眾所周知，抵押貸款的額度要比信用貸款的額度高很多。很多借款人選擇辦理房產抵押貸款就是為了能夠申請到自己滿意的額度，從而解決資金難題。
但是很多時候，實際額度卻與自己的理想額度有一定的差距。因為房產抵押貸款額度的多少與房屋評估價值、房齡、地段、房產類型以及變現(xiàn)能力強弱等因素有關。
對于借款人來說，如果房產抵押貸款的額度達不到自己的預算額度，那么自己的資金使用計劃無疑會受到很大的影響。
需要重新安排資金使用計劃不說，甚至會因為額度不夠需要重新籌集資金而耽擱了自己的投資計劃，造成很大的損失。
那么，應該如何提高房產抵押貸款的額度呢？
我們先來看一下目前天津貸款市場上的房產抵押貸款條件：
1、地區(qū)：目前天津市全境范圍內的房產，基本上都可以做抵押貸款，所以地區(qū)這一塊可以不用怎么考慮，只要是天津市的就行。不過位置越差的，出值的額度就會越低。
2、房產類型：大多數(shù)銀行目前只做70年產權的商品住宅房，居住類型的公寓和別墅。但如果是商鋪，寫字樓等商業(yè)產權類型的，因為換手率低，所以更多時候選擇非銀行的金融機構往往會更好。
3、房屋面積：不管是銀行還是非銀行的金融機構，絕大多數(shù)都要求房屋面積超過30㎡或40㎡才行。如果不是剛需戶型的，或多或少都會被砍值。
4、房齡：銀行要求房齡在25年以內，少部分銀行或非銀行金融機構能放寬到30年。當然，除非你能提供其他資產證明，不然房齡超過25年以后即使能做，被砍值是肯定的。
5、出值成數(shù)：這個沒多大區(qū)別，住宅70%，公寓、別墅60%，商鋪、寫字樓50%。不過抵押房產位置差的，肯定會被砍值。
6、貸款利息：這個不用多少，利息永遠都是銀行的最低，如果銀行的做不了在選擇非銀行金融機構。
當然，做房屋抵押貸款，影響貸款額度的絕不止上面幾條。銀行在評估房產價值的時候，評估值會相對比較保守，評估值往往都會低于市場價值，在按照一定的比例給借款人放款。
同時，未滿五年的經(jīng)濟適用房、小產權房、公產房等類型的住房，是無法做抵押貸款的，這點不管是銀行還是非銀行類型的金融機構都一樣。
影響貸款額度的因素有哪些？
除了我們上面說的6點，還有幾點也和我們的貸款額度息息相關。
1、個人征信：借款人如果個人信用不好，沒有太大的信用污點，但是小的信用污點比較多，那無疑是會影響到房屋抵押貸款的額度的。比如當前有逾期，或累計逾期達到一定次數(shù)，或是沒有逾期，但是負債高到爆等。
大多數(shù)銀行要求的是，借款人的負債率不能超過70%，超過就會被拒或是貸款額度大打折扣。
2、財力不足：做房屋抵押貸款，往往需要看借款人的銀行流水，很多都是要求流水需要覆蓋貸款額的2倍甚至是3倍。比如貸款200萬，那需要你的銀行流水能達到400萬或是600萬以上才可以。
當然，銀行流水不足也有辦法能夠解決，比如提供二套房產證明作為補充，或車子、公積金、保單、有價證券等作為財力補充。財力不足貸款額度無疑是會受到很大的影響。
3、選擇銀行：不同的銀行，有不同的喜好類型，進件尺度、審件偏好、評估標準等都不一樣。在不同的銀行風控體系下貸款的額度也是不同的，如果借款人選擇的是一家比較保守的銀行，那么貸款額度肯定不會高。
比如同一套位于市六區(qū)的房子，市值300萬，A銀行可能直接就出到200多萬，B銀行可能就只能出到一百多萬。
再加上為了防止債務危機的發(fā)生，避免消費貸款流向房地產市場，所以政策規(guī)定各行的個人消費貸款額度最高為100萬元封頂。就是說即便你的房子市值500萬，去申請貸款度也不可能達到7成的350萬，最高就只能是100萬。
不過這種辦法很好解決，提供一份營業(yè)執(zhí)照即可。部分銀行甚至規(guī)定，即使自己沒有營業(yè)執(zhí)照，也可以提供直系親屬名下的營業(yè)執(zhí)照。如果都不行，那么可以選擇安全靠譜的非銀行金融機構，也是一樣的。