銀貸只是工具，經(jīng)營創(chuàng)造價值。我是睦融小智，一名一線的銀行貸款策劃師，企業(yè)經(jīng)營者。本文寫于2021年5月，保鮮期六個月，適用地上海。
本文簡述2021年上半年銀貸融資市場的實操情況，給予下半年想要銀行融資3000萬以內(nèi)的老板們些許參考。
1.個人經(jīng)營性抵押：
（1）長期方案折損嚴重，更多銀行傾向中短期方案：
2021年年初，房住不炒成了銀貸市場的主旋律。原先較火的重資產(chǎn)輕收入方案受到極大限制，輕則升息、停擺（如招行、光大、興業(yè)等），重則直接重置方案（廣發(fā)、中信等）。長期而言這是一件好事，刺激老百姓們不要炒房，踏踏實實干實業(yè)。只是短期而言，長期銀貸方案的折損嚴重導(dǎo)致一些購買流水線、固定資產(chǎn)、或想要做長期方案的老板們?nèi)绻桨高x擇不慎，會承擔(dān)中短期的過橋成本和抽貸風(fēng)險。受銀行盡調(diào)能力限制，改觀現(xiàn)狀可能需要一段時間。目前有一些銀行能做20年等額本息還款法，但借款合同只簽3~5年；個別銀行能做30年還款法，簽10~20年借款合同。
（2）開始要求有開票收入，可佐證經(jīng)營的流水：
對新進件的老板們，開始要求有開票收入，可佐證經(jīng)營的流水要求。這個實際經(jīng)營的老板們或多或少都會有，問題不大。極個別銀行要求流水能佐證借款用途。
（3）小微抵押的興起：
小微抵押是以企業(yè)為主貸人，而非個人。多數(shù)銀行控制在普惠額度1000萬以內(nèi)。優(yōu)勢是部分園區(qū)有貼息政策，利息可入賬減稅，成數(shù)能突破7成，重經(jīng)營輕資產(chǎn)質(zhì)量。劣勢是只有中短期方案，上限1000萬（相比個人經(jīng)營性抵押上限3000萬而言），部分政策性銀行雖然對開票收入的要求極少，但是由于利率過低如果經(jīng)營不善或行業(yè)有突發(fā)狀況會引起抽貸。所以適合經(jīng)營較好但資產(chǎn)一般的老板。
（4）每年還本陷阱與過橋風(fēng)險：
老生常談的問題。利率低于4%的先息后本方案，多數(shù)會采取每年循環(huán)本金來測試老板們的還款能力。但許多老板借錢是用于長期項目投資或購買固定資產(chǎn)，每年還本會搭上一筆過橋費用和抽貸風(fēng)險。目前過橋市場普遍不太理想，可選擇的資方越來越少。所以不建議借“短”長用?；乜盥睦习甯m合3~5年先息后本不回本（利率3.85%~8.5%）或20~30年等額本息還款法（利率4.1%~5.2%）。
（5）個人經(jīng)營性抵押是否能代替按揭？
首先，如果一定要代替按揭，小智認為也只有借款合同簽5年及以上的經(jīng)營性抵押能代替按揭。理由是多數(shù)老板除非遇到特殊情況，5年以上才會考慮置換房產(chǎn)。簽5年（及以上）借款合同能保證5年內(nèi)資金使用的穩(wěn)定性。注意，這里指的是借款合同上的借款期限，而不是批復(fù)上的授信期限。某些銀行授信給10年，借款合同卻只簽1年。
其次，小智不建議資產(chǎn)薄弱、收入較低的工薪階層買公司、走流水去做經(jīng)營性抵押。經(jīng)營性抵押的本質(zhì)還是要看經(jīng)營實質(zhì)的。該做消費貸的還是做消費貸，最起碼保證貸款的可延續(xù)性。目前各銀行嚴查真實經(jīng)營，一旦抽貸轉(zhuǎn)貸都很難轉(zhuǎn)。
最后，那些收入充裕、實際經(jīng)營、考慮二套、考慮法拍的老板們比較適合做個人經(jīng)營性抵押。存貨周轉(zhuǎn)率高、利潤率高的老板可以考慮短期3.85%左右的方案；存貨周轉(zhuǎn)率低、利潤率一般的老板建議選擇長期借款方案。
（6）二押政策怎樣？
二押升息了，已經(jīng)拿不到去年最低3.85%的利率，或者即便拿得到，但要求會非常高。目前正常個人抵押二押利率在4.15~8.5%之間。還款方式短、中、長都有。
我是睦融智，唯道、善貸、且成。
二押優(yōu)質(zhì)方案一覽
一押優(yōu)質(zhì)方案一覽