圍著樓市看熱鬧的人,都是不怕事兒大的!最近,國內(nèi)媒體開始轉(zhuǎn)載一個德國記者的調(diào)查報告,這個德國人用了三個月的時間,調(diào)查了將近100個家庭的房貸負債率問題。結(jié)果顯示,從2016年開始買房的人,其房貸支出普遍占到了月收入的65%,最高者達到了80%。而對于一向保守的德國人來說,這個記者認為著中國人為了買房簡直太瘋狂,絲毫不顧及自己的承受能力。所以,他認為著盛極必衰,火爆的樓市響起了喪鐘!
無獨有偶,一些房產(chǎn)專家也在說,房價真的太高了。尤其是三四線城市和小縣城,總價低于100萬的房子已經(jīng)很少了,均價沒有超過1萬元的城市已經(jīng)被譽為良心城市了??墒?,工資水平卻還是停留在4000元左右。這種情況,買房就是一場賭博,風險太大了!
那么,咱們先來討論一下,德國媒體的這個“房貸負債率至少65%”的調(diào)查結(jié)論,到底靠不靠譜呢?對此,咱們要明確,可能是因為這個數(shù)據(jù)太敏感了,所以這么多年都沒有人調(diào)查過。所以,難免會有誤差。三刻只以身邊朋友買房的數(shù)據(jù)來計算,供大家參考。假設一套房子的總價是100萬元,貸款總額應該是70萬。按照現(xiàn)在5%的利率來計算,每個月的月供應該是6000元的樣子。而倒算回去的乎,月入1萬的65%才是6000元左右。但月入1萬這個事兒在昆明是不現(xiàn)實的,大部分人都拿著5000元的收入?。?/p>
問題來了,月收入5000如何還貸呢?兩種辦法。第一,夫妻雙方償還貸款,這樣算下來,德國記者的調(diào)查結(jié)論還是符合實際的。因為家庭總收入就是1萬元。而那些還沒有成家,卻買了房子的人,他們的家庭負債率豈不是大于100%了嗎?沒辦法,只好拉著父母一起還貸,所以這就是一套房掏空兩代人的說法由來。
其次,再來討論一下中國人的收入構(gòu)成。事實上,德國記者來調(diào)查家庭收入,更多都是從工資水平上來計算的,但已經(jīng)成為房奴的人都知道,為了賺錢還房貸,讓一家老小可以活下去,基本上都有自己的副業(yè)。有些人開完店,甚至有人做網(wǎng)紅,實在沒天賦的就去做專車司機。而這些收入顯然是不會告訴德國記者的,因此自然與實際情況不太符合。
但這并不是說中國人有多么幸福,恰恰說明因為房價太高,所以導致中國人壓力山大,竟然在完成主業(yè)已經(jīng)疲憊不堪的情況下,去做兼職、副業(yè)。三刻一個朋友就是如此,每個月白天在公司拿著5000元的工資,下班之后還要客串一下專車司機,一直工作到晚上十年,這樣才算可以應付每個月6000多的房貸,慘不慘?
最后,從房貸負債率居高不下這事兒,我們可以看到樓市的風險。按照專家的邏輯來說,現(xiàn)在要化解風險。但問題是,風險在哪里呢?其實,房貸負債率這個數(shù)據(jù)很重要,國際上一般認為40%以下最合適,但中國人為了買房子都是鋌而走險啊!收入證明造假、大規(guī)模使用資金杠桿等各種問題層出不窮。所以,買了房子之后自然壓力山大。而這雖然表面上看是剛需族自作自受,但說白了也是被高房價逼得??!
而順著這個話題,我們再來看看在這么高的負債率壓力下,樓市中哪個環(huán)節(jié)最容易出錯呢?三刻認為,問題恰恰是出在三四線城市當中。因為,近年來,這些城市的房價上漲速度實在太快,讓無數(shù)剛需族淪為了房奴族。如果說,日子就這樣平平靜靜過下去,也就算了。但三四線城市顯然是表面風平浪靜,內(nèi)里暗潮洶涌啊!三刻認為著,至少有三大風險,已經(jīng)讓那些房貸高負債率的家庭面臨著巨大危險。
其一、就業(yè)壓力與日俱增,但收入?yún)s不升反降。三四線城市的就業(yè)壓力,在過去是一個偽命題,因為三四線城市的開放性不夠,大家都相對封閉??墒牵S著房價的暴漲和市場化的進度不斷推進,三四線城市已經(jīng)感到了一二線城市的碾壓。這主要表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)問題上,三四線城市本來就沒有什么像樣的產(chǎn)業(yè),現(xiàn)在一二線城市的公司又紛紛跑過來搶市場,自然讓許多三四線城市的公司面臨著大麻煩,因此裁員降薪越來越普遍,大家就業(yè)壓力很大。而其中,就有一些剛剛買了房子的家庭,他們一旦失業(yè),就會面臨著斷供的風險!
其二、樓市調(diào)控正在向三四線城市延伸,未來會很麻煩。三四線城市的財源比較單一,這兩年就是靠著賣土地才有錢搞城市建設。但問題在于,最近樓市調(diào)控已經(jīng)延伸到了三四線城市,并且對于頻頻出現(xiàn)地王的三四線城市開啟了強力調(diào)控模式。最有名的就是這個月,有個三線城市居然出臺了“房價最多漲6%!”的硬性規(guī)定!而這樣一來,三四線城市的地價還怎么賣出去呢?如果賣不出去,城市的運轉(zhuǎn)怎么辦?樓市如何維持高價運行?這些問題,都牽動著高房貸負債率的房奴們的心。
其三、樓市上漲助推器熄火,房價可能下跌。許多人最近都在說,棚戶區(qū)改造模式發(fā)生變化了。實際上,這只是細節(jié)變化。真正改變的,是樓市格局!因為,三四線城市在從2016年底到現(xiàn)在,已經(jīng)完成了去庫存!買了房子的都成了接盤俠。所以,現(xiàn)在寶貴的資金不需要繼續(xù)支援三四線樓市了,那么房價很有可能失去上漲動力。而最近二手房難賣就是一個很重要的現(xiàn)象。所以,那些高負債的家庭,可能真的是站在了山頂上吹風,壓力很大。
而對于整個樓市而言,高房貸負債率也是不可持續(xù)的。畢竟,人們要生活,還要留著錢來抵御風險。所以,三刻的判斷是,超過40%的居民房貸負債率就意味著樓市泡沫已經(jīng)被接盤了。但尷尬的是,三四線城市的開發(fā)商還在蓋房子,又在進一步制造泡沫!如果任由這種情況發(fā)展下去,高房貸負債率會越來越高,房奴們的壓力會越來越大!
但是,倘若大家沒人接盤,那么現(xiàn)在仍然在建設的三四線城市的房子,該怎么辦呢?這么大的泡沫,怎么化解呢?兩難?。∵@是騎虎難下,三刻估計著,樓市調(diào)控估計也在發(fā)愁,大家認為,應該怎么辦呢?65%的房貸負債率算高算低呢?