“在當下階段,美的置業(yè)選擇蟄伏,打造自己的能力,進行結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,尋找新的機會?!泵赖闹脴I(yè)(03990.HK)董事會主席郝恒樂在今日(3月28日)舉行的業(yè)績說明會上表示。
郝恒樂判斷,2024年房地產(chǎn)還是處于持續(xù)筑底的過程中,“但是不利因素在出清,有利因素在疊加,房地產(chǎn)市場一定還可以回歸到良性健康的發(fā)展軌道。”
2023年融資順暢 資源儲備有進有退
美的置業(yè)昨日(3月27日)晚間披露的業(yè)績報告顯示,2023年公司實現(xiàn)合同銷售總額658.5億元。2023年,公司營業(yè)收入735.6億元,核心凈利潤22.6億元,公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤為10.3億元。美的置業(yè)指出,在報告期內(nèi)公司通過集約化管理,實現(xiàn)管理和銷售費用率的穩(wěn)步控制。
在資源獲取方面,2023年美的置業(yè)延續(xù)了近年來調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)的思路。2023年內(nèi),新獲廣州、佛山、長沙等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊,增加貨值約70億元。同時退出了部分弱線城市,在報告期末,美的置業(yè)已基本退出大理、柳州、中山、舟山、臺州、石家莊、泰州等城市。
不過與經(jīng)營基本盤相比,市場對美的置業(yè)經(jīng)營安全性的情況更為關(guān)注,美的置業(yè)也在財報、業(yè)績說明會開篇中即加以介紹。
“美的置業(yè)的融資在去年整個融資是非常順暢的”,美的置業(yè)首席財務(wù)官林戈在業(yè)績說明會上表示,“一方面來自于這些年來我們堅持財務(wù)紀律,另一方面也獲益于非常強勁的股東背景,同時也感謝多方合作機構(gòu)的加持?!绷指曛靥峒傲斯驹谏夏昀塾嫲l(fā)行的五期共計46.2億元中期票據(jù),幫助公司保持了現(xiàn)金流寬裕。
財報顯示,截至2023年底,美的置業(yè)有息負債總量為380.7億元,較上年同期下降103.9億元。凈負債率35.8%,現(xiàn)金短債比1.44,預資產(chǎn)負債率67.3%,“三道紅線”保持綠檔,融資成本保持低位,加權(quán)平均融資成本為4.80%,在民企陣營中表現(xiàn)較為突出。
林戈分析指出,在2024年美的置業(yè)的財務(wù)壓力并不大。美的置業(yè)在2024年共有約120億元的短期債務(wù),目前公司可以保持每個月超30億元的回款,公司的資金鋪排已經(jīng)做好了充分的準備,把未來要兌付的資金做好了預留。
蟄伏開啟新長征
進入2024年,面對當前市場環(huán)境,郝恒樂以“蟄伏”二字形容美的置業(yè)的經(jīng)營思路。郝恒樂認為,2024年房地產(chǎn)還是處于持續(xù)筑底的過程中,但是不利因素在出清,有利因素在疊加,房地產(chǎn)市場一定還可以回歸到良性健康的發(fā)展軌道。
“談恢復為時尚早,但其中有很多結(jié)構(gòu)性的機會,比如每個城市的分化、企業(yè)分化、企業(yè)業(yè)務(wù)和產(chǎn)品等結(jié)構(gòu)性的分化。美的置業(yè)在這個階段去找些結(jié)構(gòu)性的機會,為未來的進一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)?!焙潞銟繁硎尽?/p>
郝恒樂介紹,美的置業(yè)把2024年作為新長征的起點,公司的主旋律是聚焦結(jié)構(gòu)優(yōu)化,包括城市布局優(yōu)化、負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化:
第一,在城市布局方面,美的置業(yè)的投資戰(zhàn)略將延續(xù)前期的思路,以作減法為主,由多到精,加快存量去化。通過結(jié)構(gòu)的調(diào)整,深耕更加有潛力且公司具備一定優(yōu)勢的核心城市。
第二,堅持近兩年持續(xù)推進的負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化,通過持續(xù)降負債,確保企業(yè)在負債、融資的兩方面的融入、償還等方面不會出任何問題。
第三,堅持多元化。不僅在房地產(chǎn)主業(yè)上作精作專作深,也持續(xù)培育服務(wù)領(lǐng)域、建筑科技等多元賽道上。不過,對多元業(yè)務(wù)也要強調(diào)安全性,強調(diào)以現(xiàn)金流為導向。在房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)方面,通過建筑、節(jié)能、科技等方面的措施,進一步夯實產(chǎn)品力,形成自己的產(chǎn)業(yè)化。
具體來看,在保證現(xiàn)金流安全的前提下,美的置業(yè)制定的2024年年度銷售目標是550億元左右。其中,貨值鋪排上有400億元至500億元的新增貨值,另外還有700億元左右的庫存,整體供貨約1100—1200億元。此外,公司預期在商業(yè)運營、建筑科技等賽道上也會出現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模、利潤率水平的提高。