很多買房的朋友都很疑惑:等額本金和等額本息該怎么選?如果提前還款要考慮什么因素?今天我統(tǒng)一給大家做一個詳細的梳理:

假定房貸是100萬,利率是基準利率4.9%,期限是30年 1、等額本息的優(yōu)勢和劣勢是什么? 等額本息,顧名思義,就是說月供是一樣的,每個月的還款額度是一樣多的,等額就是月供的額度是一樣的,本息就是說里面包括本金和利息。這是我們最常用的房貸按揭方式,因為月供的額度一樣,所以前期的還款壓力小,所以很多人就選擇了這個還款方式,本來大多數(shù)人貸款買房的原因就是因為錢不夠,等額本息的優(yōu)勢正好符合。 但是等額本息的劣勢就是利息總額會比較高,而且前期的還款中主要都是利息,如下圖所示,月供是5307元,利息總額是91萬元,第一個月的利息占了月供的74%,此后利息所占月供的比例逐漸降低,直到191個月以后,也就是16年以后,你的月供中的本金才會超過利息。 所以,如果你一開始就打算提前還款的,那么你買房的時候選擇等額本金會更劃算。 2、等額本金的優(yōu)勢和劣勢什么? 等額本金的意思就是月供中的本金是一樣的,就是100萬除以360個月,月供中的本金都是一樣的,所以剛開始的月供會比較高,月供會逐月減少,大概逐月減少11塊錢。利息總額是73.7萬,相比等額本息減少了17.3萬的利息支出,占到本金的比例是17.3%。所以等額本金節(jié)省的利息是比較客觀的。所以等額本金的優(yōu)勢和劣勢都很明顯,優(yōu)勢是節(jié)省利息,劣勢是前期的月供是比較高的,剛開始的月供高達6861,相比等額本息的5307月的月供是多了1500多元,但是這個情況會再138個月以后發(fā)生變化,138個月(11年半以后)以后等額本金的月供會比等額本息的月供少。 3、提前還款要考慮什么? 首先要考慮的是你的投資理財?shù)氖找媛?,你用這筆錢提前償還貸款你節(jié)省的相當于這筆錢的利息,如果你用這筆錢用來做投資理財,你的收益就是投資理財?shù)氖找?,目前獲得比較穩(wěn)定的5%以上的年化收益并不難,如果你的房貸利率是在這個范圍內(nèi),那么你不提前還款會比較劃算。 其次你要考慮的是你的房貸方式,等額本金的方式提前還款就比較劃算,等額本息提前還款就看你已經(jīng)還款多久了,如果是剛開始還,那也沒什么,如果是已經(jīng)還了好多年了,那么就有點還不來,因為你之前還的大部分都是利息。利息你都提前還過了,在提前還就沒什么用了。 最后一點就是違約金,銀行會收取1%左右的費用作為提前還款的違約金。