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今年,許多銀行推出了面向個(gè)體工商戶的低息抵押貸產(chǎn)品,“利率低至3.85%,最長(zhǎng)可貸10年”等宣傳標(biāo)語(yǔ)出現(xiàn)在各大銀行App和宣傳海報(bào)上。于是,一些用戶開始考慮:是否可以將自己的房貸置換成利率更低的抵押貸?


條件


要求比房貸更嚴(yán)苛,須名下有營(yíng)業(yè)執(zhí)照


抵押貸雖然跟房貸一樣是銀行采用的貸款方式,但是申請(qǐng)抵押貸的要求要比申請(qǐng)房貸的要求更加苛刻。


辦理抵押貸,首先要滿足兩個(gè)基本條件,第一是持有房產(chǎn)證,也就是房子已經(jīng)全款付清,不欠任何房貸;第二,需要貸款人名下有營(yíng)業(yè)執(zhí)照,這也是大多數(shù)人最容易被卡住的一點(diǎn)。因?yàn)檫@次銀行推出低利率抵押貸是國(guó)家補(bǔ)貼做的,為的是扶持小微企業(yè)和個(gè)體工商戶。


其次,大多數(shù)銀行對(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的持有時(shí)間是有要求的,像交通銀行的要求是營(yíng)業(yè)執(zhí)照需辦理兩年以上,工商銀行的要求是滿一年,這些信息貸款前銀行都會(huì)進(jìn)行核實(shí)。


此外,中國(guó)銀行信貸人員告訴記者,營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)必須交納社保,否則也不會(huì)批款。貸款出借后,還有銀行總部的人打電話對(duì)貸款用途進(jìn)行調(diào)查,一旦發(fā)現(xiàn)貸款用于非經(jīng)營(yíng)性支出,則立即收回貸款。


除了用途的審核之外,還有對(duì)借款人個(gè)人征信的審核。值得注意的是,“如果在征信中體現(xiàn)出借款人有小貸公司貸款的歷史,80%的銀行都不會(huì)再貸款給他?!惫ど蹄y行信貸人員告訴記者。


近年來,市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少貸款中介公司,以幫助用戶向銀行辦理抵押貸,收取中介費(fèi)。關(guān)于以上條件,貸款中介告訴記者,“都是可以溝通的”。比如沒有營(yíng)業(yè)執(zhí)照,或者征信不夠,貸款中介均號(hào)稱可以“解決”。對(duì)此,銀行貸款人員回應(yīng)稱“不靠譜”。


為了保證貸款能安全收回,銀行對(duì)貸款中介是抵制的,一旦發(fā)現(xiàn)用戶使用貸款中介,不僅貸款取消,計(jì)入征信,連辦理業(yè)務(wù)的信貸員也會(huì)受到銀行處罰。因此,貸款中介保證的“可溝通”并不可信。


利率


極少數(shù)優(yōu)質(zhì)用戶才能達(dá)到最低利率


許多銀行都打出了抵押貸低至3.85%的口號(hào),以100萬元的貸款為例,今年一年的抵押貸的利息可以比2019年省15000元左右。通過實(shí)地走訪幾家銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn),記者了解到,年化利率低至3.85%的貸款的確是存在的,但利率的高低因人而異。


交通銀行的信貸經(jīng)理告訴記者:“一般給用戶的貸款利率都是4點(diǎn)多,只有極少數(shù)特別優(yōu)質(zhì)的用戶才能達(dá)到最低利率3.85%?!钡ど蹄y行則表示,只要各方面條件能達(dá)標(biāo),普通用戶也能在工商銀行貸到3.85%的低息貸,只限一年。


除此之外,其他幾家銀行工作人員表示,今年的低息抵押貸是由國(guó)家補(bǔ)貼的,第二年不一定會(huì)有這個(gè)政策。


貸款中介告訴記者,他們能拿到3.2%甚至3.1%的更低利率,并承諾最長(zhǎng)到20年這個(gè)利率都不會(huì)有變化。工商銀行信貸人員則表示不可能,“目前市場(chǎng)上沒有比3.85%利率更低的了?!?/p>

一些銀行會(huì)在官方渠道打出最高可貸10年的廣告,和利率這邊的情況一樣,能辦到最高年限的也是極少數(shù)用戶,出于收款風(fēng)險(xiǎn)的考慮,一般銀行不會(huì)貸這么長(zhǎng)年限。交通銀行表示,通常辦理的是5年的期限,并且每年歸本(將貸款全額歸還)一次,第二年再進(jìn)行續(xù)簽。


即便簽的期限是5年,每年續(xù)簽時(shí)也不會(huì)立即批款,在交通銀行,每次還本后需等待至少3三個(gè)工作日才能再次批款。而在有些銀行時(shí)間是一周,這就要求用戶手里有足夠資金能夠周轉(zhuǎn)了。


鏈接


銀行信貸人員建議直接辦房貸


假如手上有一筆現(xiàn)錢,在全款買房后辦理抵押貸,和直接辦理房貸之間選一個(gè),多家銀行信貸人員建議選擇辦理房貸。


中國(guó)銀行信貸部門負(fù)責(zé)人告訴記者:“房貸是目前市場(chǎng)上最劃算的貸款,全款還了房貸再做抵押貸劃不來?!币环矫?,房貸的貸款期限通常比較長(zhǎng);另一方面,房貸是最常規(guī)的貸款,流程簡(jiǎn)單,辦起來快。而抵押貸辦起來則十分麻煩,一般要2至3個(gè)月才能批款。并且,還有些銀行有要求,房產(chǎn)證到手3個(gè)月內(nèi)不能抵押。


一般情況下,銀行能批下來的貸款為房產(chǎn)估價(jià)的六至七成,有的貸款產(chǎn)品僅為五成。中國(guó)銀行貸款人員舉例介紹:假如用戶手里有100萬元,在辦理房貸和全款買房后辦理抵押貸之間做選擇。首付按照30%來算的話,則需辦理70萬元的房貸,一般可貸30年,目前商貸利率為5.63%。如果選擇全款買房辦理抵押貸,最高可貸出七成,也就是70萬元。抵押貸最后批下來的利率一般為4點(diǎn)多,相比房貸每年能省1萬元左右,但還要扣除1%至2%的中介費(fèi),以及其他一些手續(xù)費(fèi),算下來省下的其實(shí)不多,但辦理過程卻十分麻煩。


綜合各方的建議,總結(jié)來說,用低息抵押貸優(yōu)化貸款,真正的適用人群主要是兩類,均為用抵押貸換抵押貸的用戶。


第一種情況是,當(dāng)初是以一個(gè)比較高的利率辦理的抵押貸,現(xiàn)在利率較低,可以將前一個(gè)抵押貸還清(抵押貸支持隨還隨?。?,再重新將房產(chǎn)抵押辦理貸款。


第二種情況是,由于所持房產(chǎn)漲價(jià)幅度比較大,辦理上一個(gè)抵押貸時(shí)的房產(chǎn)估值低于現(xiàn)在的估值,為了貸出更多額度,也可以選擇一次還清后辦理一個(gè)新的抵押貸,這樣手上可以擁有更多現(xiàn)錢。


而對(duì)于手上只有一套按揭房,且沒有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的用戶來說,通過低息抵押貸優(yōu)化貸款不僅費(fèi)時(shí)費(fèi)力,還擔(dān)了許多違規(guī)風(fēng)險(xiǎn),扣除各種中介費(fèi)用后也不剩多少。最重要的是,今年的低息貸款得益于政策福利,來年卻不一定有這樣的低息。對(duì)于用戶來說,所冒的風(fēng)險(xiǎn)太大了。


瀟湘晨報(bào)記者粟霜晴


【來源:瀟湘晨報(bào)】


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