房屋抵押貸款是由購房者向銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng),并提供合法文件如身份證、 收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等證明文件,銀行經(jīng)過審查合格,向購房者承諾發(fā)放貸款,并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同,辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證,銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在設(shè)立在該行的銀行帳戶里。
至于是不是需要把房產(chǎn)證抵押在銀行,各個(gè)城市和不同銀行的具體做法有所不同,一般抵押和不抵押兩種情況都有。有些銀行要求購房人把產(chǎn)權(quán)證押在銀行,銀行的思路是購房者借了銀行的錢,銀行也把房產(chǎn)證作為抵押物的一部分予以扣留,但銀行會(huì)給你按揭合同、房產(chǎn)證復(fù)印件(蓋紅章)、還有一份買賣合同、以及你買房交稅的稅票,以方便購房者辦理相關(guān)涉房事務(wù)。
其實(shí)辦理抵押后是不需要把房產(chǎn)證留在銀行的,因?yàn)橐罁?jù)《物權(quán)法》抵押產(chǎn)生效力主要在于登記,而不是房產(chǎn)證的實(shí)際占有。而在辦理抵押登記的時(shí)候,房地部門會(huì)在購房人的房產(chǎn)證附注上注明:已與某年某月某日抵押給某銀行,貸款金額多少。辦理完畢抵押登記后,房地部門會(huì)出一個(gè)他項(xiàng)權(quán)證,這個(gè)是證明銀行抵押權(quán)的,會(huì)留給銀行,而房產(chǎn)證原件會(huì)交還購房者自己保管。
在銀行實(shí)務(wù)中,有些銀行出于謹(jǐn)慎性原則,最終是否扣留房產(chǎn)證要視客戶的信用情況和風(fēng)險(xiǎn)度而定,特別針對(duì)“二套房“,某些銀行因考慮到銀行風(fēng)險(xiǎn),大多需要扣留房產(chǎn)證,抵押房產(chǎn)證的原因是擔(dān)心把房產(chǎn)證留在貸款人手中時(shí),貸款人可能拿著該房產(chǎn)證去做“二次抵押”,這樣會(huì)給原貸款銀行的抵押資產(chǎn)帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)國(guó)家《房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定,“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”,而建設(shè)部令98號(hào)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第六條明確規(guī)定:國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度;第三十四條:以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后,由抵押人收?qǐng)?zhí),并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。依據(jù)《物權(quán)法》房屋抵押是權(quán)屬抵押,不是抵押證件,商業(yè)銀行無權(quán)收?qǐng)?zhí)他人的權(quán)屬證書。
所以嚴(yán)格地說,少數(shù)銀行出于保護(hù)自己作為抵押權(quán)人手里的抵押資產(chǎn)(房屋),打擦邊球?qū)⒎课輽?quán)屬證書(房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)證)作為抵押資產(chǎn)的補(bǔ)充,是利用其壟斷地位對(duì)自己的一種“過度”保護(hù),甚至是一種違法行為。作為國(guó)有大型企業(yè),應(yīng)該模范守法經(jīng)營(yíng)才是。
另外一些方面,有些銀行辦理完抵押物的他項(xiàng)權(quán)登記后就會(huì)把產(chǎn)權(quán)證退給購房人?,F(xiàn)在貸款買的房產(chǎn),辦理產(chǎn)權(quán)證明時(shí),一般是會(huì)發(fā)放以下證明的:(一個(gè)土地證、一個(gè)房產(chǎn)證)或一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書,還有一個(gè)他項(xiàng)權(quán)利證明,他項(xiàng)權(quán)利證明會(huì)抵押在銀行,其他兩證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書會(huì)還到購房者手上,我個(gè)人更傾向這一種操作手法。
金融實(shí)務(wù)中有些如信用社、小貸公司在辦理抵押貸款時(shí)為了節(jié)約成本等因素不規(guī)范操作,貸款時(shí)只抵押房產(chǎn)證而沒有去房地部門辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。根據(jù)《物權(quán)法》中擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定,建筑物抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記,抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。因此,這種情況下的抵押合同,不產(chǎn)生抵押權(quán)的效力。
也就是說,貸款人和那些非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的抵押仍然合同有效,如果貸款人違法該合同約定內(nèi)容,應(yīng)該承擔(dān)合同的違約責(zé)任,只是產(chǎn)生的法律后果由《民法通則》、《合同法》來調(diào)整,而不是由《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》來調(diào)整。它們只能以《民法通則》、《合同法》來追究貸款人的違約責(zé)任,而不能主張抵押權(quán)。
銀行業(yè)內(nèi)人士指出:早年通過銀行貸款買房,不僅要把買的房子抵押給銀行,還要把房產(chǎn)證扣押在銀行,這是以往銀行辦理按揭貸款的通行做法。但現(xiàn)在特別是《物權(quán)法》生效后,大部分銀行不再扣押客戶的房產(chǎn)證,以前扣管的房產(chǎn)證也要無條件退還,銀行只需要保留《房屋他項(xiàng)權(quán)證》就可以保證抵押權(quán)不受侵犯,但是個(gè)別銀行依然在扣押購房人的房產(chǎn)證。
另外,由于按揭貸款期間相對(duì)較長(zhǎng),以前銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn),要求購房者申請(qǐng)人壽、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。購房者購買保險(xiǎn),且列明銀行為第一受益人,在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險(xiǎn),保險(xiǎn)金額不得少于抵押物的總價(jià)值。在貸款本息還清之前,保險(xiǎn)單交由銀行收存,這個(gè)在住房貸款領(lǐng)域逐步廢棄了。
當(dāng)然,現(xiàn)實(shí)生活中,就算銀行押證的話你想拿出來也是可以的,向銀行申請(qǐng)借出來就行了,不過有個(gè)時(shí)間要求的。借產(chǎn)權(quán)證流程如下: 給銀行打電話要求借出產(chǎn)權(quán)證,一般要 給出一個(gè)需要借出的理由,不能說是辦理二次抵押貸款,因?yàn)槟菢拥脑掋y行是不會(huì)借出的。到時(shí)候填個(gè)表格,并確定歸還時(shí)間,到期歸還就可以了。