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房貸保險(xiǎn)全稱“個(gè)人住房抵押綜合保險(xiǎn)”或“個(gè)人抵押貸款房屋綜合保險(xiǎn)”，是購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行為防范房貸風(fēng)險(xiǎn)要求貸款人必須購(gòu)買的保險(xiǎn)。此處所指“貸款”為商業(yè)銀行貸款，不含公積金貸款部分。財(cái)險(xiǎn)公司原有的房屋損失險(xiǎn)，是對(duì)所保房屋提供保障，如果在還貸期間，因火災(zāi)、爆炸、暴雨、臺(tái)風(fēng)等原因造成抵押房屋的損失，以及為搶救房屋財(cái)產(chǎn)所需支付的合理施救費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將按照合同給予賠償。保險(xiǎn)市場(chǎng)上的房貸險(xiǎn)都含有新條款，增加了針對(duì)被保險(xiǎn)人的還貸保證責(zé)任，規(guī)定還款人在保險(xiǎn)期限內(nèi)因遭受傷害事故導(dǎo)致死亡或傷殘，喪失全部或部分還貸能力，造成連續(xù)三個(gè)月未履行或未完全履行借款合同上約定的還貸責(zé)任，保險(xiǎn)公司將按規(guī)定的比例承擔(dān)銀行貸款余額的全部或部分還款。同時(shí)，在合同中列出了死亡和不同傷殘等級(jí)相應(yīng)的償付比例。上海市場(chǎng)上目前的房貸保險(xiǎn)主要以“上海個(gè)人住房抵押綜合保險(xiǎn)”為主，包括了財(cái)產(chǎn)責(zé)任險(xiǎn)和還貸責(zé)任險(xiǎn)。還貸責(zé)任險(xiǎn)這種類似普通人身意外險(xiǎn)、又在費(fèi)率上有所優(yōu)惠的保障險(xiǎn)種，對(duì)于那些以房產(chǎn)為最大資產(chǎn)、且又沒(méi)有足額人身保障安排的人群來(lái)說(shuō)，不失為一種聰明的選擇。按照貸款多少安排好房貸險(xiǎn)，就不會(huì)因?yàn)樽陨碓庥龈鞣N意外傷害失去還貸能力，而導(dǎo)致所購(gòu)房產(chǎn)因還不了貸款而被銀行收回。上海的一些銀行已經(jīng)不再?gòu)?qiáng)制要求貸款客戶購(gòu)買房貸險(xiǎn)，不過(guò)從實(shí)際支付的費(fèi)率來(lái)看，對(duì)于準(zhǔn)備買房的人而言，房貸險(xiǎn)對(duì)于意外保險(xiǎn)或者定期壽險(xiǎn)而言，可以起到巧妙的替代作用。房貸險(xiǎn)的投保時(shí)機(jī)，是商業(yè)銀行已經(jīng)和借款人簽訂抵押貸款合同，只差房貸險(xiǎn)就可放款的時(shí)候。一是財(cái)險(xiǎn)公司原有的房屋損失險(xiǎn)，是對(duì)所保房屋提供保障，如果在還貸期間，因火災(zāi)、爆炸、暴雨、臺(tái)風(fēng)等原因造成抵押房屋的損失，以及為搶救房屋財(cái)產(chǎn)所需支付的合理施救費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將按照合同給予賠償。二是財(cái)險(xiǎn)公司和一些壽險(xiǎn)公司已經(jīng)開(kāi)辦的還貸保證保險(xiǎn)，這類保險(xiǎn)對(duì)貸款人在貸款期間內(nèi)產(chǎn)生的意外提供保障。三是壽險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)的帶有還貸性質(zhì)的兩全型保險(xiǎn)。投保人可以根據(jù)自己的貸款年期和貸款總額選擇相應(yīng)的保障期限和保額，隨著貸款金額的減少，保額也逐年遞減，使風(fēng)險(xiǎn)與保障充分匹配，更合理地分配每一分保費(fèi)。保障期內(nèi)，被保險(xiǎn)人一旦發(fā)生身故或全殘，其家人即可獲得相應(yīng)的賠償，用以償還剩余貸款。編輯本段作用房貸保險(xiǎn)一直被冠以“霸王條款”的惡名，主要原因在于其具有的強(qiáng)制購(gòu)買制度，且保險(xiǎn)的第一受益人是銀行，第二受益人才是購(gòu)房者，而這筆保費(fèi)卻完全由借款人承擔(dān)——要貸款先買保險(xiǎn)，是消費(fèi)者不得不遵守的規(guī)則。自2005年10月中國(guó)工商銀行率先取消強(qiáng)制房貸保險(xiǎn)后，以房產(chǎn)抵押擔(dān)保方式申請(qǐng)個(gè)人貸款的人士，可以自主選擇所抵押房產(chǎn)購(gòu)買保險(xiǎn)事宜，房貸險(xiǎn)不再是獲得貸款的必要條件。但是房貸保險(xiǎn)的作用卻是不可忽視的。提供基本的風(fēng)險(xiǎn)保障房貸保險(xiǎn)主要承保房屋損失，包括由于火災(zāi)、爆炸，暴風(fēng)、暴雨、臺(tái)風(fēng)、洪水、雷擊、泥石流、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、龍卷風(fēng)、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然坍陷，空中運(yùn)行物體墜落及外來(lái)建筑物和其他固定物體倒塌等原因造成的房屋直接損失，將由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償。喪失還款能力，保險(xiǎn)公司代還房貸保險(xiǎn)將保障延伸到人，當(dāng)保險(xiǎn)人因意外傷亡喪失還款能力的時(shí)候，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)向銀行償還剩余貸款，這樣就避免了被保險(xiǎn)人發(fā)生意外事故后給家庭留下償還壓力。特別是有些房屋貸款者就是家庭主要收入來(lái)源提供者，一旦遭遇不測(cè)，沒(méi)有房貸保險(xiǎn)會(huì)給家庭造成很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。編輯本段相關(guān)規(guī)定保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)限于被保險(xiǎn)人合法擁有產(chǎn)權(quán)的住房(含以抵押貸款方式購(gòu)買的商品房)，包括被保險(xiǎn)人購(gòu)買的商品房中計(jì)入房屋銷售價(jià)格、在銷售合同中列明的房屋附屬設(shè)施和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)，但該房屋附屬設(shè)施和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)不屬于本保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)范圍。1、由于下列原因造成保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)損失和費(fèi)用支出，保險(xiǎn)人負(fù)賠償責(zé)任：①火災(zāi)、爆炸、水管爆炸；②雷擊、暴雨、洪水、臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)、龍卷風(fēng)、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、泥流石、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然下降；③空中運(yùn)行物體的墜落，以及外界建筑物和其他固定物體的倒塌；④在發(fā)生上述災(zāi)害或事故中，為防止其蔓延，采取合理的、必要的施救措施而造成保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失；⑤以及為減少損失對(duì)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)采取施救、保護(hù)、整理措施而發(fā)生的合理費(fèi)用。2、由于下列原因造成的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失，保險(xiǎn)人不負(fù)賠償責(zé)任：①戰(zhàn)爭(zhēng)、軍事行動(dòng)或暴力行為；②核子輻射或各種污染；③地震及其次生災(zāi)害；④被保險(xiǎn)人或其家庭成員的故意行為；⑤保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、原材料缺陷，工藝不善等內(nèi)在的原因以及自然磨損，正常維修造成的損失所引起的費(fèi)用。3、保證期限：自投保次日(一般從入住之日)12時(shí)起到保單約定的終止之日12時(shí)止。4、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算：保險(xiǎn)費(fèi)=保險(xiǎn)金額(即所購(gòu)房款)×0.56%×保險(xiǎn)期限。編輯本段退保許多貸款人在提前還貸后，發(fā)現(xiàn)保險(xiǎn)公司并非是按照保險(xiǎn)時(shí)間平均計(jì)算應(yīng)退還的保險(xiǎn)費(fèi)用。房貸險(xiǎn)很多是按照貸款金額投保的，保險(xiǎn)公司承擔(dān)的還貸責(zé)任僅限于客戶欠銀行的本金余額，這個(gè)余額隨著客戶不斷還款而逐年減少，因而保險(xiǎn)公司承擔(dān)的還貸保險(xiǎn)責(zé)任也是逐年減少的?？蛻衾U的保費(fèi)，分?jǐn)傇谇懊婺晗薜囊咝?，越往后越低，這符合“風(fēng)險(xiǎn)與保費(fèi)對(duì)等”的保險(xiǎn)原則。所以退保時(shí)不是簡(jiǎn)單按照保險(xiǎn)時(shí)間平均計(jì)算應(yīng)退還的保險(xiǎn)費(fèi)用。投保時(shí)間越長(zhǎng)，費(fèi)率越低，即分?jǐn)偟矫磕甑谋ＹM(fèi)越少。而客戶提前退保時(shí)，實(shí)際承保時(shí)間比原保單的保險(xiǎn)時(shí)間要大大縮短，那么實(shí)際應(yīng)該收取的保費(fèi)需按照較短年限的費(fèi)率表計(jì)算，這與銀行的定期存折提前取款，需按照活期存款利率計(jì)算利息是一個(gè)道理，這樣，在退保時(shí)，原費(fèi)率再次提高了。退保時(shí)，按照保單約定，保險(xiǎn)公司一般會(huì)收取一定比例的手續(xù)費(fèi)，作為客戶違約的費(fèi)用，這也造成退保費(fèi)進(jìn)一步減少。編輯本段注意事項(xiàng)實(shí)際承擔(dān)期限貸款保險(xiǎn)合同規(guī)定，保險(xiǎn)期限與貸款期限一致，保險(xiǎn)責(zé)任知購(gòu)房合同約定交房之日起至借款本息還清之日止。對(duì)此，有關(guān)專家指出，保險(xiǎn)責(zé)任的實(shí)際承擔(dān)期限，其實(shí)短于合同規(guī)定的保險(xiǎn)期限。目前人們貸款所購(gòu)的大多是期房，貸款發(fā)放日和實(shí)際交房日有一段時(shí)間差，人們一般是先貸款、后交房。而保險(xiǎn)費(fèi)是從貸款開(kāi)始之日起開(kāi)始計(jì)收，可合同中規(guī)定：保險(xiǎn)責(zé)任自購(gòu)房合同約定交房之日起開(kāi)始承擔(dān)。在貸款發(fā)放日至交房日這段空白期，保險(xiǎn)公司沒(méi)有承擔(dān)任何保險(xiǎn)責(zé)任，因此，保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任的期限明顯短于貸款期限。保費(fèi)收費(fèi)方式有的保險(xiǎn)公司在合同中規(guī)定保險(xiǎn)費(fèi)“按年收取”，但實(shí)際操作中，往往一次性收取。對(duì)此專家認(rèn)為：它無(wú)償占用了購(gòu)房者幾十年的利息收入，加重了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。保險(xiǎn)公司對(duì)此種方式的解釋是，如果逐年收取保費(fèi)，不但要投入大量的人力物力，而且要承擔(dān)購(gòu)房者不繳納續(xù)期保費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。很多壽險(xiǎn)產(chǎn)品，保險(xiǎn)期限長(zhǎng)達(dá)幾十年，保費(fèi)卻按年、按季，甚至按月收取。此外，即便購(gòu)房者不能按期繳納保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)公司完全可以解除保險(xiǎn)合，不承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任。誰(shuí)是合同受益人抵押住房貸款保險(xiǎn)合同通常規(guī)定，銀行是第一受益人。對(duì)此，廣大購(gòu)房者很不理解：明明是自己花錢買房，自己卻不是受益人。銀行完全沒(méi)有必要“冒天下之大不韙”，要求作為合同的第一受益人，受益人應(yīng)該是購(gòu)房者。編輯本段風(fēng)險(xiǎn)(一)借款人退保的風(fēng)險(xiǎn)借款人提前還款進(jìn)而退保是目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)中保險(xiǎn)公司面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)是保險(xiǎn)公司委托商業(yè)銀行代辦的，保險(xiǎn)費(fèi)由商業(yè)銀行一次性收足轉(zhuǎn)交給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司按所收保費(fèi)的一定比例一次性付給商業(yè)銀行手續(xù)費(fèi)。在實(shí)踐當(dāng)中，通常由銀行指定一家保險(xiǎn)公司來(lái)承保個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)，各保險(xiǎn)公司為了在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝，往往支付給銀行高額的手續(xù)費(fèi)，這從我國(guó)房貸險(xiǎn)務(wù)手續(xù)費(fèi)曾一度高達(dá)40%就可見(jiàn)一斑。一旦借款人提前還貸進(jìn)而退保，保險(xiǎn)公司需按未到期責(zé)任年限的保費(fèi)全額退還給客戶，同時(shí)交付給銀行的高額手續(xù)費(fèi)也無(wú)法取回，從而遭受巨大損失。引起借款人提前還款的因素主要有兩個(gè)：1.借款人對(duì)利率的預(yù)期因素。這是最重要的一個(gè)因素。目前國(guó)內(nèi)銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)都是非固定利率貸款，在個(gè)人住房借款合同中明確規(guī)息貸款利率在借款期限內(nèi)遇到國(guó)家法定利率調(diào)整時(shí)，于下年1月1日的開(kāi)始，按相應(yīng)利率執(zhí)行新的利率。據(jù)此，一旦利率上升，借款人將承擔(dān)更大的還款負(fù)擔(dān)。因此，當(dāng)借款人預(yù)期利率會(huì)上調(diào)時(shí)，提前還貸自然是明智之舉。據(jù)調(diào)查，我國(guó)在2004年l0月29日央行宣布加息以前，每年房貸險(xiǎn)的退保率在l0%一20%之間，加息之后，房貸險(xiǎn)的退保率曾一度達(dá)到30%以上。2.借款人還款能力提高因素。借款人從銀行貸款需要將房屋抵押給銀行，這就面臨將來(lái)無(wú)法還貸時(shí)房屋被銀行強(qiáng)行收回的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)生活中借款人大都是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的，因此，一旦借款人還款能力提高，很可能會(huì)提前還貸。(二)借款人對(duì)房貸險(xiǎn)的抵觸風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)，承保個(gè)人住房抵押貸款的保險(xiǎn)公司主要承擔(dān)兩方面的責(zé)任：一是房屋因自然災(zāi)害和意外事故造成損失時(shí)的賠付責(zé)任；二是因意外事故使借款人傷殘或死亡而導(dǎo)致借款人失去還款能力時(shí)的賠付責(zé)任。實(shí)踐當(dāng)中，由于房貸險(xiǎn)與住房貸款的捆綁銷售，保單上面規(guī)定的借款人的一些選擇權(quán)其實(shí)是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。比如，盡管有保險(xiǎn)公司規(guī)定保費(fèi)可以年交或躉交(見(jiàn)表1)，但現(xiàn)實(shí)中保險(xiǎn)公司普遍要求借款人一次性交清保費(fèi)；在保險(xiǎn)金額的確定上，借款人多被要求按照房屋的購(gòu)置價(jià)投保；再如強(qiáng)制規(guī)定銀行為受益人，借款人交了保費(fèi)卻得不到賠付，造成了房貸險(xiǎn)銷售中的不公平；辦理住房抵押貸款必須購(gòu)買保險(xiǎn)違背了投保自愿的原則等等，使得房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)在開(kāi)展過(guò)程中面臨遭受借款人抵觸的風(fēng)險(xiǎn)。(三)信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)信息不對(duì)稱現(xiàn)象在個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)中表現(xiàn)較為突出。由于房貸險(xiǎn)是由銀行代理保險(xiǎn)公司同借款人簽訂的，而銀行在決定是否發(fā)放貸款時(shí)所考慮的借款人風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)公司所關(guān)心的借款人風(fēng)險(xiǎn)并不完全一致，況且銀行對(duì)抵押房屋風(fēng)險(xiǎn)狀況的關(guān)心程度也遠(yuǎn)不如保險(xiǎn)公司。因此，保險(xiǎn)公司僅憑銀行提供的有關(guān)借款人和抵押房屋的信息資料很難全面了解保險(xiǎn)標(biāo)的的風(fēng)險(xiǎn)狀況，而借款人對(duì)自己和房屋的風(fēng)險(xiǎn)狀況是最了解的，這就出現(xiàn)了保險(xiǎn)公司和投保人之間的信息不對(duì)稱。信息不對(duì)稱將直接影響保險(xiǎn)公司費(fèi)率的制定，導(dǎo)致保險(xiǎn)公司的定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。(四)銀行道德風(fēng)險(xiǎn)如果銀行在代理承保房貸險(xiǎn)的過(guò)程中缺乏責(zé)任心，則會(huì)形成銀行的道德風(fēng)險(xiǎn)。由于代理人責(zé)任心的好壞直接關(guān)系到房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)質(zhì)量的好壞，銀行道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生將降低房貸險(xiǎn)的業(yè)務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致保險(xiǎn)公司賠付風(fēng)險(xiǎn)的加大。而我國(guó)目前的個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)中缺乏可以約束銀行行為的機(jī)制來(lái)避免道德風(fēng)險(xiǎn)。因此，我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)要保持健康發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)防控尤為重要。編輯本段風(fēng)險(xiǎn)防控(一)規(guī)范房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)方式，降低代理手續(xù)費(fèi)針對(duì)借款人提前還貸后退保，使保險(xiǎn)公司面臨手續(xù)費(fèi)損失的風(fēng)險(xiǎn)，短期來(lái)看，保險(xiǎn)公司只能規(guī)范自己的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)方式，保持與商業(yè)銀行的充分合作，協(xié)商降低代理手續(xù)費(fèi)率，并就當(dāng)出現(xiàn)借款人提前還款隋形時(shí)手續(xù)費(fèi)的退還問(wèn)題與銀行達(dá)成協(xié)議，以免風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)時(shí)雙方出現(xiàn)矛盾，影響長(zhǎng)期合作。但是從長(zhǎng)期來(lái)看，則需要有關(guān)管理部門介入來(lái)維持房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)的公平競(jìng)爭(zhēng)。我國(guó)個(gè)人房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)之所以居高不下，根本原因在于銀行指定借款人到一家保險(xiǎn)公司投保。這是引起保險(xiǎn)公司之間惡性競(jìng)爭(zhēng)，代理手續(xù)費(fèi)節(jié)節(jié)攀高的根源。而銀行指定保險(xiǎn)公司本身是極不合理的。首先，銀行剝奪了借款人的自由選擇權(quán)利。從法律角度看，投保人為自己的房屋投保，他有選擇到哪家保險(xiǎn)公司投保的自由，銀行不應(yīng)該也沒(méi)有權(quán)利剝奪借款人的這種選擇權(quán)；其次，銀行要求借款人投保房貸險(xiǎn)，本是為維護(hù)其自身利益的，而同時(shí)又指定保險(xiǎn)公司，收取代理費(fèi)，從法律角度看，是一種變相的“自己代理”。因此，要降低房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)，關(guān)鍵是依靠管理部門的力量來(lái)廢除這一不合理?xiàng)l款，引人公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。這樣，由借款人自己選擇某個(gè)保險(xiǎn)公司來(lái)承保，保險(xiǎn)公司即使不支付任何代理費(fèi)給銀行也不用擔(dān)心業(yè)務(wù)來(lái)源，這是因?yàn)椋簽榱吮ＷC信貸質(zhì)量，銀行會(huì)將借款人是否為抵押房屋作了保險(xiǎn)作為評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)的依據(jù)，借款人為降低銀行拒貸的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)主動(dòng)投保房貸險(xiǎn)。于是，保險(xiǎn)公司就能很好地控制由于投保人退保而導(dǎo)致的損失。(二)完善房貸保險(xiǎn)的有關(guān)條款1.保險(xiǎn)金額的確定應(yīng)當(dāng)改變目前以房屋購(gòu)置價(jià)格來(lái)確定保險(xiǎn)金額的做法，而在能夠切實(shí)保障風(fēng)險(xiǎn)的條件下給予借款人自主選擇保險(xiǎn)金額的權(quán)利，真正做到有險(xiǎn)才保，維護(hù)借款人權(quán)益。筆者認(rèn)為人保財(cái)險(xiǎn)在關(guān)于保險(xiǎn)金額的確定上所采取的做法值得國(guó)內(nèi)其他開(kāi)展住房抵押貸款保險(xiǎn)的公司借鑒。(參見(jiàn)表1)2.保險(xiǎn)費(fèi)率的厘定我國(guó)目前房貸保險(xiǎn)的費(fèi)率為5%0左右，30萬(wàn)元l5年期的貸款應(yīng)繳保費(fèi)超過(guò)l萬(wàn)元。相比個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)相當(dāng)成熟、保險(xiǎn)費(fèi)率只有不到0.5%0的美國(guó)和加拿大等國(guó)，我國(guó)房貸險(xiǎn)的費(fèi)率顯然有過(guò)高的嫌疑，借款人對(duì)此抵觸頗大。因此，保險(xiǎn)公司有必要抽樣測(cè)算普查數(shù)據(jù)，用精確的數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法厘訂出合乎實(shí)際情況的較低的費(fèi)率。3.保險(xiǎn)期限對(duì)期房抵押貸款保險(xiǎn)的保險(xiǎn)期限應(yīng)區(qū)別現(xiàn)房抵押貸款的保險(xiǎn)期限另作規(guī)定，這是因?yàn)橘J款合同訂立與房屋實(shí)際交付之間有一兩年的建筑期，這段時(shí)間內(nèi)，房屋尚未驗(yàn)收交付，如果要求借款人承擔(dān)保險(xiǎn)義務(wù)，顯然缺乏公平。4.受益人規(guī)定根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法洗在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的賠償金優(yōu)先受償。依據(jù)這一法律規(guī)定，如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，不作為保險(xiǎn)合同的受益人，銀行也是可以優(yōu)先受償?shù)摹r且根所我國(guó)《保險(xiǎn)法》，只有人身保險(xiǎn)合同才涉及到受益人問(wèn)題，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同是沒(méi)有受益人這一說(shuō)的。國(guó)內(nèi)各家保險(xiǎn)公司大多把個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)歸為家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)責(zé)任范圍，但又接受銀行將其設(shè)為第一受益人的要求，也是不符合保險(xiǎn)習(xí)慣的。所以，在房貸保險(xiǎn)中必須指定銀行為第一受益人完全沒(méi)有必要，應(yīng)該廢除這一條款。(三)加強(qiáng)對(duì)投保人(借款人)和抵押房屋的風(fēng)險(xiǎn)管理在個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)的展業(yè)過(guò)程中，首先，保險(xiǎn)公司要加強(qiáng)對(duì)借款人的健康狀況、個(gè)人病史情況、家庭病史情況的檢查，同時(shí)對(duì)抵押房屋的結(jié)構(gòu)、防護(hù)設(shè)施、周圍環(huán)境等做出實(shí)地調(diào)查，確定其風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，并以此作出是否承保以及承保費(fèi)率的決定，充分降低信息不對(duì)稱對(duì)保險(xiǎn)公司造成的潛在風(fēng)險(xiǎn)；其次，保險(xiǎn)公司應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)和利率變動(dòng)情況，正確評(píng)估房貸險(xiǎn)的外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)直接影響住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，而利率變動(dòng)為借款人退保行為和違約行為出現(xiàn)的誘因，缺乏這方面的研究分析，保險(xiǎn)公司在風(fēng)險(xiǎn)到來(lái)時(shí)往往陷于被動(dòng)。(四)約定免賠比例，并根據(jù)業(yè)務(wù)質(zhì)量調(diào)整免賠比例為提高銀行在代理房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)中的責(zé)任心，規(guī)避銀行道德風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司在與銀行的長(zhǎng)期合作協(xié)議中，可約定一定的免賠比例，使貸款銀行也承擔(dān)一部分風(fēng)險(xiǎn)，提高貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。同時(shí)，保險(xiǎn)公司可以根據(jù)房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)質(zhì)量的好壞來(lái)適時(shí)調(diào)整免賠比例：業(yè)務(wù)質(zhì)量好，則調(diào)低免賠比例，業(yè)務(wù)質(zhì)量差，則調(diào)高免賠比例，從而充分激勵(lì)貸款銀行對(duì)借款人風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查的積極.陛。其實(shí)，在房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)達(dá)的國(guó)家，許多保險(xiǎn)公司只按債權(quán)人房貸總額的75%承擔(dān)保證保險(xiǎn)責(zé)任，而另外25%由債權(quán)人承擔(dān)，這正是為了防止債權(quán)人濫放貸款，促使其謹(jǐn)慎從事。所以，在兼業(yè)代理制度并不成熟的我國(guó)，保險(xiǎn)公司更應(yīng)注重對(duì)代理人道德風(fēng)險(xiǎn)的防控。[1]