對(duì)于房貸，無(wú)論還款方式是等額本金、等額本息還是自由還款，不可能每年還一樣的錢(qián)，因?yàn)樵跀?shù)十年的還款區(qū)間里，基準(zhǔn)利率調(diào)整是極大概率事件。

在具體講三種還款方式之前，先講講房貸利率。 雖然理論上存在固定利率，即不論人行基準(zhǔn)利率怎么變、你的房貸利率都不變，但實(shí)際房貸合同中一般不會(huì)約定固定利率，因?yàn)槿f(wàn)一基準(zhǔn)利率漲了、銀行就虧了；萬(wàn)一基準(zhǔn)利率跌了、購(gòu)房者就虧了。不論基準(zhǔn)漲跌，總有一方吃虧，不能體現(xiàn)客觀精神，所以房貸利率一般都是浮動(dòng)利率，即錨定基準(zhǔn)利率、保持浮動(dòng)比率不變，比如今年買(mǎi)房，人行基準(zhǔn)利率是5%，和銀行談的房貸上浮比例是10%，那實(shí)際貸款利率就是5%X110%=5.5%，五年后基準(zhǔn)變成6%，上浮比例不變還是10%,實(shí)際貸款利率就變成了6%X110%=6.6%。 下圖是1991~2017房貸基準(zhǔn)利率變動(dòng)情況: 不難看出，無(wú)論是15年還是30年還款期，這么長(zhǎng)時(shí)段里、基準(zhǔn)利率很有可能調(diào)整，而房貸又是浮動(dòng)利率，所以你房貸還款金額肯定會(huì)變。 那哪種還款方式好一些呢？ 我們拋開(kāi)基準(zhǔn)利率變動(dòng)這種大背景性質(zhì)的因素來(lái)看: 等額本息 計(jì)算出本金和利息總額，然后平分到每個(gè)月中，就形成了每月固定還款額。每月雖然還的是固定金額，但其實(shí)每月還款額中的本金占比逐月遞增、利息占比逐月遞減。 這種還款方式對(duì)購(gòu)房者而言操作簡(jiǎn)單，方便提前安排收支。適合收入穩(wěn)定、前期不能負(fù)擔(dān)較多房貸的購(gòu)房者，等額本息也是銀行主推的還款方式。 等額本金 先把本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月里，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。相比等額本息，等額本金總的利息支出較低,但是前期支付的本金和利息較多,還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。 舉例，比如貸款100萬(wàn)，下圖左下是等額本息、右下是等額本金，可以明顯感覺(jué)到等額本金利息少一些，但前期還款壓力比較大: 第三種：自由還款 一般多見(jiàn)于純公積金貸款，公積金管理中心根據(jù)購(gòu)房者的借款金額、期限，估算出一個(gè)最低還款額，以后購(gòu)房者每月還款額不低于最低還款額即可，購(gòu)房者可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況，靈活安排每月還款金額。只要還款額大于等于最低還款額即可，現(xiàn)在多還點(diǎn)以后就少還點(diǎn)利息~ 所以，講到這大家應(yīng)該就很明白了~如果不考慮人行基準(zhǔn)利率變動(dòng): 等額本息還款方式可以近似看做每月還款一樣、每年也一樣; 等額本金每月還款額逐月遞減，耗費(fèi)利息最少; 自由還款就是還款可以很靈活，先多還、以后就可以少付利息。