一般情況下,如果在購房時(shí)手上現(xiàn)金不足,可以借助商業(yè)住房貸款或者住房公積金貸款來完成購房的目的,而住房貸款能否通過申請(qǐng)以及其額度的高低,又與房子的類型及申請(qǐng)人自身的條件有關(guān)聯(lián),因此購買一套60萬的房子能否申請(qǐng)到30萬或更多的銀行貸款,需要結(jié)合實(shí)際情況來評(píng)估。

  一、要順利達(dá)到房貸申請(qǐng)的目的,房產(chǎn)的類型不能對(duì)房貸造成太大的影響。

  銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn),一般都會(huì)要求申請(qǐng)房貸的房子具備清晰的產(chǎn)權(quán),同時(shí)方便流通變現(xiàn)。所以產(chǎn)權(quán)清晰的商品房比較容易獲得銀行的貸款,其他產(chǎn)權(quán)或者產(chǎn)權(quán)受限的類型就比較難了。

  1、有產(chǎn)權(quán)且產(chǎn)權(quán)清晰房子具備獲取房貸的資格。

  房子的產(chǎn)權(quán)是指法律認(rèn)可的房屋所有權(quán),銀行認(rèn)可的載體是房產(chǎn)證或開發(fā)商的預(yù)售條件及擔(dān)保,而產(chǎn)權(quán)清晰則要求這項(xiàng)權(quán)利沒有其他糾纏不清的關(guān)系人,或者沒有其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系的干擾。我們常說的商品房就具備產(chǎn)權(quán)的基本條件。

  而即使是商品住宅類型,新房的房貸和二手房的房貸也會(huì)存在著區(qū)別,二手房受影響的因素更多。

 ?。?)、新房。

  新房的房貸問題是在所有房產(chǎn)類型中問題最少的,這類房子基本都能按照成交價(jià)來對(duì)房貸進(jìn)行評(píng)估?,F(xiàn)在銀行普遍都要求首套房的首付比例是房款的30%,其余的70%可以申請(qǐng)房貸。

  所以如果所購的房子是新房,按題目所說總價(jià)是60萬的條件下,理論上首付是18萬,對(duì)應(yīng)的房貸最高可以貸到42萬。

  那么即使加上交易成本,如契稅、維修基金等,20萬左右就應(yīng)該可以搞定了,所以手上有30萬現(xiàn)金完全可以應(yīng)付購房的問題。

  但要注意非首套房的情況,如果被認(rèn)定是二套房以上,就要看所在城市的房貸政策,現(xiàn)在大部分城市二套房首付比例基本都要40%以上,三套以上很多城市都停貸了,所以造成的影響程度要由具體的情況來確定。

 ?。?)、二手房。

  二手房的情況相對(duì)要復(fù)雜一些。二手房已經(jīng)離開開發(fā)商進(jìn)入到存量房流通市場,市場成交價(jià)并不一定是銀行認(rèn)可的價(jià)格,銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮會(huì)有自己的評(píng)估價(jià),評(píng)估價(jià)是銀行主要參考因素之一。

  目前國內(nèi)很多城市并未實(shí)行三價(jià)合一,所以成交價(jià)并不一定等于銀行或者房管部門的評(píng)估價(jià),市場成交價(jià)往往會(huì)比評(píng)估價(jià)更高,這時(shí)候就會(huì)很容易提高了買賣交易中的實(shí)際需要支付的現(xiàn)金。

  假如題目所示的60萬總價(jià)假設(shè)是成交價(jià)或者掛牌報(bào)價(jià),而銀行或者房管部門對(duì)這套房子的實(shí)際評(píng)估價(jià)只有40萬,那么按照這個(gè)評(píng)估價(jià)實(shí)行首付與房貸的3:7的比例,最高就只能申請(qǐng)到28萬房貸,那么買下這套房自己在房款上就需要支出32萬的現(xiàn)金,再加上交易費(fèi)用就更多了。

  所以實(shí)際要看評(píng)估價(jià)與成交價(jià)之間有沒有影響,如果成交價(jià)接近或等于評(píng)估價(jià),那么房貸的情況就與新房差不多,否則就有可能出現(xiàn)需要支付更多現(xiàn)金的情形。

  2、缺乏產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)受限的房子較難獲得房貸的資格。

  缺乏產(chǎn)權(quán)或者產(chǎn)權(quán)受限的房子,在流通和變現(xiàn)上就會(huì)出現(xiàn)困難,銀行出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮對(duì)這類房子的貸款會(huì)比較謹(jǐn)慎。

 ?。?)、缺乏完整產(chǎn)權(quán)的房子一般很難獲取銀行貸款。

  缺乏完整產(chǎn)權(quán)一般是指沒有房產(chǎn)證的房子,可以是指完全沒有產(chǎn)權(quán)資格的房子或者還沒有獲得房產(chǎn)證的商品房。

  缺乏完整產(chǎn)權(quán)的房子辦不了房產(chǎn)證或暫時(shí)還沒有房產(chǎn)證,還沒有得到法律上認(rèn)可的完整產(chǎn)權(quán),這種房子很難在市場上流通,或者只能在非常局部的市場中轉(zhuǎn)手,例如小產(chǎn)權(quán)房,一般很難從銀行申請(qǐng)到貸款。

  而暫時(shí)無法辦理到房產(chǎn)證的商品房,也很難從銀行獲取到房貸,除非是合規(guī)銷售的新房,因?yàn)楹弦?guī)新房有預(yù)售條件及開發(fā)商的保證,可以做預(yù)抵押,而二手商品房則必須要有房產(chǎn)證才能辦理。

 ?。?)、產(chǎn)權(quán)受限的房子也較難獲取銀行的貸款。

  產(chǎn)權(quán)受限的房子,不是銀行喜歡的類型,比如當(dāng)?shù)氐墓凶》俊⑦€在受限的經(jīng)適房等等,這類型的房子的產(chǎn)權(quán)受限,在交易上也需要滿足特定的條件,銀行一般對(duì)此類房貸較為謹(jǐn)慎,除非限制條件得到完全放開,降低了流通和變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

  二、個(gè)人的自身?xiàng)l件也是影響房貸申請(qǐng)的重要因素。

  除了房子的具體情況可能會(huì)對(duì)房貸的結(jié)果造成影響以外,申請(qǐng)人個(gè)人的自身?xiàng)l件也可能會(huì)影響到房貸申請(qǐng)的結(jié)果。

  1、個(gè)人的征信情況是關(guān)鍵的因素之一。

  要到銀行申請(qǐng)房貸,申請(qǐng)人的征信情況必須要能達(dá)到銀行的要求。個(gè)人征信是銀行評(píng)估的重要項(xiàng)目,通過客戶的征信報(bào)告,銀行可以評(píng)估客戶的還款意愿及負(fù)債水平。

  征信中的信用記錄可以反映客戶在過往若干年中各項(xiàng)負(fù)債的還款情況,名下的信用卡、車貸、信用貸等等有沒有按時(shí)還款都可以在記錄上一目了然,如果還款記錄出現(xiàn)逾期,且逾期的次數(shù)和時(shí)長超過了銀行設(shè)定的紅線,那么申請(qǐng)就有可能泡湯。

  2、個(gè)人的工作收入情況也是主要影響因素之一。

  銀行喜歡有穩(wěn)定工作和收入的人,一個(gè)人有穩(wěn)定工作或者企業(yè),同時(shí)收入也很穩(wěn)定的人就較容易通過銀行的申請(qǐng),而如果是一個(gè)自由職業(yè)者,沒有固定的工作單位,那么銀行就可能會(huì)對(duì)他提出更多的要求,相對(duì)來說被審查的條件也會(huì)更多一些。

  同時(shí)個(gè)人的收入還會(huì)與征信上所顯示的負(fù)債掛鉤,個(gè)人的負(fù)債率也要同時(shí)達(dá)到銀行的要求,如果負(fù)債高、收入低,也可能會(huì)通不過房貸的申請(qǐng)。

  三、結(jié)語。

  總的來說,無論手上的現(xiàn)金是否足夠,都可以通過嘗試向銀行申請(qǐng)房貸來達(dá)到購房的目的,但具體還需要結(jié)合房子的類型和個(gè)人的自身情況來確定,一般情況下只要征信和收入情況能達(dá)到銀行的要求,在手上有30萬現(xiàn)金的情況下購買總價(jià)60萬的產(chǎn)權(quán)清晰的新房,或者購買成交價(jià)與評(píng)估價(jià)相近的二手房,順利申請(qǐng)到30萬以上房貸的問題都不大。