本文不惴淺陋，分析如下：
一、債務(wù)履行期限變更的，依法應(yīng)當(dāng)辦理抵押權(quán)變更登記。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》在第六十八條中已經(jīng)明確了債務(wù)履行期限的變更應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抵押權(quán)變更登記，“有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明、抵押權(quán)變更等必要材料，申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記：（3）債務(wù)履行期限變更的；
二、因貸款展期而需要進(jìn)行抵押權(quán)變更登記的，需要抵押順序在后的抵押權(quán)人書面同意。
不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第68條第二款充分考慮了對(duì)在后順位的抵押權(quán)人的權(quán)利保護(hù)，“因被擔(dān)保債權(quán)主債權(quán)的種類及數(shù)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變更申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記時(shí)，如果該抵押權(quán)的變更將對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人書面同意的材料與身份證或者戶口簿等材料”。
三、借新還舊未重新辦抵押登記的,不能再向抵押人主張優(yōu)先受償。
裁判要旨：借貸雙方協(xié)議“借新還舊”，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為原貸款合同項(xiàng)下的主債務(wù)已經(jīng)履完畢，相應(yīng)的抵押權(quán)也一并消滅。此時(shí)，銀行基于新貸款合同對(duì)案涉房屋享有的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)視為自重新辦理抵押登記之日起設(shè)立。
四、貸款展期后形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，原抵押權(quán)因原債務(wù)消滅而消滅。
裁判要旨：展期協(xié)議對(duì)借款期限作出相應(yīng)變更，該變更應(yīng)視為是對(duì)原借款合同實(shí)質(zhì)性的變更，雙龍水泥廠與信用社之間形成新的債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系，原債權(quán)債務(wù)關(guān)系消滅，而抵押合同是依附于主合同的從合同，主合同消滅，則從合同也消滅，依據(jù)《擔(dān)保法》五十二條的規(guī)定，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅，抵押權(quán)也消滅。
五、貸款展期為原貸款合同的補(bǔ)充合同，并未形成新的債權(quán)債務(wù)，只要不加重?fù)?dān)保人的負(fù)擔(dān)，擔(dān)保人仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
裁判要旨：法院認(rèn)為，雖然三方當(dāng)事人于2009年10月30日簽訂《委托貸款展期協(xié)議》，約定將該貸款期限向后順延三個(gè)月，但展期協(xié)議并未發(fā)生新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，故展期后的債權(quán)仍屬于《最高額抵押合同》約定的擔(dān)保范圍。且在借款原約定的期限屆滿時(shí)，清源公司作出股東會(huì)決議，決定申請(qǐng)辦理貸款展期，在該決議書中，清源公司股東一致同意展期后的貸款擔(dān)保，仍按照本案《最高額抵押合同》執(zhí)行。雖然清源公司作為抵押人，工行洛江支行作為抵押權(quán)人，未就展期后的抵押?jiǎn)栴}另行簽訂新的抵押合同，但從雙方的意思表示和實(shí)際履行情況看，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，清源公司同意繼續(xù)以《最高額抵押合同》項(xiàng)下抵押物為展期后的借款提供擔(dān)保，而工行洛江支行亦接受了該擔(dān)保。因此清源公司以《委托貸款展期協(xié)議》簽訂后，工行洛江支行與清源公司沒有續(xù)簽抵押合同因而喪失對(duì)抵押物的抵押權(quán)的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
六、貸款展期但未辦理抵押期限變更登記，抵押權(quán)繼續(xù)存在。
裁判要旨：抵押權(quán)僅因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)、抵押關(guān)系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。 龍嶺公司在烏魯木齊市房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理了龍嶺大廈的房產(chǎn)證以后，抵押人和抵押權(quán)人未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定重新辦理房產(chǎn)抵押登記，并不必然導(dǎo)致抵押權(quán)消滅。抵押權(quán)僅因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)、抵押關(guān)系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。因此，在土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押并未解除，且抵押物沒有滅失情況下，應(yīng)視為抵押延續(xù)，具有對(duì)抗第三人的效力。
七、貸款展期后的債權(quán)仍屬于《最高額抵押合同》約定的擔(dān)保范圍。
裁判要旨：貸款展期并不能產(chǎn)生新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，展期后的債權(quán)仍屬于原《抵押合同》約定的擔(dān)保范圍，債權(quán)人仍可就抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)；
摘要：按照《最高額抵押合同》第1.1條的約定，抵押擔(dān)保的主債權(quán)，是自2009年7月23日至2009年10月30日期間（包括該期間的起始日和屆滿日）2700萬元額度內(nèi)的債權(quán)。本案《委托貸款借款合同》約定的借款，發(fā)生于2009年7月24日，屬于最高額抵押期限內(nèi)產(chǎn)生的債權(quán)，借款本金2700萬元，未超過抵押擔(dān)保的額度。雖然三方當(dāng)事人于2009年10月30日簽訂《委托貸款展期協(xié)議》，約定將該貸款期限向后順延三個(gè)月，但展期協(xié)議并未發(fā)生新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，故展期后的債權(quán)仍屬于《最高額抵押合同》約定的擔(dān)保范圍 。且在借款原約定的期限屆滿時(shí)，清源公司作出股東會(huì)決議，決定申請(qǐng)辦理貸款展期，在該決議書中，清源公司股東一致同意展期后的貸款擔(dān)保，仍按照本案《最高額抵押合同》執(zhí)行。
八、抵押合同中約定，貸款人與借款人協(xié)議變更主合同（除過展期和增加貸款外）無須經(jīng)擔(dān)保人同意，擔(dān)保人仍承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任的，該約定無效。
裁判要旨：雖然擔(dān)保人與貸款人在《最高額抵押合同》中約定除展期和增加貸款金額外，貸款人與借款人協(xié)議變更主合同，無須經(jīng)擔(dān)保人同意，擔(dān)保人仍承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。但是，上述約定不能對(duì)抗《擔(dān)保法解釋》第39條（借新還舊）規(guī)定的因主合同變更導(dǎo)致?lián)Ｈ朔ǘ庳?zé)的情形。貸款人以此為由要求擔(dān)保人承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任的，人民法院不予支持。
九、最高額抵押合同關(guān)于主合同變更還款期限無需擔(dān)保人同意的約定有效。
裁判要旨：最高額抵押合同約定主合同變更無需通知抵押人和保證人，該借款合同變更不影響抵押人和保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。故此，案涉授信合同變更還款期限的約定對(duì)抵押人和保證人應(yīng)承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任并無影響。
十、抵押物被查封后貸款展期風(fēng)險(xiǎn)巨大。
根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十四條第（五）款：“依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)不得抵押”。實(shí)踐中，在抵押物已經(jīng)被查封的情況下，已經(jīng)不能對(duì)抵押物進(jìn)行變更登記。單獨(dú)對(duì)銀行貸款進(jìn)行展期，如果法院持展期產(chǎn)生新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的觀點(diǎn)，抵押權(quán)將因展期前的債權(quán)消滅而消滅。
綜上，根據(jù)《物權(quán)法》第二百零二條的規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。”，在債權(quán)人不能完成貸款展期后的抵押權(quán)變更程序的時(shí)候，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間向抵押人主張優(yōu)先受償權(quán)。