來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
李興最近感覺機會又來了，他開始頻繁的向外打電話聯(lián)絡生意。
“辦理貸款嗎？現(xiàn)在抵押貸年化利率在4.2%左右，先息后本，最長10年期?！崩钆d說，他是北京一家金融中介機構工作人員。
交談中他告訴記者，最近銀行政策放松，再加上銀行放貸也有考核指標，今年放款額度還沒達到要求，現(xiàn)在辦理貸款利率低且放款快，“信用貸款快則一天，慢的話一個禮拜，抵押貸一個月左右就能下來。”
據(jù)李興介紹，最近客戶很多，他辦下來的很多貸款通過多種方式流入了樓市，“監(jiān)管也沒那么嚴格，事實上用貸款的錢買房是眾所周知的秘密。
李興表示，他一個月經(jīng)手2000萬元；好的信貸專員人員一個月經(jīng)手七八千萬元。
今年以來，關于信貸資金流入樓市問題一直備受監(jiān)管層關注，中國房地產(chǎn)報記者注意到，盡管監(jiān)管嚴峻，但信貸資金違規(guī)流入樓市現(xiàn)象仍然存在。
1萬元就可享受“一條龍”服務
“抵押貸是政府希望貸給更多小微企業(yè)的，利息低?！崩钆d告訴記者，“我的客戶中也有做生意的，但大多都有問題，自己去銀行辦不下來才通過我們協(xié)助。當然，銀行也有業(yè)績增長需求，這些貸款如果流入一線城市樓市，還款能力更有保障?！?/p>
據(jù)李興介紹，目前貸款主要有信用貸和抵押貸兩種，抵押貸利率年化在4.2%左右，先息后本，最長10年期。“如果房子沒有抵押，能貸到房價7成左右?！?/p>
也正是因為經(jīng)營貸具有貸款額度大、利率低特點，有人開始通過經(jīng)營貸貸款買房。
貝殼研究院發(fā)布的重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，11月份貝殼研究院監(jiān)測的100+個城市主流首套房貸款利率為5.69%，二套房貸款利率為5.96%。年利息在4.2%左右的抵押貸顯然比房貸利率要低的多。
以北京為例，目前首套房貸款利率為5.2%，二套房貸款利率為5.7%。如果需要貸款200萬元，按照二套房現(xiàn)行利率及等額本息方式來計算，20年期商業(yè)貸款月均還款金額是13088元。但如果按照最高10年期，先息后本的抵押貸利率4.2%來計算，月均還款金額7000元，到期還本200萬元。
“只要房價持續(xù)上漲，就算拿不出本金，只要最后把房子賣了就可以?！崩钆d介紹。
由于抵押貸款要用于企業(yè)或個體戶經(jīng)營，因此貸款者必須擁有一家用來經(jīng)營的公司，以及名下有一套可以用來抵押的房產(chǎn)。
李興表示，經(jīng)營貸流入樓市已經(jīng)形成一條成熟的產(chǎn)業(yè)鏈，他們可以幫忙包裝一家空殼公司，收費8000元。“另外，銀行發(fā)放的貸款一般都是給下游公司，所以還需要一個收款的第三方公司，如果是自己提供沒有費用，外面找的話需要一定手續(xù)費，是收款的千分之三?！?/p>
某國有銀行工作人員也向記者坦言，批下來的貸款資金經(jīng)過幾次轉手，就很難被銀行監(jiān)控。對于記者提到的10年期先息后本抵押貸，該工作人員也直言，這種抵押貸很容易被利用去炒房?！斑@個產(chǎn)品本身沒問題，是為了減輕還款人還款壓力，但很容易被鉆漏洞。如果用來買房杠桿率相當高。”
對于首套房購買者，抵押貸顯然行不通?！翱纯蛻粼谀纳习?，每月公積金多少，如果在國企、事業(yè)單位等銀行白名單內(nèi)的公司上班，可以辦信用貸，年利息甚至可以辦到3.6%，只不過額度沒有抵押貸那么高，貸款年限也更短?！崩钆d介紹，“最高能貸到200萬元?！?/p>
“不用擔心被查，之前被查主要是一些不規(guī)范的小機構，通過我們運作銀行查不到。貸款下來后，支付貸款額的1%作為中介費即可，比如貸100萬元，1萬元中介費即可?！崩钆d告訴記者。
低息貸重返樓市
信貸中介機構工作人員的活躍不是毫無征兆。稍早之前，北京某央企上班的劉然就感受到了監(jiān)管開始放松。
“11月初，就有商業(yè)銀行工作人員來我們單位說可以辦理最高100萬元額度，年息4.5%貸款，5-10年還清。”劉然告訴記者，這不是該銀行第一次來，不過以前最高才50萬元額度。
“貸款條件比較寬松，當場就有幾位同事辦理了貸款?！眲⑷环Q，對于比較大額的資金我們會說是用來裝修，銀行工作人員也是認可的。
同樣在11月份，深圳的信貸專員也開始變得活躍。
有信貸專員稱，“目前做經(jīng)營貸比較多，不過要比起以前有一定門檻，如需提前6個月收購一個注冊滿一年的科技類或貿(mào)易類空殼公司，再做經(jīng)營貸?！?/p>
他表示，可推薦相關中介購買相關空殼公司。資質(zhì)較好的空殼資源售價一般在5000元至6000元。
實際上，為了填補資金缺口，將信貸資金用來買房的購房者不在少數(shù)。今年以來，北京、上海、廣東、深圳等地紛紛展開排查，并啟動整改問責，但嚴查過后，不少違規(guī)行為又重返樓市。
多位受訪者表示，屢禁不止主要還是因為利益驅動。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，違規(guī)資金的進入，其實也是一種監(jiān)管缺失的表現(xiàn)。信貸資金屢屢能進入樓市，和銀行或銀行合作的機構審查不嚴有關系，背后是逐利的體現(xiàn)。
雖然遏制信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)及資本市場是監(jiān)管面臨的一個老大難的問題。但在財經(jīng)專欄作家李庚南看來，這一問題并非無解，除了監(jiān)管力度的加大，違規(guī)成本的增大外，運用區(qū)塊鏈等金融科技手段，建立信貸資金流動的跟蹤系統(tǒng)或是有效路徑。“此外，對大額現(xiàn)金支出的管理也是需要重新重視。”
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟也表示，嚴查之外，最主要的方法應該采取有效疏導，對于剛性需求或者是改善性需求信貸，應該予以充分支持，資金充分滿足就不至于出現(xiàn)違規(guī)信貸流入房地產(chǎn)情況。