等額本息是房貸還款最為常見的方式,其意就是每個(gè)月還貸的金額一致。那么按照貼現(xiàn)計(jì)算,可知月供的構(gòu)成為還款前期,利息多過于本金,而還款后期,本金多過于利息。

  如題房貸50萬,等額本息15年,假設(shè)按基準(zhǔn)利率4.9%,則月供為3927.97元,利息總額207034.8元;已還兩年,則已還本金47462.22元,利息46809.06元,占總利息的22.6%。其中,第16個(gè)月時(shí),還款本金已超過還款利息。此時(shí),若有能力提前部分還款,自然有利于減少總利息支出,是劃算的。  當(dāng)然,有不少網(wǎng)友認(rèn)為提前還款不劃算。他們認(rèn)為房貸的利率比較低,可以說是國家的一種福利,個(gè)人完全可以拿手頭的資金去投資,獲得比房貸利率高的投資收益。實(shí)際上,這里有一個(gè)認(rèn)知誤區(qū):那就是房貸的利率其實(shí)并不低。4.9%的基準(zhǔn)利率下,由于采用了等額本息還款,實(shí)際年利率達(dá)到了11%。那些利率有上浮的,其實(shí)際利率更高。而在現(xiàn)實(shí)生活中,投資收益率能高過11%的都是要冒較大風(fēng)險(xiǎn)的。盡管目前利率跟隨LPR利率走,有降息的趨勢,但是,要想實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)套利,這個(gè)操作對絕大多數(shù)人來說,還是蠻有難度的?! ∫虼耍瑢τ诮^大多數(shù)人來說,能提前還款還是建議提前還款,畢竟金融機(jī)構(gòu)不是做慈善的,這種套利幾率也在他們的貸款利率定價(jià)考慮中的。題主若是保證不了投資收益率達(dá)到11%以上,還是建議提前還款的。不能全部,還一部分也是好的,省下來的利息畢竟也是真金白銀,對大多數(shù)人來說,省錢還是比賺錢容易的。