多位業(yè)內(nèi)人士表示，抵押房產(chǎn)預(yù)售有多種情況，主要來(lái)看，一是銀行在房地產(chǎn)公司無(wú)法正常還款情況下，通過(guò)預(yù)售將開(kāi)發(fā)貸轉(zhuǎn)換為按揭貸，化解風(fēng)險(xiǎn)；二是房地產(chǎn)公司不告知銀行，私下售賣(mài)，對(duì)此，銀行應(yīng)通過(guò)貸后檢查等方式提防。

抵押房產(chǎn)被入住

糾紛始于借款?？凳⒃吹驴捣块_(kāi)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“德康公司”）方面表示，其與貴州銀行六盤(pán)水麒麟支行于2016年4月26日簽訂《貴州銀行股份有限公司固定資產(chǎn)借款合同》、于2019年8月4日簽訂《貴州銀行股份有限公司借款展期協(xié)議》。雙方簽訂《貴州銀行股份有限公司抵押擔(dān)保合同》約定德康公司提供其名下的“未來(lái)之城”項(xiàng)目C1、C2、D2棟在建工程抵押給麒麟支行，并辦理抵押登記。

另外，六盤(pán)水德遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“德遠(yuǎn)公司”）與麒麟支行簽定《貴州銀行股份有限公司抵押擔(dān)保合同》，確定其提供德遠(yuǎn)大廈負(fù)一和負(fù)二層地下停車(chē)場(chǎng)抵押給麒麟支行，并辦理抵押登記。

裁定書(shū)顯示，麒麟支行向德康公司提供8500萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，用于重整德康公司于2013年在貴州銀行六盤(pán)水麒麟支行處所貸的9000萬(wàn)元貸款。雙方約定，德康公司如未能履行還款義務(wù)，申請(qǐng)人有權(quán)申請(qǐng)?zhí)幏值盅何铩?/p>

但麒麟支行依約發(fā)放貸款后，德康公司未按約還款。貸款已于2021年2月5日到期，截至2021年3月10日尚欠本金9850077.23元，利息102933.31元未歸還，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，引發(fā)糾紛。

法院一審認(rèn)定，該案所涉各方協(xié)議均系真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效?，F(xiàn)被申請(qǐng)人德康公司對(duì)申請(qǐng)人貴州銀行六盤(pán)水分行主張的借款本息無(wú)異議。申請(qǐng)人貴州銀行六盤(pán)水分行作為貴州銀行六盤(pán)水麒麟支行的管理型支行，有權(quán)代表貴州銀行六盤(pán)水麒麟支行主張權(quán)利。

但是，德康公司方面稱(chēng)，辦理抵押登記給貴州銀行六盤(pán)水分行的共計(jì)80套房屋已全部出賣(mài)，而且大部分業(yè)主已經(jīng)入住。

這將或影響抵押物執(zhí)行。法院認(rèn)定，雖德康公司提供其位于鐘山區(qū)南側(cè)德遠(yuǎn)未來(lái)之城C1、C2、D2棟部分住宅及其國(guó)有土地使用權(quán)提供抵押并辦理了抵押登記手續(xù)，但德康公司已將上述房屋出賣(mài)或處置，拍賣(mài)變賣(mài)該抵押物可能損害他人合法權(quán)益，故法院不予支持。

法院一審僅認(rèn)定，德遠(yuǎn)公司提供其位于鐘山區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)為上述貸款提供抵押擔(dān)保（擔(dān)保債權(quán)數(shù)額為2744900元），并辦理了抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，現(xiàn)申請(qǐng)人貴州銀行六盤(pán)水分行依約申請(qǐng)對(duì)上述抵押物實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，被申請(qǐng)人德遠(yuǎn)房開(kāi)公司未提出明確異議，予以支持。但該筆抵押并不能覆蓋逾期款。

售賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)把控

但高杠桿融資下，一旦資金鏈吃緊，或?qū)⒅苯佑绊懙介_(kāi)發(fā)商融資償還能力及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，如果此時(shí)抵押房產(chǎn)已被開(kāi)發(fā)商預(yù)售，將可能進(jìn)一步導(dǎo)致銀行與購(gòu)房者間的沖突。

某國(guó)有銀行人士表示：“抵押房產(chǎn)售賣(mài)，主要是兩種情況。一是開(kāi)發(fā)商背著銀行私下預(yù)售抵押房，挪用資金；二是資金緊張，開(kāi)發(fā)商或會(huì)與銀行協(xié)商，將抵押給銀行的房產(chǎn)預(yù)先出售回籠資金，部分銀行機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)回款，可能會(huì)同意?！?/p>

另一位股份銀行人士表示：“對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，如果同意抵押房預(yù)售，實(shí)際是將開(kāi)發(fā)貸轉(zhuǎn)換為按揭貸，在建工程是一個(gè)抵押權(quán)，并不能按戶解押，當(dāng)開(kāi)發(fā)商回款困難時(shí)，為收回款項(xiàng)降低風(fēng)險(xiǎn)，銀行開(kāi)發(fā)貸負(fù)責(zé)部門(mén)或會(huì)與按揭貸部門(mén)相配合，同意將抵押房產(chǎn)預(yù)售?！?/p>

這也就意味著，一般情況下，如果購(gòu)房者符合上述條件等法律要求，銀行執(zhí)行抵押房產(chǎn)或存難度。