若說(shuō)買房是一艘乘風(fēng)破浪的巨輪，那么貸款就是巨輪上指引方向的桅桿。摸清貸款知識(shí)和蘇州的貸款利率情況，是購(gòu)房小白需要做到的第二步~
下面我們會(huì)通過(guò)利率/商業(yè)貸款/公積金貸款/組合貸款等幾個(gè)方面去給大家解說(shuō)蘇州的貸款信息！
1. 什么是利率？
利率，是指單位時(shí)間內(nèi)利息與本金的比率。即：利率=利息÷本金×100%。計(jì)算利息的單位時(shí)間稱為計(jì)息周期，可以是年、半年、季度、月、周、日。貸款利率分為兩種，固定利率和浮動(dòng)利率，2019年10月開(kāi)始，住房貸款利率均按照浮動(dòng)利率（ LPR）執(zhí)行，各城市在LPR利率的基礎(chǔ)上加點(diǎn)。
2. 什么是浮動(dòng)利率（LPR）？
LPR是商業(yè)銀行對(duì)其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)生成。
① 商業(yè)貸款利率=貸款基礎(chǔ)利率（LPR）+基點(diǎn)（BP）例，貸款 5 年以上，若 LPR 為 4.65%，某商業(yè)銀行首套房貸款加 55 個(gè)基點(diǎn)，所以客戶首年的貸款利率為：4.65%+1.05%=5.7%。
② 基點(diǎn)：基點(diǎn) Basis Point（bp）用于金融方面，債券和票據(jù)利率改變量的度量單位。一個(gè)基點(diǎn)等于1個(gè)百分點(diǎn)的1%，即0.01%，因此，100個(gè)基點(diǎn)等于1%。
央行發(fā)布的最新一期LPR：一年期LPR為3.7%，五年期以上LPR為4.6%，均較1月持平。而在蘇州，目前主流銀行首套房貸利率普遍在4.85%左右，而二套房方面，各大銀行利率各不相同，部分銀行可以做到5.2%-5.3%，這個(gè)也是根據(jù)不同客戶資質(zhì)而定的。
注：僅統(tǒng)計(jì)主流銀行房貸利率
對(duì)已放款的業(yè)務(wù)，利率調(diào)整的時(shí)間節(jié)點(diǎn)分5種：
(1) 按年調(diào)整利率：利率調(diào)整日為實(shí)際貸款發(fā)放日在次年對(duì)應(yīng)月的對(duì)應(yīng)日，若實(shí)際貸款發(fā)放日在次年對(duì)應(yīng)月無(wú)對(duì)應(yīng)日的，則以實(shí)際貸款發(fā)放日在次年對(duì)應(yīng)月的最后一日為利率調(diào)整日。
(2) 按年調(diào)整利率：利率調(diào)整日為每年1月1日；
(3) 按季度調(diào)整利率：利率調(diào)整日為每季度末最后一日；
(4) 按月調(diào)整利率：利率調(diào)整日為每月最后一日；
(5) 固定不變：貸款期限內(nèi)利率統(tǒng)一按照貸款發(fā)放日的利率為準(zhǔn)。
以上利率調(diào)整政策根據(jù)各銀行和個(gè)人共同協(xié)商選擇。通常情況下，銀行會(huì)要求按照年度調(diào)整利率，原因是相對(duì)簡(jiǎn)單且容易執(zhí)行。
全款買房是所有流程里面最簡(jiǎn)單的。這種購(gòu)房方式周期短，不需要辦理貸款，業(yè)主可以快速拿到現(xiàn)金，所以這類客戶可以被稱作優(yōu)質(zhì)客戶群體。業(yè)主往往很喜歡這類客戶，由此在房?jī)r(jià)上也能給予一定的優(yōu)惠。同時(shí)，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，此種購(gòu)房方式?jīng)]有后期還月供的壓力。
基本流程：買方購(gòu)房資質(zhì)審核（簽前經(jīng)紀(jì)人核實(shí)）→簽署《存量房買賣合同》（三方協(xié)議）→提交網(wǎng)簽→資金監(jiān)管→繳稅過(guò)戶→物業(yè)交割→領(lǐng)證領(lǐng)款。
1. 基本流程
買方購(gòu)房資質(zhì)審核（簽前經(jīng)紀(jì)人核實(shí)）→簽署《存量房買賣合同》（三方協(xié)議）→提交網(wǎng)簽→資金監(jiān)管→貸款面簽→評(píng)估→批貸→貸款放款→抵押登記→繳稅、過(guò)戶→物業(yè)交割→領(lǐng)證領(lǐng)款。
2. 所需備件
(1) 申請(qǐng)商業(yè)貸款業(yè)主需要提供的材料（業(yè)主本人無(wú)需到場(chǎng)）
(3) 申請(qǐng)商業(yè)貸款買方需要的材料
3. 商業(yè)貸款政策
(1) 商業(yè)貸款如何確定貸款額度？
影響貸款金額的因素有：
① 網(wǎng)簽價(jià)；
② 貸款評(píng)估價(jià)；
③ 貸款成數(shù)。
貸款金額的公式為：貸款金額=（網(wǎng)簽價(jià)、貸款評(píng)估價(jià)）較小值×貸款成數(shù)。
(2) 商業(yè)貸款如何確定貸款年限？
貸款最長(zhǎng)年限有下列3個(gè)影響因素，這3者得出的三個(gè)結(jié)果，取最小值，就是該筆貸款申請(qǐng)的最長(zhǎng)貸款年限。
①國(guó)家和地方政策。目前蘇州市政策規(guī)定，住房商業(yè)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。
②房屋年齡。一般要求房齡在40年以內(nèi)，同時(shí)還需滿足：貸款年限+房齡≤50（各銀行之間有差異，中國(guó)銀行、工商銀行要求貸款年限+房齡≤60，房齡35年以內(nèi)的通過(guò)建設(shè)銀行都可以貸款30年）。
③借款人年齡。一般要求借款人不超過(guò)70周歲，同時(shí)還需滿足：貸款年限+借款人年齡≤70周歲（工商銀行可貸至75周歲）。
(3) 蘇州市個(gè)人住房商業(yè)性貸款的政策是什么
1. 蘇州市住房公積金貸款類別有哪些？
2. 申請(qǐng)住房公積金貸款應(yīng)同時(shí)具備有哪些條件？
(1) 借款申請(qǐng)人和參與計(jì)算可貸額度的共同借款申請(qǐng)人，在申請(qǐng)之日前連續(xù)按期足額繳存住房公積金六個(gè)月（含）以上，且申請(qǐng)時(shí)個(gè)人住房公積金賬戶處于正常繳存狀態(tài)；
(2) 無(wú)公積金貸款；
(3) 首次或第二次辦理公積金貸款；
(4) 購(gòu)買蘇州市范圍內(nèi)的成套住房；
(5) 購(gòu)買住房的首付款不低于規(guī)定比例；
(6) 能夠落實(shí)貸款擔(dān)保。
3. 申請(qǐng)住房公積金貸款有哪些特殊情形？
(1) 個(gè)人賬戶余額不足一萬(wàn)元的，按照一萬(wàn)元計(jì)算；
(2) 若申請(qǐng)人首次使用公積金購(gòu)買建筑面積90㎡（含）以內(nèi)的普通住房，且貸款評(píng)估價(jià)不超過(guò)110萬(wàn)元的，貸款最高限額為住房總價(jià)的80%，即最高可貸款88萬(wàn)元；
(3) 若申請(qǐng)人在上海市繳存住房公積金，且家庭所在地蘇州市的上海鐵路局上海地區(qū)職工，可以在蘇州申請(qǐng)住房公積金貸款；
4. 公積金貸款的基準(zhǔn)利率（目前政策如下表）
5. 園區(qū)公積金貸款的相關(guān)政策是什么？
6. 異地公積金貸款
(1) 適用范圍
住房公積金異地個(gè)人住房貸款，是指在蘇州市行政區(qū)域以外省市繳存住房公積金且符合蘇州市購(gòu)房條件的職工，在蘇州市購(gòu)買自住住房時(shí)，持繳存地住房公積金管理中心證明，向蘇州市/園區(qū)住房公積金管理中心申請(qǐng)辦理的住房公積金貸款。
(2) 申請(qǐng)條件
① 借款申請(qǐng)人和參與計(jì)算可貸額度的共同借款申請(qǐng)人，在申請(qǐng)之日前連續(xù)按期足額繳存住房公積金六個(gè)月（含）以上，且申請(qǐng)時(shí)個(gè)人住房公積金賬戶處于正常繳存狀態(tài)。
② 借款申請(qǐng)人和共同借款申請(qǐng)人在繳存城市和蘇州市沒(méi)有或僅有一次住房公積金貸款記錄且已還清。
③ 符合蘇州市公積金個(gè)人住房貸款政策規(guī)定的其他條件。
1. 市區(qū)組合貸款的流程
客戶資質(zhì)審核→簽署《存量房買賣合同》→網(wǎng)簽→辦理資金監(jiān)管（支付首付款）→公積金管理中心貸款面簽（公積金部分當(dāng)場(chǎng)貸款審批，商貸部分一到兩周審批）→放款→客戶至公積金管理中心領(lǐng)取抵押材料→過(guò)戶和抵押登記→繳稅→領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)登記證明（各區(qū)域房產(chǎn)交易中心時(shí)效不同）→不動(dòng)產(chǎn)登記證明送至公積金管理中心的擔(dān)保公司。
2. 市區(qū)組合貸款所需備件
① 申請(qǐng)組合貸款業(yè)主需要提供的材料
② 申請(qǐng)組合貸款客戶需要的材料
3. 市區(qū)組合貸款的政策
(1) 市區(qū)組合貸款的額度如何確定
市區(qū)組合貸款的額度由公積金額度和商業(yè)貸款額度相加得出。其中，公積金部分的額度按照市區(qū)公積金額度確定辦法確定；商業(yè)貸款部分的額度，按照下列辦法確定：
商業(yè)貸款部分的額度=擔(dān)保公司評(píng)估價(jià)/網(wǎng)簽價(jià)（兩者取低）×貸款成數(shù)-公積金貸款部分額度。
(2) 市區(qū)組合貸款的年限如何確定
借款人年齡：男：18周歲至60周歲；女18周歲至50周歲。
注：若女方為教師、醫(yī)生、公務(wù)員、事業(yè)單位人員可延長(zhǎng)至55周歲，需單位出具55周歲退休的證明。
具體要求如下：
① 公積金貸款年限≤個(gè)人法定退休年齡-借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)的年齡；
② 新建住房的貸款年限≤30年；
③ 存量成套住房、建造住房、翻建住房的貸款年限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，且存量成套住房的貸款年限不得超出所購(gòu)住房的剩余使用年限；組合貸中商貸部分年限小于等于公積金年限；
④ 市區(qū)組合貸：房齡+貸款年限≤50年；
以上四者取年限最短者。
4. 園區(qū)組合貸款的政策
(1) 園區(qū)組合貸款的額度如何確定
園區(qū)組合貸款的額度由公積金額度和商業(yè)貸款額度相加得出。其中，公積金部分的額度按照?qǐng)@區(qū)公積金額度確定辦法確定；商業(yè)貸款部分的額度，按照下列辦法確定：
商業(yè)貸款部分的額度=擔(dān)保公司評(píng)估價(jià)/網(wǎng)簽價(jià)（兩者取低）×貸款成數(shù)-公積金貸款部分額度。
(2) 園區(qū)組合貸款的年限如何確定
借款人年齡：男：18周歲至65周歲；女18周歲至55周歲。
具體要求如下：
① 公積金貸款年限≤個(gè)人法定退休年齡-借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)的年齡（園區(qū)公積金貸款最長(zhǎng)可用個(gè)人法定退休年齡（男60周歲，女50周歲）延長(zhǎng)5年減去借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)的年齡）；
② 新建住房的貸款年限≤30年；
③ 存量成套住房、建造住房、翻建住房的貸款年限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，且存量成套住房的貸款年限不得超出所購(gòu)住房的剩余使用年限；
④ 園區(qū)組合貸：房齡+貸款年限≤50年；注：最長(zhǎng)貸款年限：20年；房屋要求：面積75㎡及以上，房屋建成年代為2000年以后的商品房
以上四者取年限最短者。
5. 園區(qū)與市區(qū)組合貸款的首付比例？