市場上為何會出現(xiàn)這種產(chǎn)品？
近幾年隨著各個城市關(guān)于限購限貸政策的出爐，炒房客明顯減少，不過部分剛需客戶也因此受到牽連。以北京為例，目前購買二套普通住宅的貸款比例上限為四成，只要你以前有過住房貸款記錄不管現(xiàn)在貸款有沒有結(jié)清，房子是不是賣了都算二套，這樣一來好多在外地有過房貸記錄的人好不容易存夠的三成首付現(xiàn)在卻只夠一半。房貸貸款成數(shù)降低購房難度加大，而與之相反的是個人經(jīng)營性貸款利率近年來不斷下調(diào)，額度高達(dá)到房屋成交價的7至8成，流程還非常簡單。嗯，聰明的你肯定已經(jīng)想到了，是不是可以用后者代替前者呢？沒錯，全款代購就是基于這樣的思路。今天咱們就來聊聊全款代購究竟是如何操作的，相比于個人住房貸款它有哪些優(yōu)勢，以及流程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
首先咱們來解釋下什么是全款代購
全款代購指的是一種買房的融資方式，類似于過橋貸款，買方通過向金融機(jī)構(gòu)借款來籌齊資金全款買房，過戶后再拿著新房本向銀行申請個人經(jīng)營性貸款來償還金融機(jī)構(gòu)的借款。咱們舉個例子: 李先生看好了一套價值1000萬的房子，由于之前有過房貸記錄，現(xiàn)在如果按照二套個人住房貸款比例20%來計(jì)算，李先生需要在短期內(nèi)準(zhǔn)備至少800萬以上的購房款，但是李先生目前手頭上只有400多萬，怎么辦呢，于是李先生找到金融機(jī)構(gòu)，向他們申請了600萬的短期借款，這樣1000多萬的購房款就湊齊了，等房子過戶以后李先生拿著到手的新房本向銀行申請抵押經(jīng)營貸600萬，還給金融機(jī)構(gòu)用于結(jié)清之前的借款，然后按月還錢給銀行。
那么全款代購適用于哪些場景又有怎樣的優(yōu)勢呢?
除了前文例子里提到買方因有過貸款記錄而首付款不足的情況，有些賣方也會因?yàn)榧庇缅X而要求買方必須全款，這個時候即使買方是首套也不能通過個人住房貸款來購買該房屋了，這些困境都可以通過全款代購來解決。總結(jié)起來全款代購有三大優(yōu)勢，優(yōu)勢一：首付不足的客戶可以通過全款代購直接買到心儀的房子，后期辦理抵押經(jīng)營貸不光成數(shù)高（7-8成）而且利息低，甚至比房貸利息還低（年利率4.5%左右）。優(yōu)勢二：獲得更高的議價空間，很多賣方非?？粗馗犊钪芷冢畹目蛻裟茏屬u方更快拿到錢，因而在價格上賣方會做出更多的讓步。優(yōu)勢三：節(jié)省稅費(fèi)，房屋買賣中的契稅，個稅，增值稅都是以網(wǎng)簽價為基數(shù)來交稅，由于是全款買房，房產(chǎn)一般按照最低的網(wǎng)簽價來過戶，從而節(jié)省稅費(fèi)。
看完這些您是不是也開始考慮全款代購這種購房方式呢，先別著急，凡事有利有弊，這里存在的風(fēng)險(xiǎn)也需要給您提個醒：
風(fēng)險(xiǎn)一：交易風(fēng)險(xiǎn)，如果金融機(jī)構(gòu)出資后房屋卻遲遲不能過戶將產(chǎn)生高額利息，這里說的遲遲不能過戶主要是指房屋查封，如果購房款是直接打給賣家，這種情況往往是錢房兩失，賣方跑路，房產(chǎn)面臨拍賣。好在現(xiàn)在正規(guī)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都會要求對房款做資金監(jiān)管，這樣即使房子被查封買方的錢在監(jiān)管賬戶也是安全的。
風(fēng)險(xiǎn)二:銀行政策變動風(fēng)險(xiǎn)，盡管現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)在出資前都會仔細(xì)審核客戶資質(zhì)以確保后期抵押經(jīng)營貸能順利放款，但是由于從金融機(jī)構(gòu)出資到銀行批貸有一定的時間間隔（一般5-7個工作日），如果趕上銀行政策變動比如利率上調(diào)或者放款周期變長，都會增加買方的成本。所以代購買房對金融機(jī)構(gòu)的專業(yè)度要求就非常高，針對風(fēng)險(xiǎn)二買方在借款前一定要與金融機(jī)構(gòu)確認(rèn)，至少要準(zhǔn)備兩套以上抵押貸方案，后期如果一家銀行政策有變化，還有備選方案兜底。