有貸款的房子怎么過戶?現(xiàn)在大部分人都是通過房屋貸款買的房子,很多人在遇到資金問題時(shí)會(huì)想要通過賣房的方式籌措資金。那么,有貸款的房子怎么過戶?
房屋買賣的方式過戶:
市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過戶申請(qǐng)后,應(yīng)對(duì)買賣雙方提供的申請(qǐng)過戶資料進(jìn)行審核,審核內(nèi)容如下:
1、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效;
2、申請(qǐng)書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤;
3、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚,有無權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象,是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍;
4、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn);
5、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán);
6、買賣已出租的房地產(chǎn),承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán);
7、買賣共有的房地產(chǎn),共有人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán);
8、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。
房屋贈(zèng)與方式過戶:
1、簽署確認(rèn)書
贈(zèng)與人與受贈(zèng)人一起到房管局簽署確認(rèn)書,并帶齊相關(guān)資料,如該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)證或購(gòu)買合同等;雙方房地產(chǎn)贈(zèng)與人同受贈(zèng)人就無償贈(zèng)與協(xié)議,表明無償贈(zèng)與是贈(zèng)與人的真實(shí)意愿,接受贈(zèng)與是受贈(zèng)人的真實(shí)意愿。
另外,補(bǔ)充一點(diǎn),在贈(zèng)與業(yè)務(wù)當(dāng)中,如果受贈(zèng)人為未成年人,贈(zèng)與人單方出具的贈(zèng)與書亦有法律效力。收費(fèi)情況:簽訂委托書時(shí)至少要收齊工本雜費(fèi),其中包括測(cè)繪費(fèi),100平方米以下的每份50元,公證費(fèi)每份200元,查冊(cè)費(fèi)100元。
2、評(píng)估
收費(fèi)情況:評(píng)估費(fèi)是該物業(yè)的評(píng)估價(jià)的5‰,但每宗至少要收取1000元。由于是贈(zèng)與業(yè)務(wù),評(píng)估價(jià)通常會(huì)較市價(jià)低。
3、辦理贈(zèng)與公證
收費(fèi)情況:贈(zèng)與公證費(fèi)是評(píng)估價(jià)的2%。
4、繳納稅費(fèi)
收費(fèi)情況:到房管局辦理贈(zèng)與登記,這個(gè)環(huán)節(jié)的收費(fèi)比較復(fù)雜,到了房管局之后,會(huì)對(duì)該物業(yè)再重新作出評(píng)估,其中包括:
契稅為房管局的評(píng)估價(jià)的3%;
印花稅為房管局評(píng)估價(jià)的0、5%;
房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)為每宗80元(每多一位受贈(zèng)人,則加10元)。
以上三項(xiàng)一般都由受贈(zèng)人支付。還有一項(xiàng)是土地出讓金,則按所受贈(zèng)物業(yè)的房產(chǎn)性質(zhì)而定,如部分沒有交納出讓金的房改房則要贈(zèng)與人補(bǔ)交。值得一提的是,如果贈(zèng)與房產(chǎn)是房改房性質(zhì)的,則經(jīng)過此贈(zèng)與手續(xù)之后,就改變了其性質(zhì),轉(zhuǎn)為商品房。
5、出新房產(chǎn)證
注:如果贈(zèng)與人和受贈(zèng)人之間是直系親屬、姻親的話,則免契稅。如父母與子女之間或夫妻之間的贈(zèng)與則免除契稅。
貸款二手房買賣流程:
1、賣方向銀行提出申請(qǐng)。
2、經(jīng)銀行審查同意的,由銀行、賣方和買方簽訂協(xié)議,銀行同意賣方轉(zhuǎn)讓住房,賣方承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權(quán)銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息,買方承諾交易時(shí)將房款劃入賣方在銀行開立的賬戶上。
3、賣方和買方簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同。
4、買方向銀行提出新的貸款申請(qǐng),貸款額可以為賣方剩余貸款余額,也可以按照下列公式計(jì)算:貸款額=所購(gòu)住房市場(chǎng)價(jià)格×二手房貸款成數(shù)。
5、銀行經(jīng)審批同意后,與買方簽訂新的借款合同和抵押合同,出具同意貸款的承諾函。
6、賣方與買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
7、銀行與賣方到房地產(chǎn)管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù),同時(shí)與買方申辦新的抵押登記手續(xù)。
8、銀行對(duì)買方發(fā)放貸款,根據(jù)買方的授權(quán),將貸款劃到賣方開立的賬戶上,然后根據(jù)賣方的授權(quán),從賬戶上直接扣收賣方尚未償還的貸款本息,終止原借款合同。