因?yàn)槟悻F(xiàn)在所還貸款的利率和五年前的不一樣了,所以利息當(dāng)然不一樣。

  先普及一個(gè)貸款的基本常識(shí):作為所有銀行的業(yè)務(wù)主管單位,人民銀行每年都要公布基準(zhǔn)存款利率和基準(zhǔn)貸款利率,各家銀行在此基礎(chǔ)上可以自行決定浮動(dòng)比例。通常會(huì)根據(jù)貸款類(lèi)型上浮5%——40%,房貸較低,企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款較高,信用貸款通常更高一點(diǎn)。

  你合同上的的房貸利率,就是借款當(dāng)年的基準(zhǔn)貸款利率上浮一定比例而計(jì)算出來(lái)的,再乘以貸款年限計(jì)算出總利息,從而確定你每月應(yīng)該還款的金額。

  那么問(wèn)題來(lái)了,人民銀行根據(jù)市場(chǎng)需要和國(guó)家調(diào)控政策,會(huì)經(jīng)常性出現(xiàn)基準(zhǔn)利率的上調(diào)或下降,如果每次一調(diào)整就跟著變,豈不是麻煩得很?對(duì)此請(qǐng)注意:

  所有的利率調(diào)整,當(dāng)年是不變的,由年初的利率決定,下年度匯總執(zhí)行上年度的利率升降。

  每次利率調(diào)整通常以0.25%為單位。

  舉例:2018年初目前五年期以上基準(zhǔn)貸款利率為4.9%,共經(jīng)過(guò)三次調(diào)整,分別+0.25%,+0.5%,——0.25%,最后匯總為+0.5%,那么2019年的基準(zhǔn)利率就變成5.4%了。

  基準(zhǔn)利率調(diào)整后怎么還款呢?假如2013年房貸100萬(wàn),分30年等額本息還,在銀行不上浮和不打折的情況下計(jì)算月供。那么在2013年和2014年,每個(gè)月應(yīng)還還6353.6元,如上圖。

  在還了24期以后,2015年1月1日以實(shí)行6.15%計(jì)算,而其剩余本金為977109.35元,那么則以新的基準(zhǔn)利率計(jì)算,則以剩余本金作為總金額,貸款期限為28年進(jìn)行計(jì)算月供。

  同理,在2016年得以實(shí)行的4.9%來(lái)計(jì)算剩余本金和剩余期限??偠灾?,每個(gè)月的利息等于逐月剩余本金*房貸利率/12。