對(duì)于資金短缺的個(gè)人或企業(yè)來(lái)說(shuō)，尤其是當(dāng)面臨大量資金時(shí)，北京住房抵押貸款成為解決他們問(wèn)題的主要途徑。辦理住房抵押貸款，必須將房屋作為抵押物。如果借款人沒(méi)有房產(chǎn)或處于抵押狀態(tài)，該怎么辦？他/她應(yīng)該如何用別人的房產(chǎn)證去銀行辦理住房抵押貸款？讓我們和邊肖一起去了解一下吧。一、可以用別人的房產(chǎn)證抵押貸款：
貸款人應(yīng)具備的條件：
首先，具有完全民事行為能力的自然人在貸款到期日的實(shí)際年齡一般不超過(guò)65周歲；
其次，有北京市常住戶口，有固定住所；有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入來(lái)源，有按期償還貸款本息的能力；
第三，愿意并能夠提供貸款人認(rèn)可的房地產(chǎn)抵押；
第四，該房產(chǎn)共有人認(rèn)可其貸款、擔(dān)保行為，愿意承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。辦理貸款的流程：
1.辦理現(xiàn)房按揭貸款：首先借款人需要找一家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，取得評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的《房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》。其次，夫妻雙方到場(chǎng)提交上述資料，簽訂房產(chǎn)抵押合同。第三，借款人與銀行簽訂借款合同。第四，銀行審批后發(fā)放貸款。最后借款人分期或一次性還款并注銷(xiāo)房產(chǎn)抵押拿到房產(chǎn)證。
2.按揭：借款人持預(yù)售合同、房屋預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件、夫妻結(jié)婚證原件及復(fù)印件在銀行簽訂購(gòu)房貸款合同。銀行審核通過(guò)后，發(fā)放貸款，房產(chǎn)證交給銀行。還款后，借款人去銀行注銷(xiāo)貸款，取回房產(chǎn)證。二、如何買(mǎi)賣(mài)已做抵押房屋
(1)提前還款和解除抵押。
雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同后，原業(yè)主一次性提前償還欠銀行的全部貸款余額，然后銀行解除抵押權(quán)，房地產(chǎn)交易中心注銷(xiāo)抵押登記。這樣原業(yè)主就取得了房屋的完全產(chǎn)權(quán)，然后，雙方就可以按照一般的二手房買(mǎi)賣(mài)流程完成交易了。
這種方式的好處是，在房東獲得完全產(chǎn)權(quán)之前，買(mǎi)家沒(méi)有支付房款，所以買(mǎi)家的資金安全性高；缺點(diǎn)是房東籌錢(qián)完全還貸不是最經(jīng)濟(jì)的方案，需要房東有很強(qiáng)的資金實(shí)力或融資能力，沒(méi)有充分利用買(mǎi)家首付參與還款。
(2)再抵押。
房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，雙方共同向原房主的原貸款銀行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。
這種方式的好處是不需要籌集資金提前還貸，沒(méi)有融資的壓力。而是將房東原有的還款義務(wù)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，通過(guò)變更抵押登記，將抵押人由房東變更為買(mǎi)方；缺點(diǎn)是再融資手續(xù)復(fù)雜，并不是所有銀行都有這項(xiàng)業(yè)務(wù)。如果買(mǎi)方需要向另一家銀行申請(qǐng)貸款，就會(huì)出現(xiàn)同業(yè)轉(zhuǎn)貸的問(wèn)題，操作起來(lái)更加復(fù)雜。
(3)買(mǎi)房為原房主提前還貸。
雙方簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)方用首付款幫助房東償還貸款余額。
這種方式的好處是充分利用了資金的流動(dòng)價(jià)值，盤(pán)活了買(mǎi)家的首付，雙方合力解決了交易的最大障礙；缺點(diǎn)是買(mǎi)家首付有一定風(fēng)險(xiǎn)。如果原業(yè)主利用購(gòu)房者的資金幫助其還貸，進(jìn)而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，再將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給他人而逃之夭夭，那么購(gòu)房者既不能取得房屋的產(chǎn)權(quán)，也使首付血本無(wú)歸。這時(shí)候只能通過(guò)其他法律途徑追討，非常被動(dòng)。