買(mǎi)了拆遷安置房，結(jié)果賣(mài)家偷偷把房子抵押出去了。

　　源自（2019）蘇02民終2418號(hào)民事判決書(shū)

　　2009年9月，平某父子所有的村樓遇到政府動(dòng)遷，獲得了兩套拆遷安置房，拆遷安置合同上約定平某父子二人是房屋的共同共有人。在入住房屋后尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記前，平某見(jiàn)另一套房屋空置，索幸將該房屋出售給了蔣某夫妻，合同上平某以?xún)鹤用x一同簽名并蓋章。

　　蔣某夫妻二人購(gòu)買(mǎi)該房屋后，由于政策尚未出臺(tái)，暫時(shí)不能辦理產(chǎn)權(quán)證明。在2015年2月，平某兒子又找到蔣某夫妻二人補(bǔ)簽了協(xié)議，確認(rèn)平某與蔣某夫妻的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和房款已經(jīng)給付的事實(shí)。

　　2016年，當(dāng)?shù)卣雠_(tái)了關(guān)于拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)相關(guān)規(guī)定，該規(guī)定安置房買(mǎi)賣(mài)后可以作產(chǎn)權(quán)變更登記。規(guī)定出臺(tái)一年后，平某父子二人把已經(jīng)出售的房屋權(quán)屬登記在自己名下。蔣某夫妻二人發(fā)現(xiàn)后，要求平某父子更改權(quán)屬登記，但被置之不理。

　　在平某父子二人拒不配合情況下，蔣某夫妻二人只能起訴至相關(guān)部門(mén)，要求對(duì)方配合辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并賠償延誤變更出讓費(fèi)用上漲的損失。在審理前，平某父子二人又以該房屋為抵押標(biāo)的，向第三人王某借款22萬(wàn)元，并辦理的抵押登記。審理過(guò)程中，蔣某夫妻增加了消除王某抵押權(quán)的訴訟請(qǐng)求，王某則辯稱(chēng)，抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先與蔣某夫妻二人的合同債權(quán)。

　　本例關(guān)鍵焦點(diǎn)在于，1、拆遷的安置房是否可以買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？2、抵押權(quán)作為物權(quán)經(jīng)過(guò)登記后，其效力是否必然優(yōu)先于一般債權(quán)？

　　內(nèi)容總結(jié)：

　　首先，拆遷安置房不同于農(nóng)村宅基地房屋一體建筑，依據(jù)民法典總編關(guān)于合同效力的規(guī)定，只要雙方的意思表示不存在無(wú)效的事由，則合同成立并生效。

　　而針對(duì)平某父子二人在審理前突擊將房屋進(jìn)行抵押的行為，雖然民法典物權(quán)編原則上規(guī)定了物權(quán)的順序優(yōu)于一般債權(quán)，但是購(gòu)買(mǎi)房屋合同形成地對(duì)房屋債權(quán)請(qǐng)求權(quán)屬于“物權(quán)期待權(quán)”，在符合特定情況下，其優(yōu)先于后設(shè)立的物權(quán)。那拆遷安置房是否適用于這一規(guī)定呢？依照相關(guān)審理人員的觀(guān)點(diǎn)，答案是肯定的。

　　具體理由如下：

　　1、依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》等文件，雖然“物權(quán)期待權(quán)”適用與商品房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中，但拆遷安置房并不同于農(nóng)村宅基地一體房屋，買(mǎi)合同并不當(dāng)然無(wú)效。且各地雖針對(duì)拆遷安置房的上市都出具了不同的規(guī)定，但歸根結(jié)底是允許安置房上市交易。因此拆遷安置房也理所應(yīng)當(dāng)使用“物權(quán)期待權(quán)”的原則性規(guī)定。

　　2、從交易安全角度來(lái)看，房屋作為大件消費(fèi)商品，許多家庭窮極一生才能拼搏一處安身立命之所，而在拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，又往往因當(dāng)?shù)氐恼邷?，?dǎo)致無(wú)法及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，在這段時(shí)間差中極易滋生糾紛矛盾。因此如果買(mǎi)受人在合理的時(shí)間范圍內(nèi)，積極主張了“物權(quán)期待權(quán)”，那么其債權(quán)是可以?xún)?yōu)先于抵押物權(quán)。

　　3、“物權(quán)期待權(quán)”雖然有利于保護(hù)買(mǎi)受人的利益，但是也打破了物權(quán)先于債權(quán)的常規(guī)，因此“生于”購(gòu)房合同債權(quán)的“物權(quán)期待權(quán)”應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審慎地適用?！拔餀?quán)期待權(quán)”歸根結(jié)底是為了保護(hù)房屋買(mǎi)受人的生存利益，其指向的是基本的居住權(quán)，若買(mǎi)受人為投資或者其他非必要生存居住的目的時(shí)，其債權(quán)仍應(yīng)當(dāng)遵循物權(quán)優(yōu)先原則。我國(guó)法律對(duì)此也做了一定的描述規(guī)定，例如在《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中，規(guī)定了在同一設(shè)區(qū)的市內(nèi)，未滿(mǎn)足基本生活住房需求時(shí)或者面積未達(dá)到基本生活住房需求時(shí)，仍應(yīng)視為符合法律的保護(hù)范圍。

　　以上便是今日風(fēng)云的分享，本例中，相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員引入最高法相關(guān)處理案例精神，最終在二審支持了蔣某夫妻二人的訴訟請(qǐng)求，保護(hù)了弱勢(shì)一方的權(quán)益，打擊了平某父子二人不誠(chéng)信的行為，不得不說(shuō)是一位專(zhuān)業(yè)與德行并重的好法官。希望大家能從中學(xué)習(xí)到部分法律知識(shí)，在日后遇到相似情況時(shí)，也能從容應(yīng)對(duì)。