近年樓市調(diào)控持續(xù)高壓,監(jiān)管對銀行信貸資金流向?qū)彶閺膰?yán),涉房貸款全面整頓清理。繼互金平臺(tái)房抵貸全面停擺之后,近期甚至有銀行暫停房抵貸業(yè)務(wù)。但市場上仍然有一種“有房就貸”產(chǎn)品,這類產(chǎn)品俗稱“業(yè)主貸”。

一、業(yè)主貸簡介

市場上面對有房產(chǎn)人群的貸款產(chǎn)品,分為房產(chǎn)抵押貸款和無抵押貸款。

“業(yè)主貸”是業(yè)內(nèi)俗稱,又稱為“物業(yè)貸”,是機(jī)構(gòu)針對有房產(chǎn)或房貸人群而推出的一款無需抵押和擔(dān)保的純信用類貸款產(chǎn)品。

貸款產(chǎn)品由于是機(jī)構(gòu)自行定義及命名,不少機(jī)構(gòu)的“業(yè)主貸”、“物業(yè)貸”中又細(xì)分為抵押和無抵押兩種,只看名稱不看產(chǎn)品內(nèi)容極易混淆。招商銀行曾經(jīng)推出的“有房就貸”產(chǎn)品,與現(xiàn)在市場上無抵押的業(yè)主貸產(chǎn)品宣傳口號(hào)看起來很像,其實(shí)是一款按揭住房二次抵押貸款產(chǎn)品。

業(yè)主貸名義上“有房就貸”,但這類產(chǎn)品不需要房產(chǎn)抵押,資金流向也往往明確規(guī)定不得用于房產(chǎn)交易。麻袋理財(cái)研究院認(rèn)為,業(yè)主貸與大額度的房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品有根本區(qū)別,實(shí)際上屬于中等額度的無抵押信用借款。

1、業(yè)主貸和房抵貸四大區(qū)別:

1)無抵押。

2)期限短。業(yè)主貸期限一般為1-3年,而房抵貸最高可達(dá)30年。

3)利率高。業(yè)主貸屬無抵押信貸,定價(jià)較高。如中信銀行“業(yè)主貸”月費(fèi)率達(dá)1.45%,而中信銀行房抵貸月費(fèi)率僅為0.75%。

4)額度低。業(yè)主貸額度遠(yuǎn)低于房抵貸,最高額度一般在二三十萬元,屬于中等額度信貸。

2、與月供貸的區(qū)別

針對有房貸的客戶群體,曾經(jīng)還有一類無抵押信用貸款產(chǎn)品較為流行,即“月供貸”。月供貸是依據(jù)借款人現(xiàn)有月供進(jìn)行的一款無抵押貸款,該產(chǎn)品主要針對已在銀行辦理按揭或抵押貸款的房主或車主。

麻袋理財(cái)研究院認(rèn)為,月供貸區(qū)別于業(yè)主貸的特征是額度與月供金額高度掛鉤,最高達(dá)到房貸月供的45倍,明顯高于業(yè)主貸。

月供貸因?yàn)檫@一特點(diǎn),很早就被認(rèn)為是可以幫助房產(chǎn)交易加杠桿的“涉房”產(chǎn)品類型之一。由于監(jiān)管壓力,提供這類產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)越來越少,未來可能逐漸被其他無抵押信貸產(chǎn)品取代或者改頭換面。例如平安銀行官網(wǎng)沒有月供貸產(chǎn)品,但借款人提供房貸材料進(jìn)件的話,實(shí)際可通過無抵押信貸的“新一貸”產(chǎn)品來做,最高額度50萬。

二、在機(jī)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的定位

當(dāng)個(gè)人信貸市場逐步覆蓋長尾市場時(shí),面對海量個(gè)人客戶,很多個(gè)人信貸機(jī)構(gòu)通過提供標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品來提高運(yùn)營效率。但隨著市場的不斷成熟以及數(shù)據(jù)技術(shù)的持續(xù)發(fā)展,互聯(lián)網(wǎng)端“千人千面”的特征逐漸體現(xiàn),因?yàn)椴煌蛻羧后w的關(guān)鍵需求是差異化的,管理理念也逐漸從“以產(chǎn)品為中心”向“以客戶為中心”轉(zhuǎn)變,根據(jù)不同客群的客戶需求不斷豐富產(chǎn)品體系,在貸款產(chǎn)品上為客戶提供多種額度、多種期限、多種還款方式的選擇。

目前市場上主要機(jī)構(gòu)開始按不同的客群來設(shè)計(jì)產(chǎn)品,以不同的產(chǎn)品來覆蓋多種客群。其中針對有房產(chǎn)的客群,提供了房產(chǎn)抵押借款和無抵押信貸兩種方式選擇,即房抵貸和業(yè)主貸。

有房產(chǎn)的客群有幾大特點(diǎn):1、穩(wěn)定 2、有信用記錄 3、有授信參考 4、有資產(chǎn)證明

這類客戶群體在客群普遍定位較低的P2P、小貸公司等機(jī)構(gòu)中是客群結(jié)構(gòu)金字塔的頂層。

麻袋理財(cái)研究院發(fā)現(xiàn),這并沒有影響各種機(jī)構(gòu)的定價(jià)策略。例如中信銀行的業(yè)主貸產(chǎn)品明顯定價(jià)高于房抵貸,與小貸、P2P沒有明顯的價(jià)格優(yōu)勢。從產(chǎn)品定價(jià)可看出,業(yè)主貸作為無抵押信貸產(chǎn)品,在機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品體系中仍然是高定價(jià)、高利潤產(chǎn)品。但在無抵押產(chǎn)品體系中,業(yè)主貸是面向優(yōu)質(zhì)客群的高端產(chǎn)品。

小貸公司、P2P推出業(yè)主貸的主要目的是覆蓋有房、房貸人群,但并沒有為了擴(kuò)大對高端用戶覆蓋而降低業(yè)主貸產(chǎn)品定價(jià),銀行也沒有特意推廣業(yè)主貸產(chǎn)品。

三、業(yè)主貸的市場格局

麻袋理財(cái)研究院通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn),業(yè)主貸產(chǎn)品主要由小貸公司、P2P提供,商業(yè)銀行、消費(fèi)金融公司開展此類業(yè)務(wù)的較少,可能與監(jiān)管高壓有關(guān)。但不少銀行通過豐富其他無抵押信貸產(chǎn)品的進(jìn)件條件,實(shí)際上也在做業(yè)主貸業(yè)務(wù),如平安銀行。

銀行“涉房”業(yè)務(wù)最積極的是中信銀行,擁有最全面的房屋抵押、無抵押產(chǎn)品線,其中較激進(jìn)的房抵貸產(chǎn)品已經(jīng)開始收縮,如降低貸款期限、限制地區(qū)等。業(yè)主貸產(chǎn)品定價(jià)較高,實(shí)際費(fèi)率與非銀機(jī)構(gòu)相比并無優(yōu)勢。

業(yè)主貸產(chǎn)品面臨銀行針對房貸客群的消費(fèi)貸產(chǎn)品的強(qiáng)烈競爭。這類產(chǎn)品定價(jià)更低,額度與業(yè)主貸相當(dāng),資金流向銀行并不嚴(yán)格監(jiān)控。并且銀行普遍積極地針對已辦理房貸業(yè)務(wù)的客戶定向推廣,對用戶有較高的吸引力。正是因?yàn)檫@類產(chǎn)品政策風(fēng)險(xiǎn)不高,但對“涉房”產(chǎn)品有很強(qiáng)的替代性,所以很多銀行并不開展業(yè)主貸業(yè)務(wù)。

小貸公司中平安普惠擁有小貸公司中最全面的產(chǎn)品線,覆蓋各類人群。平安普惠副總裁兼首席產(chǎn)品官倪榮慶曾透露,無抵押貸款、互聯(lián)網(wǎng)貸款和有抵押貸款的比例大概為4:3:3。也就是說,平安普惠以無抵押中額貸款產(chǎn)品為主,占比高達(dá)40%。平安普惠無抵押貸款根據(jù)不同的申請條件又分為薪金貸、業(yè)主貸、壽險(xiǎn)貸、車主貸等細(xì)分產(chǎn)品,其中業(yè)主貸進(jìn)件條件最高,覆蓋的有房客群最為高端。進(jìn)一步細(xì)分為“優(yōu)房貸”、“業(yè)主貸”,分別覆蓋有按揭房、有房無按揭的客群。2017年底,平安普惠突然宣布暫停的房抵類貸款宅e貸,至今仍在處在全面暫停狀態(tài)。這樣包括業(yè)主貸在內(nèi)的中等額度無抵押貸款業(yè)務(wù)占比和重要性進(jìn)一步提升。

消費(fèi)金融公司招聯(lián)金融產(chǎn)品特色在于隨借隨還按日計(jì)息。是此次調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的唯一推廣業(yè)主貸的機(jī)構(gòu),額度、利率較旗下其他產(chǎn)品有優(yōu)勢。說明招聯(lián)金融想通過產(chǎn)品來覆蓋有房貸的更高端客群,有客群上移的意圖。

P2P等非持牌機(jī)構(gòu)開展業(yè)主貸業(yè)務(wù)的較多,但主要是原來房抵貸為主要產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)。在房抵貸產(chǎn)品受限后,轉(zhuǎn)型的主要方向就是針對有房、房貸客戶群體的無抵押信用借款業(yè)務(wù),以便發(fā)揮原有的客群優(yōu)勢。例如捷越聯(lián)合、房速貸。

四、非持牌機(jī)構(gòu)開展業(yè)主貸業(yè)務(wù)的意義

機(jī)構(gòu)決定是否開展新業(yè)務(wù)的原則是“對內(nèi)彌補(bǔ)供給空白,對外滿足市場需求”。麻袋理財(cái)研究院認(rèn)為,業(yè)主貸作為面向有房群體無抵押中等額度信貸產(chǎn)品,非持牌機(jī)構(gòu)的意義主要是兩點(diǎn):

1、房抵類網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型方向

在網(wǎng)貸單筆限額和樓市調(diào)控雙重限制之下,網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)已經(jīng)無法開展房抵類業(yè)務(wù),原來以這類業(yè)務(wù)為主的平臺(tái)必須轉(zhuǎn)型。鑒于原有的客群優(yōu)勢,推出業(yè)主貸業(yè)務(wù)是很好的轉(zhuǎn)型方向,能夠快速填補(bǔ)供給空白。

2、客群上移,覆蓋優(yōu)質(zhì)客群

調(diào)研發(fā)現(xiàn),除了轉(zhuǎn)型的房抵貸平臺(tái)以外,非持牌機(jī)構(gòu)以往較少有針對有房、房貸客群的產(chǎn)品。主要原因是這類優(yōu)質(zhì)客戶是銀行的客群,非持牌機(jī)構(gòu)在資金成本、品牌方面都難以競爭,同時(shí)產(chǎn)品的定價(jià)不高,盈利能力不如現(xiàn)金貸產(chǎn)品。隨著行業(yè)逐漸走向正規(guī)化發(fā)展,一些有資金成本優(yōu)勢的持牌機(jī)構(gòu)嘗試通過產(chǎn)品來覆蓋優(yōu)質(zhì)客群,從銀行不重視的市場分得蛋糕。這對有資金成本優(yōu)勢、風(fēng)控優(yōu)質(zhì)卻始終沒有覆蓋有房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客群的非持牌機(jī)構(gòu)來說,有一定啟發(fā)。

五、業(yè)主貸“涉房”風(fēng)險(xiǎn)防范

近年來,監(jiān)管持續(xù)保持高壓,防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn),各種“涉房”貸款產(chǎn)品及可能涉嫌房產(chǎn)的產(chǎn)品都有監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。

其中網(wǎng)貸平臺(tái)面臨網(wǎng)貸監(jiān)管大額標(biāo)限制、樓市調(diào)控加碼的雙重限制,房產(chǎn)抵押類產(chǎn)品已經(jīng)逐漸消失。2017年9月司法部印發(fā)的《關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”的通知》,沒有金融牌照的房貸機(jī)構(gòu)難以辦理合同公證,非持牌機(jī)構(gòu)被踢出房抵貸市場。

監(jiān)管高壓蔓延至持牌機(jī)構(gòu)。2017年底,平安普惠暫停房抵貸產(chǎn)品,2018年初,中信銀行暫停北京地區(qū)房抵貸產(chǎn)品。

無抵押信貸產(chǎn)品也不能幸免,曾經(jīng)流行的月供貸,因?yàn)榕c房貸高度相關(guān)而逐漸消失或者改頭換面。

業(yè)主貸產(chǎn)品雖然與房產(chǎn)關(guān)聯(lián)度不高,但因?yàn)椴幌拗瀑Y金流向,仍然存在監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。目前主要機(jī)構(gòu)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的主要防范手段如下:

1、降低期限

業(yè)主貸產(chǎn)品期限多為3年以內(nèi),不適合房產(chǎn)投資。

2、降低額度

額度多在20萬以下,不適合房產(chǎn)投資。

3、提高定價(jià)

銀行的業(yè)主貸產(chǎn)品定價(jià)高,提高炒房資金成本。

4、改頭換面

例如平安銀行 “新一貸”產(chǎn)品,看似普通的無抵押信貸產(chǎn)品,通過豐富進(jìn)件條件,借款人提供房貸材料,實(shí)際上能變身為業(yè)主貸、月供貸。

5、限制流向

目前銀行的業(yè)主貸產(chǎn)品多數(shù)歸類為消費(fèi)貸,規(guī)定資金不可用于房產(chǎn),但與消費(fèi)貸不同,并不會(huì)實(shí)質(zhì)上監(jiān)控資金流向,例如提供消費(fèi)發(fā)票。

6、限制產(chǎn)品地域

各主要機(jī)構(gòu)的業(yè)主貸產(chǎn)品普遍不是全國范圍內(nèi)推廣,有產(chǎn)品地域限制,這也有風(fēng)控方面的考慮。

六、總結(jié)和建議

1、對來非持牌機(jī)構(gòu)來說,開展業(yè)主貸能覆蓋優(yōu)質(zhì)客群,達(dá)到客群上移的效果。

2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議參考平安普惠,對有房、房貸客群進(jìn)一步細(xì)分。

3、建議開展此類業(yè)務(wù)采取措施回避“涉房”風(fēng)險(xiǎn),可參考的方式有平安銀行的“新一貸”。