這一個(gè)月來(lái),房貸利率低至4.25%引起熱議,很多買房人趁著低利率紛紛上車,但不少去年在高位利率上車的買房人直呼“虧了”。

無(wú)獨(dú)有偶,小南也有粉絲也面臨同樣的“誘惑”,那么這類宣傳到底怎么操作?靠不靠譜?有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)?

房貸利率還能高轉(zhuǎn)低?

背后可不簡(jiǎn)單!

隨著央行發(fā)聲,全國(guó)各城市紛紛下調(diào)利率,一些高位入手的買房者一聽(tīng)到還能“高轉(zhuǎn)低”的操作,已經(jīng)開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng),到處打聽(tīng)了。

首先,提醒大家,目前常州的銀行是沒(méi)有這類產(chǎn)品及政策可以操作的。

至于某些按揭中介所說(shuō)的高轉(zhuǎn)低利率產(chǎn)品到底是個(gè)什么東西?又是怎么操作的呢?

也就是通過(guò)按揭公司或銀行先墊資將你的原房貸還清,等房子解押之后,再將你解押的房子拿去跟按揭公司或者銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款。

具體操作流程如下:

第一步:聯(lián)系按揭公司/銀行,先墊資還清原有的房貸,房子就可以順利解押。

第二步:將已解押的房子重新抵押給銀行申請(qǐng)貸款(經(jīng)營(yíng)貸)。

第三步:等(經(jīng)營(yíng)貸)貸款批復(fù)下來(lái)以后,再把欠按揭公司/銀行的墊資換上。

第四五:每月正常還(經(jīng)營(yíng)貸)貸款月供。

流程總結(jié):墊資解押—抵押貸款—還清墊資—重新月供(經(jīng)營(yíng)貸)

這樣一番操作下來(lái),從表面看起來(lái),利率較之前的房貸利率是低了很多,看起來(lái)達(dá)到了省錢的目的。

至于其中需要承擔(dān)多少利息和額外費(fèi)用,真算下來(lái)真能省錢嗎?

經(jīng)過(guò)一些按揭中介表示,現(xiàn)在轉(zhuǎn)貸,最長(zhǎng)可以轉(zhuǎn)10年期,有的地方利率僅需3.7%。

如果貸款100萬(wàn),10年內(nèi)僅需每月還3080元的利息,10年共需還約37萬(wàn)利息,等10年到期后可以選擇再還上本金或者轉(zhuǎn)貸/續(xù)貸。

如此對(duì)比下來(lái),同樣是100萬(wàn)等額本息,按照高位5.85%算的話,10年期月供約1.1萬(wàn),總利息約32.3萬(wàn)元。

(每月還款額=100萬(wàn)× ÷ { -1}=11026.87;總利息=120×11026.87-100萬(wàn)=323224.80)

同等條件下,低利率產(chǎn)品的總利息是37萬(wàn),比正常的房貸總利息高出近5萬(wàn)元,到底省不省錢不是一目了然嗎?

不僅如此,某些按揭中介還需額外收取一些辛苦費(fèi)。一般也要個(gè)小幾萬(wàn)元。

這時(shí)候很多人會(huì)說(shuō),盡管低利率產(chǎn)品的總利息多一些,但表面利率低,且每月月供低,想減輕月供壓力的買房者是不是可以考慮?

需支付各種中介費(fèi)、注冊(cè)費(fèi)等

且政府出臺(tái)政策提醒不要使用經(jīng)營(yíng)貸

這種高轉(zhuǎn)低產(chǎn)品除了總利息高之外,還存在其他風(fēng)險(xiǎn)和不足:

一是貸款年限少,最長(zhǎng)也只有10年,且期限越長(zhǎng)需要的資質(zhì)要求就越高。

二是經(jīng)營(yíng)貸主體需要有經(jīng)營(yíng)證明,就算去注冊(cè),注冊(cè)費(fèi)幾千元,每一年的維護(hù)費(fèi)用又要幾千元不等,又是一筆成本。

三是找中介機(jī)構(gòu)幫忙代理,還需要支付一定的辛苦費(fèi),一般情況下是1-2萬(wàn)元不等。

就算這都能辦成,在支付了大幾萬(wàn)的費(fèi)用后,貸款批下來(lái)了,還需要承擔(dān)兩方面的風(fēng)險(xiǎn):

一方面,按揭公司或銀行對(duì)于這類產(chǎn)品的審批一般是3年一次,3年后,如果審批政策改變或業(yè)主自身資質(zhì)變差等原因,就可能面臨被抽貸。

另一方面,政府對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸或消費(fèi)貸流入樓市貸款一向是嚴(yán)打嚴(yán)控,如果監(jiān)管查到或者銀行發(fā)現(xiàn)資金流向了房地產(chǎn),不僅要抽貸,還可能面臨高額的罰款。

我國(guó)在2021年就出政策明文規(guī)定禁止經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

經(jīng)營(yíng)貸只能用于企業(yè)經(jīng)營(yíng),擅自挪用經(jīng)營(yíng)貸到房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)行為將會(huì)被納入“黑名單”,經(jīng)營(yíng)貸也會(huì)被銀行提前終止。

結(jié) 語(yǔ):

目前信貸市場(chǎng)的亂象又再卷土重來(lái),買房人一定要多加小心,不要被某些中介提供的“貼心”一條龍服務(wù)套取經(jīng)營(yíng)貸款所迷惑,以免后期給自己帶來(lái)不必要的麻煩,掉入陷阱之中。

在此,小南還是要提醒大家一句,要根據(jù)自身資金情況量力而行買房,不要盲目使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等金融產(chǎn)品購(gòu)買新房,走正規(guī)房貸途徑才更為保險(xiǎn)。