案情簡介
11月11日，客戶張美麗與業(yè)主李瀟灑簽訂《房屋買賣合同》。
合同約定：
客戶以502萬購買業(yè)主名下一套房屋，簽訂合同之日，客戶支付業(yè)主10萬定金；次年年2月10日前支付業(yè)主185萬首付款；尾款由客戶通過辦理商業(yè)貸款方式支付到業(yè)主預(yù)留銀行賬戶；
業(yè)主應(yīng)于年3月1日前辦理完畢房屋抵押登記解除手續(xù)。
3月1日，業(yè)主與債權(quán)人A公司對(duì)接人約好，業(yè)主將款項(xiàng)償還A公司賬戶后，A公司陪同業(yè)主前往建委解除房屋抵押。但是如今兩個(gè)多月過去了，A公司依然各種推諉，仍未配合解除房屋抵押。業(yè)主已經(jīng)違反買賣合同中關(guān)于解抵押時(shí)間的約定，且仍然不知道如何在短期內(nèi)解決問題，客戶已經(jīng)提出解約并要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。
經(jīng)和業(yè)主溝通以及仔細(xì)查閱業(yè)主債務(wù)材料，了解到：業(yè)主以為的債權(quán)人A公司實(shí)際是一個(gè)中間服務(wù)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)將業(yè)主推薦給資方B公司申請(qǐng)借款，業(yè)主房屋實(shí)際抵押給C公司（C公司為B公司提供保證）。業(yè)主簽署借款合同后，未索要合同原件或復(fù)印件，也沒有查詢房屋抵押的底檔，不清楚抵押權(quán)人為C公司，每月均是通過付款給A公司進(jìn)行還款，故還款解押時(shí)，業(yè)主在未確定解抵押流程并取得C公司關(guān)于解抵押的相應(yīng)承諾的情況下，仍然按照之前的習(xí)慣將解抵押款項(xiàng)還給了A公司，最終因A公司怠于解押，造成業(yè)主買賣合同違約的不利后果。
案例提示
二手房交易中，房屋存在抵押、業(yè)主需在房屋過戶前解除抵押為常見現(xiàn)象。本案中，業(yè)主房屋存在C公司抵押登記，雖然站在業(yè)主角度，業(yè)主已經(jīng)將解抵押所需款項(xiàng)償還，但由于業(yè)主是向A公司還款，根據(jù)合同相對(duì)性原理，B公司或者C公司在未收到業(yè)主還款情況下，有權(quán)拒絕業(yè)主要求解除房屋抵押登記的要求。對(duì)業(yè)主而言，如果A公司不配合從中協(xié)調(diào)B公司、C公司解除抵押或者拒絕將解抵押款項(xiàng)支付B公司、C公司，那業(yè)主就只能通過主張返還不當(dāng)?shù)美姆绞揭驛公司返還解抵押款項(xiàng)，且不能要求C公司解除抵押登記。
建議
（1）依法簽訂的合同對(duì)當(dāng)事人具有約束力，是合同當(dāng)事人主張權(quán)利的最重要依據(jù)。簽約后，合同原件需注意留存。如因客觀原因無法留存合同原件，需注意通過電話錄音、拍照、微信記錄等方式留存證據(jù)；
（2）合同具有相對(duì)性，應(yīng)注意向合同相對(duì)方履行義務(wù)，具體到借款合同中，應(yīng)注意確認(rèn)債權(quán)人是誰，確保還款給債權(quán)人。如必須向第三人還款，應(yīng)設(shè)法征得債權(quán)人同意并保留證據(jù)；
（4）房屋交易過程中如需支付大額購房款，建議選擇有資質(zhì)的擔(dān)保公司就已支付的定金/購房款進(jìn)行擔(dān)保，或者選擇有資質(zhì)的銀行、第三方支付公司就已支付的定金/購房款進(jìn)行資金監(jiān)管或托管，切實(shí)保障資金安全。
法規(guī)鏈接
《民法總則》第119條/《民法典》第119條：
依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。
《物權(quán)法》第179條/《民法典》第394條：
為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。
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