案例很簡單:

老王做生意需要用錢,找老李借了500萬,借期兩年。然后老王用自己一套房、弟弟小王一套房給老李作了抵押擔(dān)保。

現(xiàn)行《物權(quán)法》第191條規(guī)定:“抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償?!薄暗盅浩陂g,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?!?/p>

也就是說:

1.房屋一旦被設(shè)定抵押,老王和小王(抵押人、房屋所有人)將不得隨意處分。實(shí)踐中,老李(債權(quán)人、抵押權(quán)人)也幾乎不會(huì)同意抵押人處分抵押資產(chǎn)。

原因無他,擔(dān)心老王、小王使詐,低價(jià)處置房屋。抵押之所以存在,本身就是基于老李自身權(quán)益追加的保障,說白了,老李就是不信任老王的還款能力。

2.反觀老王、小王這邊,如果老李不同意出售房屋,即使老王、小王遇到合適的買家,他們也沒有辦法立即出售房屋。同時(shí),因?yàn)榉课荽嬖诘盅?,也?huì)影響出售的價(jià)格。

這就在現(xiàn)實(shí)生活中造成了一些矛盾:

1.以財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押,抵押的是財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值,而限制財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)必然影響交換價(jià)值,最終使得擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)受到影響;

2.擔(dān)保本身具有或然性,也就是說,擔(dān)保并不是必然會(huì)實(shí)現(xiàn)的,擔(dān)保只是對未來債務(wù)人失去償債能力的一種可能性的保障。因此,要求老王將賣房款提前清償或提存還可以理解,但要求小王將賣房款提前償債或者提存,就尤其顯得不公正。

3.擔(dān)保并不等于債務(wù)承擔(dān),也不等于賣房子?!胺孔釉O(shè)定抵押是最靠譜的擔(dān)?!边@一錯(cuò)覺,不知道讓多少人吃了啞巴虧。

這就導(dǎo)致在實(shí)踐中經(jīng)常遇到,債務(wù)人以及第三人把房價(jià)做高,抵押借款,然后一走了之。等債權(quán)人行使抵押權(quán)發(fā)現(xiàn),房子早已破敗不堪。

基于種種原因,明年1月1日《民法典》第406條規(guī)定:“抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償?!?/p>

簡單講,分為三個(gè)層面:

1.抵押人(也就是案例中的老王和小王)可以轉(zhuǎn)讓抵押房屋。但是如果老王、小王跟抵押權(quán)人(老李)約定抵押房屋不得轉(zhuǎn)讓,則必須先經(jīng)老李同意;

2.抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后,抵押權(quán)不受影響。比如小王將房屋轉(zhuǎn)讓給小劉,房屋歸小劉所有,但抵押權(quán)依然存續(xù)。老王不還錢,老李依然可以申請拍賣這個(gè)房屋;

3.如果老李有證據(jù),證明房屋轉(zhuǎn)讓給小劉,將使得房屋價(jià)值嚴(yán)重受損,則可以要求小王將賣房款提前清償或者提存。

如此一來,就不用擔(dān)心融資影響資產(chǎn)流轉(zhuǎn),同時(shí)也保證了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。比如我們只借100萬,但房屋價(jià)值500萬的,只要正常交易,將不會(huì)再受抵押權(quán)人的制約。

但具體效果如何,還是要看實(shí)踐了。