很多買房的朋友都很疑惑：等額本金和等額本息該怎么選？如果提前還款要考慮什么因素？今天我統(tǒng)一給大家做一個詳細的梳理：

假定房貸是100萬，利率是基準利率4.9%，期限是30年 1、等額本息的優(yōu)勢和劣勢是什么？ 等額本息，顧名思義，就是說月供是一樣的，每個月的還款額度是一樣多的，等額就是月供的額度是一樣的，本息就是說里面包括本金和利息。這是我們最常用的房貸按揭方式，因為月供的額度一樣，所以前期的還款壓力小，所以很多人就選擇了這個還款方式，本來大多數(shù)人貸款買房的原因就是因為錢不夠，等額本息的優(yōu)勢正好符合。 但是等額本息的劣勢就是利息總額會比較高，而且前期的還款中主要都是利息，如下圖所示，月供是5307元，利息總額是91萬元，第一個月的利息占了月供的74%，此后利息所占月供的比例逐漸降低，直到191個月以后，也就是16年以后，你的月供中的本金才會超過利息。 所以，如果你一開始就打算提前還款的，那么你買房的時候選擇等額本金會更劃算。 2、等額本金的優(yōu)勢和劣勢什么？ 等額本金的意思就是月供中的本金是一樣的，就是100萬除以360個月，月供中的本金都是一樣的，所以剛開始的月供會比較高，月供會逐月減少，大概逐月減少11塊錢。利息總額是73.7萬，相比等額本息減少了17.3萬的利息支出，占到本金的比例是17.3%。所以等額本金節(jié)省的利息是比較客觀的。所以等額本金的優(yōu)勢和劣勢都很明顯，優(yōu)勢是節(jié)省利息，劣勢是前期的月供是比較高的，剛開始的月供高達6861，相比等額本息的5307月的月供是多了1500多元，但是這個情況會再138個月以后發(fā)生變化，138個月（11年半以后）以后等額本金的月供會比等額本息的月供少。 3、提前還款要考慮什么？ 首先要考慮的是你的投資理財?shù)氖找媛?，你用這筆錢提前償還貸款你節(jié)省的相當于這筆錢的利息，如果你用這筆錢用來做投資理財，你的收益就是投資理財?shù)氖找?，目前獲得比較穩(wěn)定的5%以上的年化收益并不難，如果你的房貸利率是在這個范圍內(nèi)，那么你不提前還款會比較劃算。 其次你要考慮的是你的房貸方式，等額本金的方式提前還款就比較劃算，等額本息提前還款就看你已經(jīng)還款多久了，如果是剛開始還，那也沒什么，如果是已經(jīng)還了好多年了，那么就有點還不來，因為你之前還的大部分都是利息。利息你都提前還過了，在提前還就沒什么用了。 最后一點就是違約金，銀行會收取1%左右的費用作為提前還款的違約金。