主攻：房地產(chǎn)大要案、小產(chǎn)權(quán)房（含農(nóng)民樓、歷史違建、綠本房）拆遷買賣析產(chǎn)糾紛

這是一個非?，F(xiàn)實的問題，本質(zhì)是購房者的”占有使用權(quán)“可否對抗抵押權(quán)人的”抵押優(yōu)先權(quán)“，即：如抵押權(quán)人起訴并查封執(zhí)行房屋，購房者是否有權(quán)要求排除執(zhí)行。

就權(quán)利性質(zhì)來說，購房者與開發(fā)商簽署商品房買賣合同，與開發(fā)商形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，購房者要求開發(fā)商辦理過戶轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利性質(zhì)為債權(quán)請求權(quán)，而抵押權(quán)則屬于《民法典》第三百九十四條明確規(guī)定享有優(yōu)先受償權(quán)的擔保物權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先原則，一般來說，購房者是不能對抗抵押權(quán)人的。

物權(quán)優(yōu)先并非絕對，特殊情況下，債權(quán)亦可以突破物權(quán)得以優(yōu)先保護，如基于生存居住權(quán)而產(chǎn)生的消費者購房請求權(quán)，與之對應(yīng)的規(guī)定是原《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，但該批復(fù)因《民法典》的實施，已于2021年1月1日廢止，廢止后就消費者購房請求權(quán)是否優(yōu)先于工程價款優(yōu)先權(quán)甚至抵押權(quán)已無明確規(guī)定。

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筆者認為，刪除消費者購房請求優(yōu)先權(quán)規(guī)定并非是對其優(yōu)先權(quán)的全面否定，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十九條規(guī)定情形的消費者請求權(quán)仍優(yōu)先于抵押權(quán)，并可以排除包括抵押權(quán)在內(nèi)就所購房屋的強制執(zhí)行，即：

金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

對照該規(guī)定，回到上述網(wǎng)友問題：因該網(wǎng)友所購房屋系商務(wù)公寓而非住宅，不符合“所購商品房系用于居住”的優(yōu)先要件，故無法依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條排除抵押權(quán)人的查封執(zhí)行。

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看到這里，購買商業(yè)物業(yè)未過戶被抵押或查封的您是否心里拔涼拔涼了？筆者不以為然：法律是死的，人是活的，這世界從來都沒有絕對可行或不可行的事，正所謂山不轉(zhuǎn)水轉(zhuǎn)，水不轉(zhuǎn)人轉(zhuǎn)，“條條大路通羅馬”，此路不通那路通......

優(yōu)先不了抵押權(quán)，排除不了查封執(zhí)行，還可以審查抵押權(quán)的合法性??！別忘了，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”是以擔保物權(quán)合法有效為前置條件的，如果不合法自然不適用，如果不適用，購房者自然可以優(yōu)先并排除執(zhí)行。

可能您會說，已經(jīng)辦理了登記的抵押權(quán)怎么可能有問題呢？——筆者說了，這世間就沒有絕對之事，恒大將房子賣給您并實際交付，再行抵押必然屬于惡意，抵押權(quán)人是否存在惡意？（行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效），即便不存在惡意，是否存在不合規(guī)抵押？......

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需要說明的是，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的購房者并不能排除抵押優(yōu)先權(quán)，即《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條與第二十七條沖突時，優(yōu)先適用第二十七條。

注：本文涉及《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七、二十八、二十九條的沖突適用，第二十八條內(nèi)容為：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

總結(jié)：

恒大”先賣后押“損害購房者利益，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定者，購房請求權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)并可以排除查封執(zhí)行，不符合者，或可，或不可！

恒大“先賣后押”，購房者可否對抗抵押權(quán)人？