3月29日,萬科舉行業(yè)績說明會,就近期的市場關(guān)注的多個熱點(diǎn)話題進(jìn)行回應(yīng)。
圖片源自圖蟲創(chuàng)意
董事會主席郁亮明確表示,萬科管理團(tuán)隊堅決不躺平,一定會跨過這個階段性關(guān)口,公司將加大盤活存量、不動產(chǎn)變動產(chǎn)等工作的力度,未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上,以保障公司安全。
總裁祝九勝則就公司與銀行、保險金融機(jī)構(gòu)的合作做出系統(tǒng)回應(yīng),“當(dāng)前萬科融資的狀態(tài)還是正常的狀態(tài),客觀說有壓力,但有壓力能過關(guān),這一關(guān)我們一定能闖得過去?!?/p>
昨日出爐的財報顯示,萬科的盤活存量、組織精簡、節(jié)衣縮食等方面的全新轉(zhuǎn)變已經(jīng)凸顯。最明顯的特征就是,郁亮、祝九勝以及監(jiān)事會主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。
郁亮:管理團(tuán)隊堅決不躺平
3月29日上午,萬科舉行2023年業(yè)績會。會上,對于外界高度關(guān)切的萬科是否有信心“活下去”的問題,萬科董事會主席郁亮表示,萬科管理團(tuán)隊堅決不躺平,一定會跨過這個階段性關(guān)口,公司將加大盤活存量、不動產(chǎn)變動產(chǎn)等工作的力度,未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上,以保障公司安全。
他相信,公司過去多年在開發(fā)經(jīng)營服務(wù)所建立的能力,有助于萬科在行業(yè)新發(fā)展階段成為優(yōu)秀的企業(yè)。
郁亮:很早提出“活下去”,但考慮還不夠全面
郁亮也坦言,要“活下去”,業(yè)務(wù)能力好只是一方面,公司還需要強(qiáng)化底線思維,做好極限情況下的壓力測試,做出更充分的準(zhǔn)備。雖然萬科很早提出“活下去”,但考慮還不夠全面。在市場的變化下,過去穩(wěn)健的標(biāo)準(zhǔn)不一定能完全保障公司安全,因此需要強(qiáng)化底線思維,進(jìn)行更充分的準(zhǔn)備。
對于未來,萬科以更大的決心和力度,推進(jìn)盤活存量、把不動產(chǎn)變動產(chǎn)等工作,讓公司的安全墊更厚。郁亮指出,過去一段時間,萬科已在努力盤活存量,同時通過新融資渠道、資產(chǎn)交易等方法,將經(jīng)營性不動產(chǎn)持續(xù)變?yōu)閯赢a(chǎn),補(bǔ)充現(xiàn)金流。今后,將以更強(qiáng)的危機(jī)感和更大的力度地推進(jìn)上述工作。通過上述工作,萬科未來兩年將削減付息債務(wù)1000億元以上。他同時提到,今年萬科打破了31年的慣例,做出不分紅的艱難決策,也是為這項非常重要的工作創(chuàng)造條件。
最后,郁亮對萬科未來表達(dá)了充分的信心。他認(rèn)為,以公司目前的能力,輕裝上陣之后,能夠更好地、更長久地為股東創(chuàng)造價值。去年四季度以來,萬科得到了深圳國資、金融機(jī)構(gòu)、合作伙伴和市場各方的關(guān)心和幫助,對這些善意和支持,萬科非常感恩,對外界的批評,萬科也很感激。萬科管理團(tuán)隊一定不會躺平,會跨過這個關(guān)口,把萬科變成一家更好的公司。
郁亮:市場短期顯然是超跌
3月29日,萬科2023年年報業(yè)績會上,對于外界普遍關(guān)心的房地產(chǎn)市場走勢問題,萬科董事會主席郁亮表示,市場短期顯然是超跌了,未來住宅建設(shè)的中樞值是10億平方米,目前支持政策已大量出臺且力度超過以往,伴隨政策效果顯現(xiàn),相信市場會逐漸恢復(fù)。
郁亮認(rèn)為,住房需求需要動態(tài)觀察,未來空間依然廣闊,目前存在超跌。一方面,美好生活標(biāo)準(zhǔn)在不斷提升,無論是人均居住面積還是住房設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等都存在改善空間。另一方面,城鎮(zhèn)化的進(jìn)程沒有結(jié)束,新增住房需求依然存在,2023年我國新增城鎮(zhèn)人口1196萬人。綜合上述因素看,未來住宅建設(shè)的中樞值是10億平方米左右。2023年住宅新開工面積不足7億平米,較2019年的高點(diǎn)下降了59%。因此,短期來看,市場顯然是超跌了。
在郁亮看來,當(dāng)前支持房地產(chǎn)市場的政策已大量出臺,力度超出以往年度,隨著政策效果的體現(xiàn),相信市場會逐漸恢復(fù)。他同時指出,去年中央提出的房地產(chǎn)發(fā)展新模式“三大工程”建設(shè),將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回升,也會為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多發(fā)展空間。萬科在城中村改造、保障房領(lǐng)域都有項目,未來將繼續(xù)發(fā)揮自身在小戶型建設(shè)和代建等方面的能力和優(yōu)勢,積極參與。
郁亮還提到,今年兩會期間住建部倪虹部長曾表達(dá)了對房地產(chǎn)企業(yè)的寄語,“誰能抓住機(jī)遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展,誰能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù),誰就能有市場,誰就能有發(fā)展,誰就能有未來”。對此,郁亮表示備受鼓舞,萬科將持續(xù)提供好產(chǎn)品、好服務(wù),全力迎接好的未來。
祝九勝談與機(jī)構(gòu)合作
祝九勝首先回應(yīng)評級下調(diào)時表示,主要的評級公司對公司評級確實(shí)有所下調(diào),公司基本面沒有根本性的大的變化。評級下降肯定是有影響的,但沒有大的根本性影響,目前看來影響相對有限。
在銀行方面,祝九勝表示,“萬科長期以來跟銀行都是良好的基于戰(zhàn)略、基于長期的這種合作關(guān)系。萬科短名單合作銀行有8家、長名單合作銀行16家,長期合作的銀行有26家,這些銀行長期都很支持萬科。當(dāng)行業(yè)下行銷售下滑、回款減少情況下,銀行在風(fēng)險防范方面是我們的同盟軍?!?/p>
與險資合作情況表示,萬科與眾多的保險公司有合作,險資支持我們的方式更多是以債權(quán)計劃對應(yīng)經(jīng)營性業(yè)務(wù),在期限設(shè)置上以“5+1+1+……”的形式進(jìn)行,是否“+”的選擇權(quán)有時候在險資,有時在我們,臨近“+”的時候我們就會坐下來談?wù)劇L貏e感謝各大保險公司長期對我們的支持,長期有耐心的資金讓我們在經(jīng)營性業(yè)務(wù)的經(jīng)營上更從容、更有韌性。險資的支持讓我們在轉(zhuǎn)型的路上決心更高。
祝九勝談融資壓力
在今日舉辦的萬科2023年業(yè)績會上,萬科集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝表示,“當(dāng)前萬科融資的狀態(tài)還是正常的狀態(tài),客觀說有壓力,但有壓力能過關(guān),這一關(guān)我們一定能闖得過去。”
祝九勝表示,我覺得跟融資有關(guān)的這種挑戰(zhàn)有三方面,一是開發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡帶來的挑戰(zhàn);第二個是融資模式改變帶來的挑戰(zhàn),以往是可以一筆大金額就可以提款,現(xiàn)在要轉(zhuǎn)到項目,按工程進(jìn)度才能提款;第三個挑戰(zhàn)是整個經(jīng)營業(yè)務(wù)的的布局,即經(jīng)營業(yè)務(wù)的收益率不足以覆蓋整體上利息爬坡的狀態(tài)?!?/p>
大股東四大措施支持萬科
萬科管理層表示,在去年11月6號與金融機(jī)構(gòu)的交流溝通會上,深圳國資做出非常積極的表態(tài),那次會議以后,深圳國資采取了4大類措施,以市場化和法制化方式來幫助和支持萬科。
第一幫助萬科處置流動性比較低的不動產(chǎn)和長期股權(quán)投資;
第二是市場化方式來認(rèn)購萬科旗下盈利的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施;
第三是通過深圳國企和萬科之間的產(chǎn)業(yè)型協(xié)同,推動了多個項目合作;
第四,深圳國資也在積極協(xié)調(diào)金融資源來支持萬科。
目前這些項目的進(jìn)展的情況有的已經(jīng)完成,有的已經(jīng)支付誠意金,還有的則正在逐步落地過程之中,這些項目如果全部落地完成以后,預(yù)計可以幫助萬科釋放的流動性在百億規(guī)模以上。
高管降薪已至
而在2024年剛剛過去的一季度,萬科四項工作中部分計劃已見端倪。
首先是高管帶頭降薪,據(jù)萬科3月28日晚發(fā)布的2023年年報,自報告披露之日起,萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。
財報顯示,郁亮在2019、2020年的稅前報酬總額超1200萬元,同期祝九勝稅前報酬總額超1100萬元,解凍稅前報酬總額超800萬元。2021年萬科歸母凈利接近腰斬,郁亮自愿放棄年度獎金,實(shí)際年度即時現(xiàn)金薪酬(稅前)144.9萬元。
在大宗資產(chǎn)交易已經(jīng)開始,2024年2月,萬科將上海七寶萬科廣場剩余50%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)展,交易對價為23.84億。萬科方面介紹,從2008年獲取地塊,歷經(jīng)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理直至退出,上海七寶萬科廣場項目實(shí)現(xiàn)股東IRR15.7%。
在組織調(diào)整方面,2024年以來,萬科先后完成對南方區(qū)域和上海區(qū)域城市公司的組織設(shè)置,進(jìn)一步促進(jìn)城市間資源的高效配置整合和人才的靈活調(diào)配。
在全面融入城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制方面,萬科目前已在北京、廣州、杭州、成都、重慶、南昌、昆明等22個城市上報住建融資協(xié)調(diào)機(jī)制白名單項目42個,后續(xù)將按各個城市細(xì)則要求積極申報。同時,公司正積極和銀行進(jìn)行洽談,加快經(jīng)營性融資資源的釋放。