無論購買新房還是二手房，我們在申請房貸時，都需要與開發(fā)商或業(yè)主簽訂的購房合同等作為證明材料，但這又會出現(xiàn)一個問題，就是我們在簽了合同、交了首付后再去申請貸款，最終房貸批不下來，該怎么辦呢？我們的首付還能退回嗎？
房貸審批不通過首付怎么辦？
房貸審批不通過的原因有很多，在實踐中，不同情況的處理也是不同的，在審理合同糾紛時法院一般會優(yōu)先適用合同中的約定。因此，合同中對貸款被拒的違約責任由誰承擔的約定是最重要的依據(jù)。
如果沒有約定或者約定不明，問題的關(guān)鍵就取決于責任方在哪一方。責任方在于開發(fā)商的，首付款可以全額退；但責任方在購房者本身，首付款則無法全額退回，一般會損失部分資金，嚴重點會全部損失。通常是按照以下原則處理。
【1】開發(fā)商的原因：
如果開發(fā)商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，銀行審查時發(fā)現(xiàn)這種情況是不會批貸款的，此時購房者可要求開發(fā)商退還首付及定金，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。
開發(fā)商沒有落實按揭貸款銀行、沒有及時報送按揭貸款材料等致使銀行按揭貸款無法辦理，導致雙方合同無法履行，合同目的無法實現(xiàn)，依據(jù)合同約定或者民法典的規(guī)定，購房者有權(quán)解除合同，退還首付款，并可要求開發(fā)商承擔違約責任。
【2】非買賣雙方的原因：
如果政府的政策或者銀行的規(guī)定發(fā)生變化導致購房者本應(yīng)拿到的貸款不能實現(xiàn)，購房者應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商，協(xié)商不成合同上又沒有約定的。購房者可以起訴并舉證自己沒有過錯并確實無力購房，要求開發(fā)商返還首付款及定金。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。
因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
【3】購房者的原因：
①如果購房者提供的資料不真實或者購房者的信用記錄不好造成銀行不予批準貸款，購房者應(yīng)該承擔違約責任。
②如果合同約定的時間已到，買方無法支付房款屬于違約，應(yīng)當按照合同的約定承擔相應(yīng)的違約責任。除非買賣合同就該問題約定了免責條款，否則消費者很難獲得全額退款。
③如果不能退回全款，具體能退多少錢，也同樣要看雙方合同的約定。如果違約，應(yīng)當按照合同的約定進行賠償，如違約金少于已經(jīng)支付的房款，開發(fā)商應(yīng)當在扣除違約金后退還買家已經(jīng)支付的其余房款。
④是否能轉(zhuǎn)手賣房。因為轉(zhuǎn)手賣房屬于債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當征得債權(quán)人(即開發(fā)商)的同意后才有效。
⑤是否可以和開發(fā)商協(xié)議延期貸款。如合同對此沒有約定，是否同意延期貸款的主動權(quán)在開發(fā)商手上。具體情況恐怕要看樓盤的銷售情況，如果銷售情況非常好，延期付款的可能性會降低。如果樓盤銷售一般的話，或者可以協(xié)商解決。
總而言之，目前有不少購房者簽訂了購房合同后，因各種原因，銀行貸款始終無法獲批，就會出現(xiàn)退房糾紛。一般情況下是首付能退，而定金不能退。
在具體執(zhí)行中很多樓盤是開發(fā)商統(tǒng)一指定銀行辦理貸款，所以提醒購房者應(yīng)盡量在合同中注明，“如果貸款不能辦理購房者可以解除合同并不承擔違約責任，開發(fā)商需返還首付款”。不過一般來說，開發(fā)商通常是不會加這項條款的。