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預(yù)計(jì)新規(guī)則短期內(nèi)對(duì)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)將發(fā)揮重要作用，但影響房?jī)r(jià)因素很多，還要統(tǒng)籌分析原因，對(duì)癥下藥，綜合精準(zhǔn)施策。
中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道
第二輪土拍大幕開(kāi)啟前夕，土地競(jìng)拍新規(guī)終于在部分城市落地。
先是8月24日晚，成都市公共資源交易服務(wù)中心披露，第二批集中供地合計(jì)出讓75宗地塊，出讓方式上全面取消“競(jìng)配建”，所有地塊均采取“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”拍賣(mài)措施；且絕大多數(shù)地塊溢價(jià)率未超過(guò)10%。
緊接著，第二日，南京發(fā)布第二批次土地出讓公告，共出讓53宗地塊。同樣，實(shí)行“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”全新出讓模式；最高溢價(jià)率由之前的30%下調(diào)至15%；并對(duì)競(jìng)買(mǎi)人資格及資金來(lái)源提出更高要求。
第三日，即8月26日，杭州重新發(fā)布第二批住宅用地集中出讓公告，將土地競(jìng)價(jià)規(guī)則調(diào)整為：一般地塊溢價(jià)率上限由20%調(diào)整為15%，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%。
三大重點(diǎn)城市在二輪供地新規(guī)上保持相當(dāng)高度一致，這并非偶然。半個(gè)多月前，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)曾報(bào)道，自然資源部正在醞釀集中供地規(guī)則調(diào)整，希望通過(guò)補(bǔ)漏洞，優(yōu)化集中供地政策，將地價(jià)控制住。
國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國(guó)土規(guī)劃研究室主任、研究員黃征學(xué)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，上半年熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度依然不減，地價(jià)溢價(jià)率高的問(wèn)題仍比較突出，這種情況下，部分城市調(diào)整供地規(guī)則有其必然性。南京、成都等將“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”作為競(jìng)拍規(guī)則，是希望在改善老百姓居住品質(zhì)同時(shí)，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，具有積極意義。
“預(yù)計(jì)新規(guī)則短期內(nèi)對(duì)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)將發(fā)揮重要作用，但影響房?jī)r(jià)因素很多，還要統(tǒng)籌分析原因，對(duì)癥下藥，綜合精準(zhǔn)施策。”黃征學(xué)說(shuō)。
15%溢價(jià)率！
三日內(nèi)，成都、南京、杭州相繼成為二輪集中供地新規(guī)調(diào)整下的頭啖湯者。
先看杭州。杭州一直是“賣(mài)地大戶”，土地出讓金連續(xù)4年超過(guò)2000億元。在首輪集中供地中，杭州兩日內(nèi)賣(mài)出了57宗地塊，攬金1178.53億元，平均溢價(jià)率約26%。
激烈搶地背后，“雙限”+競(jìng)自持出讓模式也極大擠壓了開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間。濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興曾直言，在杭州集中供地拿下地塊凈利潤(rùn)只有1%-2%（含自持部分）。
表面看是開(kāi)發(fā)商自負(fù)盈虧，但實(shí)則羊毛出在羊身上，最終還是由購(gòu)房者買(mǎi)單，縮減成本最直接就體現(xiàn)在房屋質(zhì)量上。調(diào)整土拍規(guī)則，取消自持、競(jìng)品質(zhì)成為新需要。
在宣布終止掛牌一個(gè)多星期后，8月26日，杭州市重新發(fā)布了第二批住宅用地集中出讓公告，涉及出讓地塊不變，共31宗，面積2873畝，將于10月12日及13日進(jìn)行統(tǒng)一出讓。
土地競(jìng)價(jià)規(guī)則出現(xiàn)大調(diào)整：一是一般地塊溢價(jià)率上限由20%調(diào)整為15%，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%；二是出讓地塊達(dá)到上限價(jià)格后，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)線下公開(kāi)搖號(hào)的方式確定競(jìng)得人，并由公證處全程錄音、錄像、公證，確保土地市場(chǎng)公正公平。
同時(shí)，杭州市設(shè)置了更嚴(yán)厲的競(jìng)買(mǎi)準(zhǔn)入條件，并規(guī)范購(gòu)地資金來(lái)源、嚴(yán)格企業(yè)信用監(jiān)管。明確競(jìng)買(mǎi)人必須具備一年以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買(mǎi)（或聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)）同一地塊，除“競(jìng)品質(zhì)”地塊外，同一集團(tuán)成員企業(yè)最多只能參與5宗地塊競(jìng)買(mǎi)。
類似的規(guī)則也出現(xiàn)在南京二輪集中供地要求中。
8月25日，南京市規(guī)劃自然資源局會(huì)同南京市發(fā)改委、南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、南京市住房保障和房產(chǎn)局四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善住宅用地出讓工作的通知》，發(fā)布了南京土地競(jìng)拍的全新規(guī)則，將實(shí)行“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”全新出讓模式。
同日，南京發(fā)布第二批次土地出讓公告：合計(jì)掛牌53幅地塊，出讓總面積約241.72萬(wàn)平方米，起始總價(jià)約621.55億元。9月26日上午9時(shí)30分開(kāi)始網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，53宗地塊中，多數(shù)地塊溢價(jià)率不超過(guò)15%。在南京首輪集中供地中，平均溢價(jià)率為18%，部分地塊因競(jìng)爭(zhēng)太過(guò)激烈溢價(jià)率達(dá)31.9%。
為防止過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，南京規(guī)定，同一競(jìng)買(mǎi)人及同一集團(tuán)成員企業(yè)在同一批次出讓公告中所報(bào)地塊數(shù)量不得超過(guò)此次公告地塊總量的30%。在本批次出讓公告中，同一競(jìng)買(mǎi)人及同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買(mǎi)（含聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)）同一幅地塊，且報(bào)名地塊幅數(shù)不得超過(guò)13幅（溧水區(qū)、高淳區(qū)除外）。第二批集中供地中，有16幅地塊不接受聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)、不得合作開(kāi)發(fā)，不得轉(zhuǎn)讓股權(quán)。
南京還要求，為確保工程建設(shè)質(zhì)量和施工安全，保證科學(xué)設(shè)計(jì)和施工周期，在競(jìng)得土地后6個(gè)月內(nèi)，住宅部分不得申領(lǐng)預(yù)售許可證。
相比之下，成都為控制土拍熱度，在此前6月份首批集中供地中，就在出讓方式中加入“定品質(zhì)”要求。最終成都首輪供地平均溢價(jià)率僅7%，最高溢價(jià)率僅10%。
根據(jù)成都市第二輪“兩集中”供地信息，將推出75宗地塊，面積約5686畝，于9月15日至17日進(jìn)行交易。從推出量上看，幾乎是第一批入市的40宗地塊兩倍。
根據(jù)出讓文件中各宗地的“拍賣(mài)起叫價(jià)”和“土地最高限價(jià)”測(cè)算，成都第二批集中供應(yīng)75宗地塊中，絕大多數(shù)地塊溢價(jià)率未超過(guò)10%。出讓方式上，全面取消“競(jìng)配建”，均采取“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”競(jìng)拍規(guī)則。同時(shí)，對(duì)競(jìng)買(mǎi)人資格及資金來(lái)源提出更高要求。
“這些城市土拍新規(guī)基本上貫徹了第二批集中供地新要求，即溢價(jià)率控制在15%以下，不允許通過(guò)競(jìng)配建變相推高地價(jià)，并增加競(jìng)品質(zhì)要求，很大程度上彰顯了管理層要從源頭上控制地價(jià)，并控制市場(chǎng)預(yù)期，來(lái)作為控制房?jī)r(jià)手段。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
新規(guī)能否穩(wěn)住地價(jià)？
從更大的背景來(lái)看，十九大以來(lái)，地價(jià)調(diào)控始終是中央政策關(guān)注重點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控諸多政策均在圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)發(fā)力。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授、中房智庫(kù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)柴鐸分析稱，中央對(duì)此的總體設(shè)計(jì)包括三個(gè)層次：一是不斷削弱地方政府“賣(mài)地謀財(cái)求發(fā)展”沖動(dòng)，包括加強(qiáng)地價(jià)監(jiān)測(cè)，禁止土地儲(chǔ)備抵押貸款等舉措；二是拓寬土地供應(yīng)端，包括集體土地入市和土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)改革等舉措；三是優(yōu)化土地出讓競(jìng)價(jià)規(guī)則，包括“熔斷、一次競(jìng)價(jià)、限競(jìng)價(jià)（條件）組合、搖號(hào)”等機(jī)制，“但成效差異很大，有的處于失效狀態(tài)”。
在柴鐸看來(lái)，近期這些政策設(shè)計(jì)基本上都是對(duì)前期政策的修補(bǔ)，也是回應(yīng)了社會(huì)對(duì)于新型土地競(jìng)價(jià)規(guī)則的爭(zhēng)議。比如，社會(huì)認(rèn)為限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)會(huì)導(dǎo)致新房和二手房市場(chǎng)價(jià)格倒掛，引發(fā)新房偷工減料降低質(zhì)量，于是一些城市就在限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)中加入“定品質(zhì)、競(jìng)品質(zhì)”。但新競(jìng)價(jià)規(guī)則仍有很多難以執(zhí)行的方面，比如定品質(zhì)，很難詳細(xì)規(guī)定、詳細(xì)認(rèn)證。
“理論上，這些新的競(jìng)價(jià)規(guī)則對(duì)于抑制企業(yè)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)、管控地價(jià)有一定好處，但在市場(chǎng)火熱背景下，其效力可能會(huì)大打折扣?！辈耔I表示。
“很難真正穩(wěn)定住地價(jià)?！睆B門(mén)大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院、廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院雙聘教授趙燕菁對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
趙燕菁認(rèn)為，一手房房?jī)r(jià)決定地價(jià)，如果壓低地價(jià)，就會(huì)有人在一二級(jí)土地市場(chǎng)套利。一手房房?jī)r(jià)由二手房市場(chǎng)決定。如果一手房?jī)r(jià)格低于二手房房?jī)r(jià)，就會(huì)有人在一二級(jí)市場(chǎng)套利?！岸址?jī)r(jià)格則是由市場(chǎng)決定的，在缺少財(cái)稅制度的中國(guó)，二手房市場(chǎng)近似股票市場(chǎng)，利率低、價(jià)格高，利率高、價(jià)格低；利率是央行決定的，地方政府使不上勁”。
對(duì)于土拍新規(guī)，某房企投拓負(fù)責(zé)人則告訴記者，調(diào)低溢價(jià)率、要求高品質(zhì)等規(guī)則調(diào)整，一定層面上降低了房企拿地成本，使之前以“競(jìng)配建”等方式壓縮的利潤(rùn)空間得到一定釋放。但這一調(diào)整是否會(huì)提振房企拿地?zé)崆楹托判?，還要具體看當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況。
但可以確定的是，有了成都、南京、杭州打頭陣，接下來(lái)各大城市二輪集中供地將陸續(xù)登場(chǎng)?！坝捎谏习肽晖恋厥袌?chǎng)冷熱不均，各城市會(huì)根據(jù)自身房?jī)r(jià)情況作出調(diào)整，這很正常，但是不是都按‘限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)’規(guī)則調(diào)整，應(yīng)該不會(huì)完全一致?！秉S征學(xué)說(shuō)。