房屋抵押貸款，并不是有房就能抵押。

另外在辦理抵押貸款之前，要能夠知道自己的房大概能貸出多少錢來，夠不夠用，還差多少等等。

1、抵押房屋的評估值

房屋抵押貸款的額度，一般取決于房屋的評估價，一般大約是評估價的7成左右。然而，實際貸款額度往往都會比評估價要低一點點。

房產的評估價主要是由房產相關的一些因素來決定的。比如說，樓齡、地段、房產類型、市場價等。一般銀行都會讓評估公司的評估人員去到房屋實地考察評估。

2、房屋抵押貸款評估成數

房屋抵押貸款的成數，與貸款額度之間有著直接的關系。目前長沙市場上，抵押貸款的出值成數一般不會超過房屋評估價值的7成。

其中個人商品住宅抵押貸款成數是最高的，可貸額度為評估額度的70%；其次公寓、商鋪、寫字樓等抵押貸款的成數要低于住宅的，一般是公寓、聯排別墅可出6成；獨棟別墅和商鋪可出5成。如果是工業(yè)用房等，那么評估成數會更低。

除此之外，房屋所處的區(qū)域有會對抵押貸款的成數有影響，比如同樣房齡的房，市區(qū)出7成；郊區(qū)可能就只能出6成；邊遠郊區(qū)可能成數會更低。

其次，房齡也對評估成數有很大的影響。銀行對房屋抵押貸款的要求一般是房齡不能超過25年，有機構的能放寬到30年。其中房齡20年以內的，可以出7成；房齡20-25年的，可能就只可以出6成，或是添加二套資產證明出7成等等。

3、哪些房不能做抵押貸款

不是所有的房產都可以用來辦理抵押貸款。

1、面積小于30㎡，房齡超過25年的；

2、未滿5年的經濟適用房；

3、小產權房或部分已購公房。