2018年王平經(jīng)熟人介紹,最終選定了張希位于江寧區(qū)的一處住宅。幾經(jīng)周折,王平終于向張希支付了30萬元的首付款,并積極籌措銀行按揭貸款。然而正在王平籌措貸款期間,張希卻利用房子仍在自己名字的便利,將房子抵押給了小貸公司,并辦理了抵押登記。后張希未按時足額還款,被小貸公司訴至法院,最終被申請強制執(zhí)行,房子也面臨被拍賣的命運。更不幸的是,除了這套房子以外,張希沒有任何責任財產(chǎn)!那么問題來了,王平該怎么辦呢?
此種情況下王平希望繼續(xù)履行合同,要求張希辦理產(chǎn)權過戶已不可能(當然張希與小貸公司之間的抵押貸款無效的情形除外,如涉嫌套路貸等)。王平可以向張希主張解除合同,返還已付房款,并按合同的約定支付違約金(沒有約定違約金的,可主張相應資金占用費即利息)。
如違約金不足以彌補王平的實際損失的,可以要求張希繼續(xù)賠償。此處的實際損失,一般可以理解為房屋價格的浮動(含上漲或下跌)給守約方帶來的損失。
當然本案中,對于王平還有一個不利的因素:那就是張希除了案涉房屋外,沒有其他財產(chǎn)。也就是說,即使王平贏了官司,可能也要不回來錢。這就涉及到實務中讓大家頭疼的執(zhí)行難得問題。但筆者認為此種情況下,王平應該去提起訴訟。首先解決應然的問題,即張希應該承擔多少責任,再解決能然的問題,即張希能承擔多少責任。畢竟有了國家公權力保護的“權利”,好過“權利裸奔”!
其次,可以辦理預告登記,用以防止產(chǎn)權人再行抵押或處分。當然較為完善、全面的合同,也是對自己有效的保障!千萬不要因為關系熟或者微弱的信任,而對合同的內(nèi)容草草應對!