哪些房屋不能辦理房屋抵押貸款?
小產(chǎn)權(quán)房、部分公房、未滿5年的經(jīng)濟適用房、房齡太久、面積過小的二手房、權(quán)屬有爭議的房子、違章建筑、文物保護建筑、拆遷范圍內(nèi)的房子、公益用途房屋、未結(jié)清貸款的房子。
未結(jié)清貸款的房子再次貸款，被稱為二次抵押貸款，一般銀行是不接受的，部分非銀行貸款機構(gòu)可以接受，只要房屋有剩余價值，可以做抵押，抵押流程、手續(xù)與一抵基本相同。
房屋抵押貸款能貸多少?
一個房屋的抵押能夠貸款到的金額的多少其實主要看的還是你房子的年齡和你的年兩，因為貸款所要求的期限就是貸款人加上房屋的年齡不超過70歲，當(dāng)然了這還包括你房產(chǎn)的流通性，這樣才能影響評估的最終價值，銀行方面也會根據(jù)這些綜合起來的因素來決定你的貸款金額是多少。
下面我們一起來了解一下這些因素具體是什么。
1、房齡
銀行在進行房屋估值其實就是為了確定你貸款的額度，房屋的年齡就是作為重要的參考因素之一。
因為你做為抵押的房屋最終銀行是要作為你的貸款評價標(biāo)準(zhǔn)的，因為如果給你貸款金額打，但是過后你不還銀行了，而你的抵押房屋有遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到那個價格，就是到時候銀行進行拍賣也不能彌補銀行的損失，所以說銀行對于這方面是有著嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)的。
2、房產(chǎn)所在的城市的地理位置
由于現(xiàn)在房產(chǎn)的地段對價格也有一定的影響，所以好的地段的房子價格會高一些，而偏僻地區(qū)的房產(chǎn)價格就較少一點，所以這也是一項評估標(biāo)準(zhǔn)。
3、貸款人個人信用和還款能力
對于信用方面也是銀行嚴(yán)格考察的，對于信用查的，之前有過失信銀行的行為的人不會批準(zhǔn)貸款的，還有就是借貸人的還貸款的能力評估，不能說你貸款就不換了，所以說銀行也要保證你能有充分還貸款的能力。
一般來說，抵押的房產(chǎn)不同，房屋抵押貸款額度是不一樣的。通常商品住宅的抵押率最高可達(dá)70%;寫字樓和商鋪的抵押率最高可達(dá)60%;工業(yè)廠房的抵押率最高可達(dá)50%。
專家指出，影響房屋抵押貸款額度的因素有很多。房產(chǎn)的評估值是影響房屋抵押貸款能貸多少錢的一個重要因素。其中影響房產(chǎn)的評估值因素主要包括：房屋類型、房屋面積、朝向、位置、建成年代、樓層等。
房屋抵押貸款限額跟借款人所擁有的資產(chǎn)也有關(guān)系。
如果只有一套房產(chǎn)，則最多只能貸到房產(chǎn)評估值的5成;如果有多處房產(chǎn)，則最可以貸到房產(chǎn)評估值的7~8 成。個人收入的多少，也會被銀行考慮到貸款因素范圍之內(nèi)。如果個人收入較低，銀行會考慮到借款人是否有足夠的還款能力，則銀行就會降低貸款額度。