編者按：
央行在2013年7月全面放開金融機構貸款利率管制，為了進一步推進利率市場化，完善金融市場基準利率體系，指導信貸市場產品定價，隨后創(chuàng)設了LPR。
也就在上周的8月20日，央行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的新LPR首次報價顯示，1年期LPR為4.25%，五年期以上LPR為4.85%。這一利率將在下一次（9月20日）發(fā)布LPR之前有效。
此次政策明確，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善LPR形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。
改革后，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率將以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。從10月8日起，每筆房貸的具體加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。需要注意的是，加點數值一旦確定，整個合同期限內都將固定不變。
目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調整加點數值，體現(xiàn)期限利差因素。
目前，央行5年期貸款基準利率是4.9%，二套房如果上浮1.1倍是5.39%（如果上浮1.2倍則是5.88%）。以8月20日公布的最新LPR計算，新政下首套房貸利率不能低于4.85%；二套房利率不能低于5.45%。比較之下，兩者基本相當，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。
目前，LPR每個月20日公布，但個人房貸利率并不是每個月都跟著LPR浮動。公告表示，個人住房貸款利率重定價周期可由銀行和貸款人協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。
現(xiàn)行執(zhí)行的房貸合同在利率重定價上，一般為每年1月1日調整貸款利率，如果上一年央行沒有調整基準利率，那房貸利率不會調整。
央行有關負責人明確，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。在10月8日即定價基準轉換日之前，已經發(fā)放和已經簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。
此外，新政只針對商貸，公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。也就是說，如果10月8日以后買房貸款時只使用公積金貸款，那還是沿用現(xiàn)在的模式。
同時，新政下首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
業(yè)內人士表示，目前來看完善LPR形成機制，并不是貨幣政策轉向，而是改善利率傳導機制，引導企業(yè)實際利率下行，不過實際效果有待觀察。
而且，在當前房地產市場“房住不炒”的大背景下，個人住房貸款的可得性也并不會因為利率市場化進展而放松。8月17日人民銀行副行長劉國強就表示，“……但有一點是肯定的，房貸利率不下降?！?/p>
央行貨幣政策委員會馬駿認為，受多方面因素影響，銀行利差走勢短時間內難以進行量化。主要看四方面情況：
一是宏觀經濟的情況，尤其是未來貸款需求是不是旺盛；
二是風險溢價，風險溢價又跟貸款違約率相關；
三是政策利率本身的情況，比如政策利率的水平和變化；
四是新的傳導機制落地的速度有多快，因為傳導機制到了銀行，還涉及到改IT系統(tǒng)等等，要花一段時間。