最近,在網(wǎng)上看到不少說什么20年先息后本利率4%,20年等本利率3.8%的抵押貸。小二作為業(yè)內(nèi)人士,每次都覺得這很扯淡。

你說它完全假的吧,它也有幾分真。比如,利率就是真的。但你說它真吧,它又沒有把具體的還款方式、貸款年限給說透。趁著今天有空,小二就來和大家聊聊貸款利率那些事兒。

LPR是貸款市場報價利率,它由18家銀行共同報價產(chǎn)生,計算方法為去掉一個最高價和一個最低價,最后算術(shù)平均得出,每月20日重新報價計算。

截止2022年6月20日,貸款市場最新報價利率一年期3.7%,五年期及以上為4.45%。

我們的房貸、抵押貸都是在此基礎(chǔ)上浮動。抵押貸款通常在LPR利率加點-10到175。

比如,下圖這個3年期的貸款,利率就是在5年期LPR 4.45%的基礎(chǔ)上降低0.45%,也就是4%。

而某些中介口中所說的,20年先息后本利率4%,20年等本利率3.8%的抵押貸,顯然不符合LPR這個基準。

真實的情況不外乎兩種:

一種是他說的不是貸款年限,而是授信年限。如上圖中的貸款期限3年,授信時間20年。授信期內(nèi),貸款到期需歸還本金再續(xù)貸;

另一種情況是氣球貸,即為借款人提供了一個較短的貸款期限,又以一個較長的期限來計算月供,減輕前期還款壓力。

比如3年期的“氣球貸”,按20年計算月供。也就是中介說的20年等本,利率3.8%的產(chǎn)品。

在辦理貸款時,因為一些原因產(chǎn)生了除貸款利息以外的支出。比如,銀行要求購買理財、購買保險等;

這些額外的費用加到貸款利息中就產(chǎn)生了貸款的實際利率。

舉個例子:

小王申請抵押消費貸50萬元,利率5.2%。但銀行的受理條件是,購買一份4000元的保險。

因此他的實際利率是:(貸款本金50萬元*年利率5.2%+保險費4000元)÷50萬元=6%

注:以上是針對中途不歸還本金的計算;

所謂的月息1厘就是0.1%,1分也就是1%。當然,這里的利率只是月利率,

貸款年利率=貸款月利率*12(月)

但月息的說法不太規(guī)范,比較容易演變成一些“低息套路”

比如,同樣是借款100萬,1年期。小貸公司的月息6厘,和銀行的月息6厘就有著較大差別。我們直接把兩者的還款計劃調(diào)出來對比:

銀行月息6厘:

小貸月息6厘:

問題出在哪兒呢?

已知:月利率=當月利息÷當月剩余未還本金,月息6厘,年利率7.2%。

在銀行的還款計劃表中,不管哪一期的(當月利息÷當月剩余未還本金),它都是0.6%。

可小貸的還款計劃表就不太一樣了!

第一期:10865.83元÷100萬元=1.0865%

第二期:10013.19元÷921530.26元≈1.0865%

第三期:9151.29元÷842207.88元≈1.0865%

也就是說小貸對外報的月息6厘,實際年利率是

1.085%*12=13.03%左右。

之所以它也報月息6厘,是因為它的月息是,總利息7.2萬÷12月÷總本金100萬=0.6%。

這算法顯然就不太合理了,我們每個月都在還本金,本金是逐月減少的,怎么可以用總本金來分攤利息呢?

所以,當借貸公司給你說月息多少時,還是把還款計劃表打印出來,看看真實利率多少吧。