問題1.“LPR”到底是個啥?
“LPR”即貸款市場報價利率,是英文“LoanPrimeRate”的縮寫,它是央行在綜合具有代表性的商業(yè)銀行市場報價的基礎上,形成的貸款市場報價利率,目前包括1年期、5年期以上兩個品種,與房貸相關的主要是5年期LPR。
問題2.LPR浮動利率如何計算?
根據中國人民銀行公告〔2019〕第30號文件規(guī)定,商業(yè)性個人住房貸款的加點數值應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應期限LPR的差值。即轉換為參考LPR定價后,利率的表示方式將變?yōu)?ldquo;LPR±點差”(加點可為負值),其中的LPR就是定價基準。
接下來,我們通過兩個小案例了解一下LPR的計算方式:
例1.張某通過辦理商業(yè)貸款購置一套住房,其調整前的房貸利率為在4.9%基準利率的基礎上上浮10%,即4.9%*1.1=5.39%。假設張某選擇選用浮動LPR,根據全國銀行間同業(yè)拆借中心2019年12月20日公布的數據,2019年12月LPR5年期為4.8%。這也是本次改革參照的標準。經計算,點差為5.39%-4.8%=0.59%,張某以后的房貸利率計算公式則為“LPR+0.59”,不論LPR今后如何調整,張某均需要在此基礎上加點0.59。
例2.張某通過辦理商業(yè)貸款購置一套住房,其調整前的房貸利率為在4.9%基準利率的基礎上打九折,即4.9%*0.9=4.41%。假設張某選擇浮動LPR,經計算,點差為4.41%-4.8%=-0.39%,張某以后的房貸利率計算公式則為“LPR-0.39”,不論LPR今后如何調整,張某均需要在此基礎上減點0.39。
以上就是LPR的計算規(guī)則。
問題3.選擇LPR還是固定貸款利率哪個更劃算?
由于本次房貸利率選擇最長可能會影響我們今后30年的生活,因此,我們“房奴”大軍都很糾結,選擇LPR還是固定貸款利率哪個更劃算?接下來,小編為您簡單做個對比分析,僅供您參考,大事還需要您自己拿主意哈~
1.選擇固定利率適合群體:
房貸利率低于4.9%的,尤其是享受折扣利率幅度大的,剩余還款期限較長,且不打算提前還貸的,筆者建議選擇固定利率。
從理論上講,LPR最低下降為0,而上漲理論上沒有上限,而且還款周期長則可達30年,雖然近期來看LPR下降的預期較大,但長期來看不排除存在上漲的可能。由于我們在轉換前已經享受了利率折扣優(yōu)惠,保險起見不必再選擇LPR擔風險。
2.選擇LPR適合群體:
房貸貸款利率高于4.9%的,尤其是利率上浮較大的,剩余還款期限較短或者剩余還款期較長但有提前還清貸款打算的,筆者建議可選擇LPR。
在經濟內循環(huán)的大背景下,如何擴大內需是一個關鍵的問題,而擴大內需的要點在于讓老百姓有錢消費。對于我們廣大普通購房者來說,房貸透支了我們的消費支出,為了釋放出我們的購買力,不排除國家可能會通過進一步降低LPR來減少我們的還貸額,因此,按目前來看,市場普遍預期短期內LPR大體還是呈現下行趨勢,由于我們在轉換前適用的原利率上浮較大,重新選一次至少在可預見的幾年內享受降息帶來的紅利。
此外,需要明確的是,全款買房或僅為公積金貸款的朋友,本次選擇與您無關,您做吃瓜群眾即可~
問題4.選擇LPR或者固定貸款利率對個稅專項附加扣除是否有影響?
住房貸款利息作為個人所得稅專項附加扣除6項內容之一,根據規(guī)定,住房貸款利息是納稅人本人或其配偶單獨或共同使用商業(yè)銀行或住房公積金個人住房貸款為本人或其配偶購買中國境內住房,發(fā)生的首套住房貸款利息支出。在實際發(fā)生貸款利息的年度,按照每月1000元標準定額扣除,且納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。
因此,不論選擇LPR還是固定貸款利率方式,這對我們享受個稅住房貸款利息扣除優(yōu)惠都不會產生影響。