4月29日晚，新湖中寶(600208)發(fā)布2023年年報(bào)。公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入172.1億元，同比上升33.42%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)22.20億元，同比增加24.89%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)16.31億元，同比下降12.19%；基本每股收益0.19元。

同日發(fā)布的2024年一季報(bào)顯示，新湖中寶一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.43億元，同比增長(zhǎng)610.24%；歸母凈利潤(rùn)3.72億元，同比下降47.45%；扣非凈利潤(rùn)8.59億元，同比增長(zhǎng)51.17%。

營(yíng)收逆勢(shì)增長(zhǎng)負(fù)債繼續(xù)降低

作為老牌房企，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整的大背景下，新湖中寶去年?duì)I收還能逆勢(shì)增長(zhǎng)超33.42%，屬實(shí)難得。公司去年凈利潤(rùn)下滑，主要系公司遵循謹(jǐn)慎性原則，對(duì)部分開發(fā)項(xiàng)目和部分投資項(xiàng)目計(jì)提了減值準(zhǔn)備14.86億元。若剔除資產(chǎn)計(jì)劃這部分影響，公司凈利實(shí)際上是逆勢(shì)增長(zhǎng)。

去年，新湖中寶根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期，全年實(shí)現(xiàn)合同銷售面積28.21萬平方米；合同銷售收入29.25億元。實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積68.43萬平方米，同比下降37.98%，結(jié)算收入183.85億元，同比增加33.29%；結(jié)算均價(jià)26869元/平方米，結(jié)算毛利率40.01%，同比提高6.87個(gè)百分點(diǎn)。

土地儲(chǔ)備方面，新湖中寶拿地較為謹(jǐn)慎，去年新增土地儲(chǔ)備10.06萬平方米，新增建筑面積24.36萬平方米。新開工面積20.40萬平方米；新竣工面積91.76萬平方米。

年報(bào)顯示，新湖中寶在上海等核心都市圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)展順利。新湖明珠城三期項(xiàng)目順利完成交付，天虹項(xiàng)目已于2024年4月取得預(yù)售許可證，進(jìn)入銷售階段。亞龍項(xiàng)目已取得一期全部工規(guī)證、樁基圍護(hù)工程施工證及西高區(qū)主體結(jié)構(gòu)施工證，目前西高區(qū)1至6號(hào)樓進(jìn)入主體全面施工階段，預(yù)計(jì)將于2024年年內(nèi)進(jìn)入銷售階段。樂清“新湖·金色海灣”項(xiàng)目于2024年4月首開再現(xiàn)“現(xiàn)象級(jí)”的熱銷，首日勁銷9.6億元。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的高負(fù)債率備受外界關(guān)注。年報(bào)顯示，去年新湖中寶堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略。截至報(bào)告期末，公司賬面資產(chǎn)負(fù)債率60.6%，同比下降5.69個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收類款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為53.64%，負(fù)債率繼續(xù)在行業(yè)中保持中等偏低水平，也低于“三道紅線”剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%的要求。

截至期末，新湖中寶貨幣資金余額59.34億元；有息負(fù)債合計(jì)321.72億元，占總資產(chǎn)的29.02%，同比減少20.28億元。其中，有息負(fù)債中，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)111.97億元，占比34.80%，一年以上有息負(fù)債209.75億元，占比65.20%，長(zhǎng)短期債務(wù)比1.87，保持了債務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定；按融資機(jī)構(gòu)分：銀行借款占比67.40%，公司債占比20.34%，其他類型借款占比12.26%。

雖然地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境嚴(yán)重收縮，但新湖中寶憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，去年獲得了30家銀行的授信，授信總額488億元；申請(qǐng)發(fā)行規(guī)模不超過20億元的中期票據(jù)獲得批準(zhǔn)，并于7月成功發(fā)行2023年第一期中期票據(jù)，募集資金7億元。同時(shí)，公司獲批準(zhǔn)予發(fā)行面向?qū)I(yè)投資者的公司債券30億元。

總體來看，新湖中寶采取穩(wěn)杠桿和優(yōu)結(jié)構(gòu)的融資策略，在較為嚴(yán)峻的行業(yè)環(huán)境下確保了資金安全和良好的信用記錄。也充分體現(xiàn)了金融機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)對(duì)公司的認(rèn)可和支持，有利于公司拓寬融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

國(guó)資入股推動(dòng)深化合作

面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)整，新湖中寶近年來轉(zhuǎn)型布局的高科技投資領(lǐng)域，包括先后入股了杭州趣鏈科技有限公司、杭州宏華數(shù)碼科技股份有限公司、杭州富加鎵業(yè)科技有限公司等，部分投資標(biāo)的已經(jīng)成功在A股或H股上市。

如今，新湖中寶的高科技投資已進(jìn)入回報(bào)期。年報(bào)顯示，2023年是新湖中寶投資回收規(guī)模較大的一年，通過分紅、變現(xiàn)回籠資金合計(jì)近50億元。其中，萬得信息回購(gòu)新湖中寶持有的萬得信息股份，此次交易產(chǎn)生處置收益6.30億元；同時(shí)，新湖中寶去年還減持了部分所持的宏華數(shù)科的股份，兌現(xiàn)部分投資收益。

值得一提的是，2023年2月，為了進(jìn)一步全面深化合作，推進(jìn)公司轉(zhuǎn)型，優(yōu)化公司股東架構(gòu)，新湖集團(tuán)與衢州國(guó)資旗下衢州市新安財(cái)通智造股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)（簽署了《關(guān)于新湖中寶股份有限公司之股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。2024年1月，為進(jìn)一步優(yōu)化公司股東架構(gòu)、全面推進(jìn)公司混合所有制改革，新湖集團(tuán)及其一致行動(dòng)人恒興力與衢州方再次簽署了《關(guān)于新湖中寶股份有限公司之股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓若順利完成，新湖集團(tuán)及其一致行動(dòng)人持股比例降至28.39%；衢州國(guó)資方面將合計(jì)持有28.54%的股份，成為上市公司第一大股東。上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓推進(jìn)順利，已分批次在執(zhí)行股權(quán)過戶，截至目前，衢州國(guó)資方面已合計(jì)持有15.68億股，占新湖中寶總股本18.43%。

年報(bào)指出，經(jīng)過衢州國(guó)資與公司三年的深入合作，特別是引入衢州國(guó)資股東后，衢州工業(yè)的國(guó)有制度優(yōu)勢(shì)和公司既有的機(jī)制優(yōu)勢(shì)相結(jié)合的混合所有制股權(quán)架構(gòu)，不僅有利于雙方結(jié)合各自優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步增強(qiáng)公司競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而且有利于爭(zhēng)取地方政策支持，全面深化合作，推動(dòng)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及轉(zhuǎn)型目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

比如說，新湖中寶與衢州國(guó)資方等投資的衢州市衢發(fā)瑞新能源材料有限公司，布局新能源電池產(chǎn)業(yè)鏈。旨在利用衢州新材料產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)，在衢州市智造新城征用土地450畝，建成后有望形成年產(chǎn)40萬噸新型高性能負(fù)極材料的生產(chǎn)能力，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后有助于公司向高端制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

將持續(xù)提升資源整合加快轉(zhuǎn)型

新湖中寶表示，新的行業(yè)環(huán)境對(duì)公司的競(jìng)爭(zhēng)力提出來越來越高的要求，公司將持續(xù)提升資源整合，加快推動(dòng)轉(zhuǎn)型，努力構(gòu)筑符合公司實(shí)際情況的高質(zhì)量發(fā)展模式。

根據(jù)2024年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，在高科技投資方面，新湖中寶將聚焦新領(lǐng)域、新賽道，培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。譬如，繼續(xù)拓寬以趣鏈科技為核心的區(qū)塊鏈生態(tài)圈；繼續(xù)拓展邦盛科技的實(shí)時(shí)智能處理生態(tài)圈；深入推進(jìn)被投資企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

同時(shí)，聚焦重點(diǎn)戰(zhàn)略領(lǐng)域，布局高端制造業(yè)。譬如，新湖中寶已于2021年遷址衢州，公司將充分利用衢州國(guó)資進(jìn)一步入股的契機(jī)，依托衢州氟硅產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)融結(jié)合步伐，推動(dòng)公司轉(zhuǎn)型目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。今年要重點(diǎn)做好衢發(fā)瑞項(xiàng)目的開工建設(shè)。

地產(chǎn)方面，新湖中寶表示，隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，行業(yè)發(fā)展模式和外部環(huán)境愈加復(fù)雜多變，公司將始終堅(jiān)持順勢(shì)而為，加快地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。包括地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)要積極拓展新模式；存量開發(fā)要聚焦重點(diǎn)區(qū)域；高品質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)要堅(jiān)持走“品質(zhì)產(chǎn)品主義”路線。

新湖中寶稱，目前公司在上海為核心的長(zhǎng)三角區(qū)域仍有較豐厚的土地儲(chǔ)備，要加快開發(fā)節(jié)奏，聚焦產(chǎn)品和服務(wù)，做好精益經(jīng)營(yíng)，把握契機(jī)加快開發(fā)節(jié)奏，進(jìn)一步提升在上海、浙江等長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的規(guī)模、業(yè)績(jī)和品牌影響力。