目前購(gòu)房通常的付款方式是分期付款和一次性付款。分期付款可以減輕購(gòu)房者的交錢壓力，使普通收入者買房成為可能，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，加快房屋的開發(fā)建設(shè)。但在我國(guó)商品房銷售中，銀行向購(gòu)房者提供貸款(俗稱“按揭”)的做法并不普遍。因此，我國(guó)目前的分期付款與國(guó)際通行的分期付款理念還有差距，一次性付款非常普遍。
與一次性付款相比，分期付款的缺點(diǎn)是分期付款的利息是付款延遲時(shí)間越長(zhǎng)，利率越高，所以房款的總和會(huì)高于一次性付款。但如果從通貨膨脹和個(gè)人收入的增長(zhǎng)速度以及支付能力來比較，分期付款對(duì)于購(gòu)房者來說還是比較劃算的。
購(gòu)買期房的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
第一，在買房之前，你要委托一家信得過的中介機(jī)構(gòu)，對(duì)所購(gòu)房屋項(xiàng)目的市場(chǎng)前景進(jìn)行客觀評(píng)估。如果市場(chǎng)前景不樂觀，一定不要輕舉妄動(dòng)，以免成為別人的“嫁妝”。
第二，需要委托可信的中介機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)和信譽(yù)進(jìn)行調(diào)查。一個(gè)合格的開發(fā)商，即使是為了自己的品牌，也不會(huì)讓項(xiàng)目“爛尾”。
第三，在簽訂購(gòu)房合同階段，要委托自己的律師對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行仔細(xì)審查，盡可能增加更詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議。
購(gòu)房談判的心理準(zhǔn)備
眾所周知，談判桌上一直是斗智斗勇的地方。雖然買房不是敵我之戰(zhàn)，但是雙方的巨大利益都是由這種面對(duì)面的談判和討價(jià)還價(jià)貢獻(xiàn)出來的。所以，不管你有沒有辯論的天賦，在談判過程中，一定要學(xué)會(huì)控制自己的言談舉止，理性、適度、有力地爭(zhēng)取自己的利益，以穩(wěn)健、成熟的心態(tài)迎接對(duì)手急切、焦慮的等待。這樣，你一定會(huì)取得意想不到的效果。
購(gòu)房談判要點(diǎn)
談判需要藝術(shù)，在購(gòu)房談判中，要把握好以下幾點(diǎn)：
調(diào)查外部相關(guān)信息，估算房地產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)的價(jià)值主要是由其位置決定的。由此看來，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，一定要對(duì)自己所選房屋的周邊物業(yè)有所了解，比如同檔次房屋的價(jià)格、銷售狀況、實(shí)際使用率、租賃市場(chǎng)潛力等?？疾旆秶绻胀ㄗ≌诜綀A能有兩三公里，也就是比較小的區(qū)域；如果是高檔物業(yè)，要在整條街或者一個(gè)物業(yè)區(qū)域比較大的范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查。
還要考察打算買的房子周邊環(huán)境。比如公交車站與房屋所在地的實(shí)際距離，周邊的商業(yè)繁華程度和檔次，建筑的視覺，空氣和噪音環(huán)境，周邊的文化氛圍，區(qū)域的未來規(guī)劃等等。了解了這些外在的相關(guān)信息，購(gòu)房者就能大致感知到這里的房子價(jià)值是否值得購(gòu)買。如果經(jīng)過調(diào)查，確定可以購(gòu)買，那么在和銷售人員談判的時(shí)候，可以有意識(shí)地在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候把自己掌握的信息傳遞給對(duì)方，讓對(duì)方知道你是一個(gè)懂市場(chǎng)的人。這樣你就可以迫使銷售人員亮出底牌，讓你以最優(yōu)惠的條件購(gòu)買選定的房產(chǎn)。
購(gòu)房談判技巧
摸清房產(chǎn)底細(xì)是贏得主動(dòng)地位的關(guān)鍵。
在人們了解房子外部環(huán)境的同時(shí)，詳細(xì)了解自己打算購(gòu)買的房子的情況也很重要。必須了解的信息包括：房屋開發(fā)手續(xù)是否健全；開發(fā)商的聲譽(yù)和知名度；如果是銷售代理賣房的，要知道代理的資質(zhì)；建筑和裝修質(zhì)量；建設(shè)進(jìn)度是否與之前的承諾一致；實(shí)際房屋銷售率；住房設(shè)計(jì)和規(guī)劃中的不足和缺陷。
與開發(fā)程序相關(guān)的問題。所有規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都應(yīng)該有經(jīng)營(yíng)李
此時(shí)，如果你真的有購(gòu)買意向，可以留下聯(lián)系地址或電話，但一定不能在言語和表情上讓對(duì)方感覺到你對(duì)這個(gè)樓盤極其感興趣。知道主要信息就好，其他話題還是少說為好。此后，銷售人員有了你的聯(lián)系電話，會(huì)不斷問你是否下定決心買房。在這個(gè)過程中，你可以耐心聽對(duì)方的介紹，而不用承諾一定要買他的房產(chǎn)。但與此同時(shí)，你真正要做的是在隨意的交談中，要求對(duì)方提出讓步比例、付款方式等有前途的優(yōu)惠條件。
在簽合同的階段，為了獲得最大限度的優(yōu)惠條件，你可以不失時(shí)機(jī)地把你所了解的房產(chǎn)等相關(guān)情況拋給對(duì)方，讓對(duì)方明白你已經(jīng)在各方面做了最充分的準(zhǔn)備，只有他做出更多的讓步，才能留住你。
砍價(jià)買房子的方法。
暴露房子的缺點(diǎn)。把賣家房子的缺點(diǎn)全部暴露出來，會(huì)讓賣家對(duì)自己的高價(jià)失去信心，從而達(dá)到砍價(jià)的目的。
拖延戰(zhàn)術(shù)。如果賣家急于脫手，可以故意拖延時(shí)間，比如謊稱需要時(shí)間籌措資金等。并在臨近截止日期的最后階段給出一個(gè)便宜貨。
欲擒故縱。對(duì)于看的房子，明明喜歡，還是要表達(dá)各種不喜歡的理由，以便討價(jià)還價(jià)。
總之，砍價(jià)的方式很多。買家只要頭腦清醒，靈活運(yùn)用，見機(jī)行事，就一定能如愿以償，做成事情。
尋找便宜貨的小貼士。
商務(wù)談判需要很多知識(shí)。只有做足了功課，才能有答案，才能贏。
安靜下來，互相了解：
看房的時(shí)候要表現(xiàn)出自己有一些興趣。如果你對(duì)賣家太冷漠，對(duì)方就沒心思和你多聊了。同時(shí)仔細(xì)觀察房屋結(jié)構(gòu)、采光、周圍環(huán)境等。并聽賣家的解釋，多問賣家一些問題。
二、了解賣家的心理：
賣方必須在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)賣掉房子，這對(duì)何時(shí)討價(jià)還價(jià)非常重要。越接近出售主物品的截止日期，賣家越急于出售，這是你最有利的討價(jià)還價(jià)時(shí)刻。
常識(shí)：買二手房陷阱太多。
最近剛從中介買了一套房，被中介設(shè)了很多陷阱。這是給大家的提醒。順便分享一下買房的經(jīng)驗(yàn)。
r /> 1、在買房時(shí)一點(diǎn)要分析好自己的需求，是想投資還是想居住。如果是投資的話就一定要買地點(diǎn)好、樓層好的房屋。地點(diǎn)要交通便利環(huán)境清潔安靜的樓層不要太高，具備這樣條件的房屋就算當(dāng)時(shí)買的時(shí)候比周圍價(jià)格要一點(diǎn)也沒有關(guān)系，買到手以后不管你是出租還是賣，都會(huì)得到一個(gè)滿意的價(jià)位。如果要是買房居住的話就一點(diǎn)要找離單位近的住房，這樣你會(huì)有很多時(shí)間做工作以外的事情，在我單位就有好多同事離家很遠(yuǎn)，每天做車上下班時(shí)間加在一起就有兩個(gè)多小時(shí)，在路上的時(shí)間太長(zhǎng)了那里還有時(shí)間做別的事呀，再說離的遠(yuǎn)每天就的早起，尤其冬天---哎受罪呀。
2、如果已經(jīng)考慮好想買哪里的房子了，那么下一步就要做詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研比較同地區(qū)同等條件的住房，不要怕辛苦多跑些地方多比較比較，千萬不要一時(shí)懶惰，等到以后后悔可就來不急了。
3、不要盲目的相信房主或中介說的話。他們的話都不可信，自己要擦亮眼睛冷靜的分析他們說的每句話，不要當(dāng)時(shí)給他們答復(fù)，就算再喜歡也不要馬上做決定等，當(dāng)時(shí)有可能是被人家說昏了頭。等回家后靜下心來好好的想想在和自己做的市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)行比較，不要當(dāng)時(shí)腦子一熱就交了定金。定金交了可是不能退的。
4、這點(diǎn)一定要記好，重要就算當(dāng)時(shí)你看房的時(shí)候有100個(gè)人都在看，也要保持冷靜不要盲目認(rèn)為好現(xiàn)在的托太多了，壞人太多了，退后一步想想只要各方面條件好的房子肯定不會(huì)留很常時(shí)間，早就被人買了，尤其是在中介那里看到的，要是特別好的房他早就收了絕對(duì)不會(huì)讓你看到。小心中了壞人的圈套。那些人太壞一不留神就上套了。
5、簽定合約的時(shí)候不要對(duì)自己的利益讓步買房的時(shí)候一定會(huì)簽一份正式合同，在簽定合同的時(shí)候一定要在合同上注明一切相關(guān)適宜，一項(xiàng)都不能少。尤其是和中介打交道的時(shí)候千萬要小心，有的中介會(huì)和你說我們這里有范本照這個(gè)寫，其它的事項(xiàng)我們簽在補(bǔ)充協(xié)議里，好像有個(gè)范本很正式是的，其實(shí)這就是個(gè)圈套，只要你同意了那可就慘了，中圈套了。我們想想為什么有正式的合同不寫在里面，還要寫在什么補(bǔ)充協(xié)議呢？仔細(xì)的分析一下我們就應(yīng)該能想到了。
6、一定要很很的殺價(jià)，不要留情別怕他不賣給你，有的中介特黑心，明明人家房主說賣35的，他偏偏告訴你40萬，就算你再會(huì)劃價(jià)可能也不會(huì)砍到35萬的，多出來的錢那里去了？
7、如果買房時(shí)需要貸款的話，能用公積金最好用公積金。有的大的中介（就是買過房的人都說哪個(gè)特黑心的）仗著它中介隊(duì)伍龐大覆蓋面廣和某個(gè)銀行簽定合同，只要是通過這家中介介紹給銀行辦理按揭貸款的，中介都會(huì)拿到一筆相當(dāng)可觀的回扣，這筆回扣從那里出，當(dāng)然是買房的人了，夠黑心吧！?。?！就算我們不關(guān)心別人的回扣關(guān)心一下自己的錢包，總該可以吧。給大家算一筆明白帳：公積金和按揭的利息差，到底有多少就舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子吧：小張貸款20萬計(jì)劃20年還完，根據(jù)小張的月收入，計(jì)劃采用每月歸還相同數(shù)額的貸款。采用按揭貸款小張每月需要還貸款1376.9元,采用公積金貸款小張每月需還貸款1255.6元.可以看出按揭貸款的利息比公積金貸款的利息高多，20年下來按揭貸款的利息共計(jì)130457.07而公積金的利息共計(jì)101344.76兩者相差29112.31元呢現(xiàn)在該知道為什么有的中介告訴你，這個(gè)房子不能用公積金貸款的了吧？
8、以上幾點(diǎn)沒談清楚以前一分錢也不要給中介，給了你就要不回來了，當(dāng)然不要相信他嘴上的承諾，落實(shí)到文字上并且蓋上公章才有法律效應(yīng)。