作者系田忠華系中國知名財(cái)經(jīng)評論員
房產(chǎn)抵押作為一種擔(dān)保方式，并非絕對安全。近年來的實(shí)踐表明，房產(chǎn)抵押貸款存在不穩(wěn)定性。
自房產(chǎn)抵押貸款實(shí)施以來，之所以處于良好發(fā)展態(tài)勢，是因?yàn)樽畛醴慨a(chǎn)銷售價(jià)格低，抵押價(jià)值有較大的升值空間，導(dǎo)致房產(chǎn)抵押貸款安全系數(shù)較高。隨著房價(jià)的不斷增長，其升值空間不斷變窄，甚至存在下跌的風(fēng)險(xiǎn)，這會(huì)給高估價(jià)下的房產(chǎn)抵押帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。對于房產(chǎn)抵押貸款購房者來說，一旦房價(jià)下跌幅度超出需要?dú)w還貸款部分的資金，賣了房也不夠結(jié)清貸款本息時(shí)，是否會(huì)主動(dòng)歸還貸款將是一個(gè)未知數(shù)。
銀行通過資金組織的形勢，把社會(huì)閑散資金集中起來，若高占比地投入到房地產(chǎn)市場，銀行的生存狀況就取決于房產(chǎn)的市場行情。從表面上看房產(chǎn)抵押貸款是安全的，客觀地說，一家銀行房產(chǎn)抵押貸款占比超過貸款投放總額的30%以上，一旦房產(chǎn)市場出現(xiàn)波動(dòng)，信貸資金收回困難時(shí)，其生存狀況就會(huì)出現(xiàn)問題。如果存款支付有任何的遲滯，很容易誘發(fā)擠兌現(xiàn)象，即使有存款保險(xiǎn)的支撐，但構(gòu)成對銀行的信譽(yù)致命的影響是無法消除的，銀行多年來的信譽(yù)將會(huì)喪失。
對于抵押類貸款來說，房產(chǎn)抵押貸款安全的基本條件，是銀行依靠房子的變現(xiàn)能力，用于維護(hù)銀行的合法權(quán)益，一旦出現(xiàn)房產(chǎn)貶值，房產(chǎn)抵押者無力歸還房貸、不再主動(dòng)歸還貸款時(shí)，即使銀行作為債權(quán)人順理成章收回房產(chǎn)也會(huì)對銀行的經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。到那時(shí)銀行已不是銀行，而是轉(zhuǎn)化為“房產(chǎn)商”。收回那么多的抵押房產(chǎn)，面對低迷的房產(chǎn)市場，銀行在短時(shí)間內(nèi)無法變現(xiàn)。面對一幢幢樓房，銀行也無法解決，更不可能抽調(diào)人力、物力和精力來管理、銷售抵貸房產(chǎn)。
筆者認(rèn)為，銀行不是房產(chǎn)商，房產(chǎn)抵押的目的是保證信貸資金安全，房產(chǎn)抵押貸款安全系數(shù)隨著房產(chǎn)的價(jià)值增減變化而增強(qiáng)或減弱。房產(chǎn)抵押貸款安全系數(shù)的大小，是建立在房產(chǎn)價(jià)位走勢基礎(chǔ)上的，房產(chǎn)價(jià)格越漲，房產(chǎn)抵押貸款的安全系數(shù)越高，反之安全系數(shù)隨之降低。房產(chǎn)價(jià)格的不確定性，決定著房產(chǎn)抵押貸款的穩(wěn)定性?，F(xiàn)在一些地方房價(jià)上漲能力已處于較弱狀態(tài)，按照原有房產(chǎn)抵押貸款50%或者70%的比例發(fā)放貸款，首付后，一旦遇到房價(jià)下跌，其變現(xiàn)能力會(huì)減弱，購房意愿會(huì)降低，增加了抵押房產(chǎn)交易變現(xiàn)的難度。房產(chǎn)抵押貸款的目的，是激勵(lì)房屋需求者還款意愿，不是收回房屋，它只是保證房產(chǎn)抵押貸款安全的一種手段。一旦房價(jià)低于房貸需求者的預(yù)期，就會(huì)削弱房貸者的還款積極性，到那時(shí)房產(chǎn)抵押貸款收不回，只能收回房產(chǎn)，勢必影響銀行正常業(yè)務(wù)經(jīng)營。
事實(shí)證明，銀行信貸資金過度投放到房地產(chǎn)市場，會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)市場的虛假繁榮，造成房產(chǎn)市場興旺的假象，產(chǎn)生泡沫。一旦房價(jià)超出消費(fèi)者的支付能力，社會(huì)購買力下降，導(dǎo)致房屋市場冷淡，市場低迷，就會(huì)誘發(fā)嚴(yán)重的系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。對于過高的房價(jià)，除對房產(chǎn)等市場有著嚴(yán)重危害之外，也是對房產(chǎn)需求者的一大傷害。對于銀行來說，投放房產(chǎn)抵押貸款，能看到暫時(shí)的利益。從長遠(yuǎn)來看，房價(jià)的不穩(wěn)定性，會(huì)帶來嚴(yán)重的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)的波動(dòng)直接影響到信貸資金的安全。作為銀行，信貸資金謹(jǐn)慎經(jīng)營房產(chǎn)抵押貸款才是最為穩(wěn)妥的經(jīng)營策略，也是對社會(huì)負(fù)責(zé)的一種表現(xiàn)。堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒”的思想，凈化房產(chǎn)市場環(huán)境，依靠法律和房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)、打擊炒房和囤房行為，給房產(chǎn)市場一個(gè)穩(wěn)定的環(huán)境，讓普通百姓買得起房、住得上房，才是主體責(zé)任的一種表現(xiàn)。
筆者認(rèn)為，在房貸投放經(jīng)營策略上，銀行應(yīng)有理性認(rèn)識，堅(jiān)持謹(jǐn)慎性原則。
一是提高首付房產(chǎn)資金占比，以房產(chǎn)價(jià)值30-40%比例作為貸款金額為宜，抵押權(quán)值留出房產(chǎn)下跌空間，確保信貸資金的安全。
二是嚴(yán)格考查。以房產(chǎn)抵押擔(dān)保的方式借款，也要有正當(dāng)?shù)氖杖雭碓春蛣?chuàng)新發(fā)展能力，具備長期的償債能力。
三是嚴(yán)防高估房價(jià)。各銀行法人和縣級分支機(jī)構(gòu)，都應(yīng)成立自己的房產(chǎn)價(jià)值評估小組，在房管部門對房價(jià)估價(jià)的同時(shí)，應(yīng)結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場的行情和國家的政策，對抵押房產(chǎn)進(jìn)行合理有前瞻性的估價(jià)，確保抵押房產(chǎn)在償債期內(nèi)，有足夠的保值能力，保證房產(chǎn)抵押貸款的安全性。
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