樓市重磅利好！
今天，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，釋放重要信息：按照目前的5年期LPR4.6%計(jì)算，首套房貸利率最低可為4.4%。
為堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就差別化住房信貸政策有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。二、在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
這意味著，按照目前的5年期LPR4.6%計(jì)算，首套房貸利率最低可為4.4%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次央行首次對(duì)于差別化房貸政策發(fā)布專門文件，充分體現(xiàn)了當(dāng)前房貸持續(xù)發(fā)力、扭轉(zhuǎn)近期房地產(chǎn)交易行情頹廢態(tài)勢(shì)的決心。
100萬房貸可少還4萬多
根據(jù)央行發(fā)布的《2022年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，當(dāng)前統(tǒng)計(jì)的全國個(gè)人按揭貸款利率方面，其利率為5.42%。若是按照減20個(gè)基點(diǎn)計(jì)算，那么實(shí)際的利率可以做到5.22%。我們可以測算下購房者的房貸利率變化和成本變化。以100萬貸款金額、等額本息、30年月供償還的方式計(jì)算：
1）5.42%的情況下：此時(shí)月供為5627.8元，利息總額為102.6萬元。
2）5.22%的情況。此時(shí)月供為5503.47元，利息總額為98.12萬元。
如此計(jì)算，月供額減少了124.33元，利息總額減少4.48萬元。
通俗來說，如果銀行在實(shí)際操作中確實(shí)可以按央行政策降低20個(gè)基點(diǎn)，那么貸款了100萬的購房者，其每個(gè)月可以少還100多元，30年加起來可以少還4萬元多。
此次央行明確了一條重要的思路，即首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。從該表述可以看出，當(dāng)前對(duì)于貸款利率的下行提出了新的要求和支持政策。
1、利率下限允許進(jìn)一步下調(diào)，這使得商業(yè)銀行貸款的空間更大，有助于后續(xù)更好地促進(jìn)房貸實(shí)際貸款利率的下調(diào)。
2、類似下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)的表述，充分說明下調(diào)的力度比較大，這也將引導(dǎo)銀行后續(xù)更好的制定貸款政策，尤其是推介一些低成本貸款的利率。
3、此類下調(diào)主要是強(qiáng)調(diào)首套房，實(shí)際上也是希望剛需購房成本進(jìn)一步降低，是非常好的支持剛需購房的政策
此次央行政策選擇在周末發(fā)布，也說明政策下調(diào)的引導(dǎo)非常緊迫和必要，充分體現(xiàn)了金融部門對(duì)于當(dāng)前房貸成本降低的導(dǎo)向，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為會(huì)產(chǎn)生四個(gè)重要的影響：
1、有助于引導(dǎo)地方政府和銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整貸款政策，尤其是在房貸利率方面，能降則降、能低則低，充分為低成本購房落實(shí)優(yōu)惠政策。
2、有助于引導(dǎo)房企積極推盤和銷售，尤其是結(jié)合近期的房貸利率成本較低的優(yōu)勢(shì)，鼓勵(lì)房企積極銷售，充分帶動(dòng)房地產(chǎn)交易行情的活躍。
3、有助于進(jìn)一步降低購房者的成本，同時(shí)結(jié)合近期各地政策持續(xù)放松的工作，客觀上可以進(jìn)一步促進(jìn)購房者購房壓力的減少。包括降低首付、降低房貸利率、松綁二手房限售、松綁限購等政策在一起，將為5月中下旬以及后續(xù)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件。
4、有助于各地基于實(shí)際情況開展房地產(chǎn)貸款工作，一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策實(shí)際上相當(dāng)于未來各地利率最低可以做到4.4%，這個(gè)利率是非常優(yōu)惠的。但實(shí)際操作如何，要看各地銀行等規(guī)定了。但有一點(diǎn)，按當(dāng)前對(duì)于新市民購房貸款政策進(jìn)一步放松的角度出發(fā)，未來新市民或可以拿到這些超低利率的貸款。這或也是此次政策對(duì)于剛需支持中的一層新的含義，體現(xiàn)了國家對(duì)于新市民購房方面的支持和保障。
政策目的是為了穩(wěn)定而不是活躍
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為央行調(diào)整差別化住房信貸政策，說明當(dāng)前房地產(chǎn)下行速度、幅度超過了容忍的底線，已經(jīng)影響到了穩(wěn)增長。
他分析，在高房價(jià)的背景下，新市民買房壓力空前巨大，目前的房價(jià)水平達(dá)到歷史最高點(diǎn)，這種情況下，必須降成本才能真正疏解樓市供需的錯(cuò)配。目前的樓市是有需求的，需求最強(qiáng)烈的是新市民，基本都是首次購房，可他們的壓力非常大，尤其在疫情下，收入和預(yù)期明顯下降的背景下，如果不降低購房成本，是無法從根本上解決樓市需求轉(zhuǎn)弱、預(yù)期悲觀信心下降的結(jié)果。所以央行對(duì)首套房定向下調(diào)了房貸利率。
需要注意的是，這個(gè)政策對(duì)二套房并沒有調(diào)整，這說明，我們的政策導(dǎo)向還是不希望房地產(chǎn)吸納社會(huì)更多的資金，不希望社會(huì)資金過多過快地流入房地產(chǎn)，這是“房住不炒”的原則。我們的政策是有所為，有所不為，是有底線的，不是為了救市，更不是為了刺激地產(chǎn)而在金融政策上一股腦的放松。政策的目的是為了穩(wěn)定地產(chǎn)，而不是讓地產(chǎn)重新活躍起來，不要指望地產(chǎn)新一輪穩(wěn)增長中發(fā)揮很大的作用。我們的政策目標(biāo)是樓市穩(wěn)定，不至于對(duì)經(jīng)濟(jì)形成很明顯的拖累，不至于造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)啊，僅此而已。
在目前高房價(jià)下，降息只是降低了月供額度，但是無法降低高房價(jià)、高成本，李宇嘉認(rèn)為要全面降低成本，是需要降低一攬子全鏈條的成本，就包括土地成本、稅費(fèi)成本，也包括這次的金融成本，只有這樣才能讓更多新市民有購房的能力。