xiàn)金短債比為1.62倍，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為69.13%，凈負債率為91.24%，三項財務(wù)監(jiān)測指標(biāo)保持“綠檔”。
報告期末，濱江集團共獲得銀行授信總額度791.1億元，較上年末增加10.2%，授信額度已使用333.5億元，剩余可用授信額度457.6億元，占總額度的58%。直接融資可用額度上，截至報告期末已獲批尚未發(fā)行的公司債額度21億，注冊中的短期融資券額度16.2億元和超短融18.9億元，在注冊完成后可根據(jù)資金需求和市場情況擇機發(fā)行。
當(dāng)然，企業(yè)發(fā)展不可能依靠有息負債的無限制增加，主要依靠的還是成本優(yōu)勢和加速銷售回款。2020年，濱江的平均回款率高達90%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。
濱江集團表示，2021年乃至未來兩到三年甚至更長時間，公司要繼續(xù)將有息負債水平控制在合理范圍內(nèi)，有息負債總額不超過總資產(chǎn)的30%，且要持續(xù)保持“三條綠線”，在行業(yè)中保持已有的優(yōu)勢。
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