“開發(fā)貸款有松動(dòng)的跡象!”近期媒體的這一類標(biāo)題令開發(fā)商們很是熱血沸騰了一番。但是很快,這種激動(dòng)再次變成苦笑。

支行客戶服務(wù)部蔣經(jīng)理向《小編日報(bào)》證實(shí):“目前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在銀行貸款只能是項(xiàng)目貸款方式,自有資金比例達(dá)到35%以上,而且四證俱全。這些硬性規(guī)定并沒有改變。”

  “空手套白狼”的年代

  “前幾年的開發(fā)貸款模式是企業(yè)提要求,銀行盡量滿足。”一直從事房地產(chǎn)金融服務(wù)的楊先生回憶說。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,銀行貸款能不能拿到,成為項(xiàng)目啟動(dòng)的第一環(huán)節(jié)。

  “那時(shí)候只要開發(fā)商有一定的自有資金和一個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃書,就可以向銀行申請貸款了。比如你的項(xiàng)目規(guī)劃書上寫明項(xiàng)目開發(fā)成本是兩個(gè)億,那么只要你出具6000萬元的自有資金證明,其他資金就由銀行負(fù)責(zé)解決,并分期提供給企業(yè)。”楊先生說。

  當(dāng)時(shí),多數(shù)開發(fā)商是拿著銀行貸款去辦四證,甚至是交付土地出讓金,而一旦達(dá)到了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn),開發(fā)商有了銷售回款,就可以拿這些錢償還銀行貸款。再加上建筑商和材料供應(yīng)商的墊資,只要具備一定資金運(yùn)作能力,開發(fā)商就能以空手套白狼的方式完成開發(fā)。

  “最早,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的自有資金比例為20%。2003年6月提高到了30%,但那時(shí)候操作仍然不規(guī)范,少一點(diǎn)也可以貸的。”楊先生認(rèn)為身處那一時(shí)期的開發(fā)商簡直是在享受高額的貸款盛宴。

  除了進(jìn)入門檻低,“空手時(shí)代”的開發(fā)商可以有很多變相貸款的做法。楊先生告訴記者,在銷售環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)資金問題,可以申請追加貸款;以原有的房地產(chǎn)項(xiàng)目作抵押也可以向銀行貸款。但是現(xiàn)在,上海各商業(yè)銀行都已經(jīng)停止了房地產(chǎn)企業(yè)的抵押貸款,只允許作項(xiàng)目貸款,從而避免了連環(huán)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。

  顯然,銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的寬貸政策成為助長開發(fā)熱的重要驅(qū)動(dòng)之一。而銀行此舉一方面是看好當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場趨勢,另一方面則源于自身對貸款業(yè)務(wù)的擴(kuò)張需要。

  “在過去市場景氣的時(shí)候,銀行為了吸引更多的貸款,盡管對一些違規(guī)做法心知肚明,在操作上卻是默許的。”一位銀行內(nèi)部人士介紹。

  宏觀調(diào)控:審貸環(huán)節(jié)幾乎卡死貸款

  針對當(dāng)時(shí)過于通暢的開發(fā)貸款政策,中國人民銀行公布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(即“121號(hào)文件”),核心內(nèi)容是:房地產(chǎn)開發(fā)貸款自有資金比例要達(dá)到30%;商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款;承建施工企業(yè)不能通過流動(dòng)資金貸款為開發(fā)商墊資開發(fā)項(xiàng)目。

  一個(gè)文件,向以往三種不規(guī)范操作下了禁令。此后一年多的時(shí)間里,開發(fā)貸款熱潮并未因此消退。由于巨大的房地產(chǎn)市場利潤空間,一些銀行對四證不全的開發(fā)企業(yè)仍采取積極放貸的政策。于是,更嚴(yán)厲的限制政策在隔年9月來臨。

  《指引》同時(shí)規(guī)定,在分期發(fā)放貸款過程中要對其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控;對有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售監(jiān)控,在收回貸款本息之前,防止將銷售款挪作他用。

  由此,銀行真正拉起了防控開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的大旗,放貸審慎,催款有方。開發(fā)商終于感到了銀行大門的徐徐關(guān)閉,銀行各類報(bào)告中顯示的房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度開始下降。

  受制于政策:銀行欲迎還拒

  “我們銀行幾乎已經(jīng)不做房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目貸款了。不是不想做,是央行統(tǒng)一的貸款政策令符合條件的開發(fā)商不用貸,沒條件的無法貸。”民生銀行一位客戶經(jīng)理表示。據(jù)他分析,對于開發(fā)企業(yè)而言,如果達(dá)到放貸標(biāo)準(zhǔn),開發(fā)商通過承建單位和材料供應(yīng)商墊資的方式,就已經(jīng)可以啟動(dòng)項(xiàng)目。因此,“這些規(guī)定不變,中小開發(fā)商想走銀行貸款的路仍然行不通。”

  此前,有媒體報(bào)道,中國工商銀行出臺(tái)了一份名為《關(guān)于重點(diǎn)支持大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的若干意見》的文件,其中稱將“重點(diǎn)支持大型、特大型優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)和20萬平方米以上大型優(yōu)質(zhì)樓盤。”與此同時(shí),深圳、上海等地紛紛出現(xiàn)了開發(fā)貸款“松綁”的傳言。而據(jù)《小編日報(bào)》了解,上海的一些開發(fā)商的確收到了銀行資金繡球,但是并不是以開發(fā)貸款的形式,而這類青睞也不是適用于任何企業(yè)。

  7月8日,中國農(nóng)業(yè)銀行為上海最大的房地產(chǎn)企業(yè)——綠地集團(tuán)提供30億元的銀行授信額度。同一天,復(fù)地集團(tuán)也與中國農(nóng)業(yè)銀行簽訂全面“銀企合作協(xié)議”。而大華集團(tuán)也獲得農(nóng)行提供的總額為30億元的意向性信用額度以及建設(shè)銀行超過10億元的貸款綜合授信額度。至此,上海開發(fā)企業(yè)三強(qiáng)都通過授信額度方式與銀行再次結(jié)盟,宏觀調(diào)控下的資金危機(jī)進(jìn)一步緩解。而對于眾多中小開發(fā)企業(yè)而言,銀行貸款的大門依然緊鎖。

  在當(dāng)前的金融環(huán)境下,開發(fā)商們的拿錢之路并不一樣寬暢。

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