在北京隨著房產(chǎn)不斷升值，越來越多的銀行開通了可以為本行按揭客戶直接辦理房產(chǎn)二次抵押的貸款產(chǎn)品（如：工、農(nóng)、建、中信、北京、招商等，多數(shù)只為本行客戶辦理房產(chǎn)增值貸款服務(wù)，不過也有部分銀行可接受他行按揭貸款客戶二抵。

一、什么是房屋二次抵押貸款呢？房屋二次抵押貸款需要什么材料？

房屋二次抵押貸款的特點(diǎn)，無需結(jié)清原銀行按揭貸款的余額，用房產(chǎn)余值部分在銀行做二次抵押，節(jié)約貸款人的時(shí)間和墊資成本，減少中間環(huán)節(jié)。

以招商銀行為例，對(duì)本行按揭客戶和他行按揭客戶均受理房屋二次抵押貸款，對(duì)房屋二次抵押貸款有哪些要求：

1、用于二次抵押的房屋應(yīng)為市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大的優(yōu)質(zhì)住宅和別墅（通俗地講，你的房子位置不要太偏，市值別太便宜）

2、用于個(gè)人房屋二次抵押貸款的房屋必須可以上市交易和建委抵押（通俗地講：你的房子是現(xiàn)房，且已經(jīng)辦好房產(chǎn)證，隨時(shí)可以出售）。

3、房屋是通過本行或他行按揭貸款購買的商品房（住宅）(通俗地講：你要來申請(qǐng)二押的抵押物，房子里面的剩下的貸款只能是按揭房貸，不能是別的銀行申請(qǐng)的經(jīng)營貸)。

4、房屋有足夠的余值空間可以進(jìn)行二次抵押（通俗地講：你的房子市值600萬，里面有100萬按揭可以來招商銀行試試，如果里面還有380萬按揭，別來招商銀行試了，沒額度）因?yàn)槟壳罢猩蹄y行一押和二押都只能貸房屋評(píng)估價(jià)的6成）

5、名下必須有成立1年以上有一定經(jīng)營的企業(yè)，可以是企業(yè)法人和股東（目前二次抵押貸款都是以企業(yè)經(jīng)營貸款名義辦理，如果沒有企業(yè)也是無法申請(qǐng)）

從2021年政策來看，北京國有銀行，股份銀行，城商銀行50多家，接受房子還在按揭狀態(tài)辦理房屋二次抵押貸款，約15家

只要您房產(chǎn)屬于早期買的按揭貸款還在正常還款，有企業(yè)就有機(jī)會(huì)從以下銀行申請(qǐng)：

工商銀行、建設(shè)銀行、民生銀行、招商銀行、平安銀行、浙商銀行、興業(yè)銀行、杭州銀行、中信銀行、北京銀行、等

二、房屋二押能貸多少金額出來？

這個(gè)取決于你的需求和房子市值多少錢，里面按揭貸款余額還有多少金額？小微企業(yè)申請(qǐng)二押經(jīng)營貸最高可貸3000w（你得有張營業(yè)執(zhí)照：是股東或者法人）開放二押的銀行都可準(zhǔn)入經(jīng)營貸。

房屋二次抵押公式：房屋市值*抵押率（銀行當(dāng)前最高抵押率7成）— 按揭貸款余額=最大可貸金額。

如：房子市值600w，按揭余額為100w，申請(qǐng)銀行二押最大可貸金額是 320萬。

（600w *70%=420w-100w=320w）

假如房子市值600萬，按揭貸款余額還剩下360萬，想申請(qǐng)銀行二押，即使其他條件都滿足，也會(huì)和你說“拜拜”完全沒有余值空間呀，除了選平安普惠，另當(dāng)別論。

三、目前二次銀行利率是多少？

我們以招商銀行為例，2020年疫情期間，對(duì)于五星客戶申請(qǐng)房屋一抵和二抵最低為年息3.85%的超低利率，馬上進(jìn)入2022年隨著LPR利率下調(diào)?，F(xiàn)在招商企業(yè)經(jīng)營貸款最低為3.8%-5.3%，需要根據(jù)借款人和家庭征信評(píng)分來定，而評(píng)分高低取決于歷史征信數(shù)據(jù)。

四、二次抵押貸款能貸多少年？

舉例說明：

趙先生在北京海淀區(qū)新新家園有套房產(chǎn)總價(jià)為1500萬，公司經(jīng)營7年最近2年因?yàn)橐咔橛绊懶枰暾?qǐng)一筆企業(yè)經(jīng)營貸款，但是趙先生房產(chǎn)按揭貸款在交通銀行有300萬，對(duì)于這樣的情況能拿到最便宜和最多額度銀行是？？？

答案：這個(gè)需要看趙先生是需求額度還是在乎利率，我們可以為趙先生設(shè)計(jì)兩個(gè)解決方案：

一、選擇招商銀行，可以根據(jù)評(píng)估值60%扣除按揭貸款，最多可以貸評(píng)估值6成，如果趙先生信用比較好，利率最低3.8%

二、選擇平安銀行，可以根據(jù)評(píng)估值70%扣除按揭貸款，最多可以貸評(píng)估值7成，當(dāng)然利率方面可能會(huì)高點(diǎn)，利率可能在5.8%

很多客戶可能會(huì)問，為啥相差這么大？

因?yàn)槊總€(gè)銀行對(duì)于房屋二次抵押貸款政策不同，風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，利率定價(jià)不同，能給的具體貸款額度也就不一樣了。

五、房屋二次抵押貸款必須要企業(yè)嗎？要求是什么？

2021年隨著銀行政策變化，想申請(qǐng)二次抵押貸款，必須要有企業(yè)而且得滿1年以上，有一定經(jīng)營和納稅才可以申請(qǐng)。對(duì)于企業(yè)經(jīng)營地目前只有兩家銀行可以吸收外地企業(yè)在北京的房產(chǎn)，但是對(duì)于企業(yè)經(jīng)營流水和納稅等等，提供申請(qǐng)材料比2020年增加了不少。