01

這2個(gè)月以來(lái),網(wǎng)上鋪天蓋地關(guān)于利率下調(diào)的消息。

2月中下旬,首套5.65%,二套5.85%;3月初,首套5.6%,二套5.7%;3月中,首套5.3%,二套5.5%;4月上旬,首套5.0%,二套5.25%......

這不,最近又有消息稱:有銀行首套利率已經(jīng)降至4.7%。

任誰(shuí)都覺(jué)得,現(xiàn)在的利率應(yīng)該已經(jīng)4字開(kāi)頭了。然而,有部分購(gòu)房者卻反饋:我怎么享受不到這么低的利率?剛剛?cè)マk理了房貸,依然是5.3%。

這到底是怎么回事?

事實(shí)上,僅少部分外資銀行可以達(dá)到4.7%利率,比如匯豐銀行、渣打銀行等,并且只針對(duì)二手房業(yè)務(wù)。

限制條件也比較高,只針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶首套房。另外,像渣打銀行還規(guī)定,蕭山余杭部分地區(qū)辦理不了,臨安富陽(yáng)都做不了,房齡必須是95年以后的商品房等。

一直以來(lái),外資銀行確實(shí)都會(huì)比國(guó)資銀行利率更低,但同時(shí)辦理?xiàng)l件也更高。

朋友F,在2019年底買(mǎi)了一套二手房。當(dāng)時(shí),他抱著試試看的態(tài)度申請(qǐng)了花旗銀行,最終順利辦了下來(lái),首套4.8%+5個(gè)基點(diǎn),利率4.85%。

他也問(wèn)過(guò)別的國(guó)資銀行,某商業(yè)銀行利率報(bào)了5.35%,甚至還有更高的。同期里,他的利率算低了。

“幸虧我的流水還不錯(cuò),不然沒(méi)這么容易通過(guò)?!蓖赓Y銀行對(duì)收入流水、征信等審核會(huì)相對(duì)更嚴(yán)一點(diǎn),且需要先做預(yù)審,預(yù)審過(guò)不了,基本就沒(méi)戲了。

利率一年變一次,花旗銀行按開(kāi)始放款的那個(gè)月計(jì),次年同月如果LPR調(diào)整,下個(gè)月會(huì)跟著改動(dòng)。

從今年2月開(kāi)始,朋友F的利率已經(jīng)下調(diào)至4.7%,每個(gè)月又能多省下幾十元。

02

目前,二手房方面,杭州主流銀行利率為首套5.0%,二套5.25%,四大行、招商銀行、交通銀行基本都是這個(gè)利率。

也有中介說(shuō),首套房利率可以做到最低4.9%,比如中信銀行。

審批速度很快,公積金最快1天搞定,純商貸2-3天。純商貸放款一般需要半個(gè)月左右,省公積金放款需要1個(gè)月左右,市公積金則需2-3個(gè)月。

我采訪了幾位銀行工作人員及置業(yè)顧問(wèn),從反饋情況來(lái)看,基本還是首套5.3%,二套5.5%。

某工行工作人員告訴我,他們支行只做新房業(yè)務(wù),也是首套5.3%,二套5.5%。

如果資料齊全,從網(wǎng)簽到審批會(huì)在一周內(nèi)完成。純商貸放款需1個(gè)月,組合貸比較久,快的話3-4個(gè)月,慢的話要半年,省公、市公放款速度也會(huì)不一樣。

還有大城北一個(gè)新盤(pán),置業(yè)顧問(wèn)也和我說(shuō)了一個(gè)大概數(shù)據(jù),首套5.3%,二套5.5%。

錢(qián)塘云莊早一批網(wǎng)簽的購(gòu)房者,首套也都是5.3%。

不過(guò),不同的開(kāi)發(fā)商、不同的樓盤(pán),銀行給出的房貸利率都會(huì)有不同。

大江東某盤(pán)最新開(kāi)盤(pán)利率就比較低,各大銀行統(tǒng)一,首套5.1%,二套5.3%,其中包括四大行。

一般情況下,同一張預(yù)售證搖號(hào)的新房,銀行報(bào)利率都是一樣的,晚點(diǎn)辦也不會(huì)有差別。但是有沒(méi)有過(guò)硬的人脈、財(cái)力,能不能拿到優(yōu)惠,就八仙過(guò)海各顯神通了。

有購(gòu)房者3月?lián)u中新房,買(mǎi)了債券,和銀行磨到了首套5.0%,審批通過(guò)當(dāng)天就放款了。

除此之外,我還得到消息,最近有些銀行提前還款不用支付違約金了。

比如某四大行支行,此前和我說(shuō)第一年不能提前還貸,如果還的話,需提前申請(qǐng)并支付違約金,而現(xiàn)在則不需要了。

03

總的來(lái)說(shuō),新房的利率要比二手房高出一些,但兩者相比高峰期時(shí),都已經(jīng)跌了1%左右。

去年5月-8月,杭州房貸利率“六連漲”。而在之前,杭州利率基本是首套5.2%,二套5.4%。

也就是說(shuō),杭州房貸利率已經(jīng)回到去年同期。

這也讓不少在高利率時(shí)期買(mǎi)房的購(gòu)房者,欲哭無(wú)淚。

朋友小吳自己是一名中介,去年11月?lián)炻┵I(mǎi)了一套二手房,總價(jià)155萬(wàn)左右。

當(dāng)時(shí),他辦理房貸的銀行是建行,之前已停貸許久。辦理時(shí),正好開(kāi)始接單。速度很在線,審批1天,放款2天,一周內(nèi)房東就拿到了錢(qián)。

但比之高峰期,利率降低并不多,依然有5.9%。

為了能少還點(diǎn)利息,他硬是拿出了3成多的首付,不到4成,想著能少還一點(diǎn)是一點(diǎn)。

要是按照3成首付,貸30年,等額本息,月供大概是6350元/月,而他目前的月供是6200元/月。

現(xiàn)在,他的心簡(jiǎn)直在滴血啊。要是按照現(xiàn)在的利率,他根本不用多付那幾萬(wàn),月供就只需要約5750元。

相比之下,每月可以少還450元,且當(dāng)時(shí)多付的首付,還足夠買(mǎi)家具家電了。

利率5.9%時(shí),總利息121萬(wàn);利率5.0%時(shí),總利息100萬(wàn)?!岸际菧I,這利息讓我一輛小轎車(chē)沒(méi)了。”

好在,他也時(shí)常安慰自己:“今年3月份買(mǎi)房的客戶,利率還是5.6%呢,和我也差不了多少,我畢竟早買(mǎi)早享受?!?/p>

04

現(xiàn)在,大家最關(guān)心的就是,利率還會(huì)不會(huì)繼續(xù)降低?

在我看來(lái),可能性很大,尤其是新房市場(chǎng)。

首先,杭州新房利率普遍在5.3%、5.5%,但已經(jīng)出現(xiàn)了5.1%、5.3%,別的樓盤(pán)可能也會(huì)相繼跟上。

同時(shí),二手房最低利率4.7%,也是一個(gè)“信號(hào)”,表明利率還存在下調(diào)空間。

其次,政策面還在放松。

4月13日,國(guó)常會(huì)提及降準(zhǔn);4月15日,央行正式確認(rèn)降準(zhǔn)。

4月18日央行、外匯局發(fā)布23條金融支持舉措,明確“因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策,合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”。

央行也披露,3月份以來(lái),全國(guó)已有100多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況,自主下調(diào)了個(gè)人房貸利率,平均下調(diào)幅度在20個(gè)基點(diǎn)到60個(gè)基點(diǎn)之間不等。

金融持續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)合理讓利、監(jiān)管繼續(xù)加大房地產(chǎn)金融回暖力度,國(guó)家一系列放松舉措是非常明顯的。

降準(zhǔn)只是第一步,也不排除第二、三季度出現(xiàn)降息的可能性。

最后,相比同級(jí)別城市,杭州利率并不算很低。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),4月住房信貸寬松幅度進(jìn)一步擴(kuò)大,監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率和二套利率均創(chuàng)2019年以來(lái)月度新低。

其中,像蘇州、南京,基本都能做到首套4.6%,和杭州有小幅差距。

就連一線城市上海,也有銀行下調(diào)房貸利率,部分銀行首套、二套分別下降到4.95%、5.65%;深圳多家銀行已于1月份將首套房貸利率加點(diǎn)由45BP調(diào)低為30BP,主流房貸利率是首套最低4.9%,二套5.2%。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),若是首套利率能降至4.6%基準(zhǔn)線,當(dāng)然是一個(gè)大大的利好,又能減少很多購(gòu)房成本了。