近來(lái)，多家銀行在產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告，將所持抵押房產(chǎn)打折轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，下半年地方金融機(jī)構(gòu)抵債資產(chǎn)拍賣(mài)處置加速，公開(kāi)資料顯示僅7月份以來(lái)，就有20余家銀行發(fā)布抵債資產(chǎn)拍賣(mài)公告或拍賣(mài)招標(biāo)公告，主要為農(nóng)商銀行和農(nóng)信社等地方，涉及資產(chǎn)包也以住宅、商鋪、辦公等房產(chǎn)為主。

多位銀行業(yè)務(wù)人士認(rèn)為，疫情影響下以固定資產(chǎn)抵押貸款的中小微企業(yè)運(yùn)營(yíng)困難、斷貸風(fēng)險(xiǎn)加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定上升，銀行為緩解自身壓力、控制風(fēng)險(xiǎn)，加快了對(duì)房產(chǎn)等抵債地產(chǎn)的處置力度和速度。

抵債資產(chǎn)加速出清的同時(shí)，拍賣(mài)房產(chǎn)交易后問(wèn)題頻發(fā)。分析人士指出，大多拍賣(mài)的房產(chǎn)存在產(chǎn)權(quán)糾紛、租賃、抵押貸款等問(wèn)題，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)不可控風(fēng)險(xiǎn)太高，甄別難度大，參與競(jìng)拍應(yīng)更加審慎。

抵債房產(chǎn)處置提速

近來(lái)，各地銀行抵債房產(chǎn)處置加速。

據(jù)重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)公告顯示，僅9月11日至今重慶農(nóng)商銀行就掛牌近20項(xiàng)房產(chǎn)拍賣(mài)項(xiàng)目，其中多為抵債資產(chǎn)。哈爾濱銀行于9月11日在大連產(chǎn)權(quán)交易所連發(fā)5份抵債資產(chǎn)處置公告。

此外，下半年以來(lái)農(nóng)商銀行、農(nóng)信社等地方金融機(jī)構(gòu)抵債資產(chǎn)拍賣(mài)處置愈加密集。據(jù)公開(kāi)信息初步統(tǒng)計(jì)，7月份以來(lái)，有20余家銀行發(fā)布抵債資產(chǎn)拍賣(mài)公告或拍賣(mài)招標(biāo)公告，涉及資產(chǎn)包也以住宅、商鋪、辦公等房產(chǎn)為主。

如廣東連州農(nóng)商銀行近日發(fā)布公告稱，將于10月9日至10月10日在淘寶資產(chǎn)競(jìng)價(jià)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上對(duì)包括商鋪、寫(xiě)字樓、住宅共133處抵債資產(chǎn)包掛牌出售，掛牌價(jià)格8000余萬(wàn)元。沈北農(nóng)商銀行也于近日披露85處住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、工廠等抵債房產(chǎn)拍賣(mài)公告。

某城商銀行對(duì)公業(yè)務(wù)經(jīng)理透露，疫情后房抵貸斷貸的風(fēng)險(xiǎn)上升比較明顯，銀行為了緩解不良?jí)毫?，已?jīng)加大了對(duì)這些不良債權(quán)抵債資產(chǎn)的處置。“不過(guò)一般的房貸業(yè)務(wù)影響并不明顯，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，即便有些業(yè)主出現(xiàn)資金鏈緊張無(wú)法還貸，也會(huì)考慮直接賣(mài)掉還貸?！?/p>

某股份制銀行廣州一支行負(fù)責(zé)人透露，目前風(fēng)險(xiǎn)較高的主要還是抵押貸款的業(yè)務(wù)，6月份以來(lái)斷貸的情況比之前明顯多了一些，但暫時(shí)還沒(méi)明顯體現(xiàn)，主要是近來(lái)銀行讓利等系列政策的推進(jìn)延后了小微企抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，可能年底斷貸情況會(huì)加劇。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，近來(lái)被拍賣(mài)的房產(chǎn)明顯增多，基本都是一些做了抵押貸款的企業(yè)主經(jīng)營(yíng)困難資金鏈斷裂導(dǎo)致的，主要分布于一二線城市小微企業(yè)較為集中的地區(qū)；整體來(lái)看銀行債權(quán)的占比并不高，但也有上升趨勢(shì)。

拍賣(mài)房產(chǎn)問(wèn)題頻發(fā)

銀行抵債房產(chǎn)加速出清的同時(shí)，拍賣(mài)房產(chǎn)交易后問(wèn)題頻發(fā)。

近日，廣州銀行被媒體曝出此前在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的200余套房產(chǎn)資產(chǎn)包中，有19套房產(chǎn)因交易后被第三方公司強(qiáng)迫繳納高額續(xù)建費(fèi)及利息，導(dǎo)致購(gòu)房者交易完成一年多仍拿不到房產(chǎn)證。

張大偉指出，拍賣(mài)的房產(chǎn)大部分有一些產(chǎn)權(quán)瑕疵、投資等問(wèn)題的房產(chǎn)，盡管平均下來(lái)價(jià)格會(huì)比市場(chǎng)價(jià)低，但不能做按揭，即使貸款也會(huì)有周期等多方面限制，且大部分都存在產(chǎn)權(quán)瑕疵，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不可控風(fēng)險(xiǎn)太高，因此并不適合普通購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)。

付愛(ài)玲也表示，拍賣(mài)房產(chǎn)存在居住權(quán)限、租賃、欠費(fèi)、保證金、抵押貸款等多方面的風(fēng)險(xiǎn)?！霸谂馁u(mài)房的交易中，一定要查清該拍賣(mài)房是否為有居住權(quán)的房屋，否則買(mǎi)家只能等到居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡后，才能對(duì)該房屋進(jìn)行占有、使用?！?/p>

張大偉還指出，很多拍賣(mài)房都有抵押貸款情況，也有些房產(chǎn)可能存在產(chǎn)權(quán)不清晰等遺留問(wèn)題，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)把控的難度非常大。

付愛(ài)玲認(rèn)為，要全面調(diào)查被拍賣(mài)的房屋，包括被拍賣(mài)房屋的基本情況、拍賣(mài)公告、被拍賣(mài)房屋的司法文書(shū)及評(píng)估報(bào)告，最好前往相關(guān)部門(mén)了解稅務(wù)負(fù)擔(dān)、欠費(fèi)情況等，同時(shí)競(jìng)買(mǎi)人還需要親自去現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地看房。