貸款額度吃緊，幾乎是每年年末都會(huì)出現(xiàn)的狀況。買房人要么面臨審批“等貸”時(shí)間延長(zhǎng)，要么只能接受房貸利率上浮。但2018年的12月卻出現(xiàn)了不一樣的操作——房貸利率非但沒(méi)漲，還下降了。
2月2日，融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布房地產(chǎn)年度報(bào)告顯示，2018年全國(guó)房貸利率持續(xù)上漲，但漲幅卻呈現(xiàn)不斷縮小趨勢(shì)，直至年末時(shí)，隨著央行降準(zhǔn)市場(chǎng)資金充裕以及房地產(chǎn)政策松綁跡象的顯現(xiàn)，房貸利率出現(xiàn)小幅回落。
截止12月底，全國(guó)首套房貸利率為5.68%相當(dāng)于基準(zhǔn)上浮15.9%，二套房平均利率為6.04%相當(dāng)于基準(zhǔn)上浮23.3%。從絕對(duì)值上來(lái)看，雖然仍還未達(dá)到歷史峰值水平，但從基準(zhǔn)上浮幅度來(lái)說(shuō)已經(jīng)達(dá)到最高點(diǎn)，歷史數(shù)值較基準(zhǔn)上浮僅為5%-10%。
在房貸業(yè)務(wù)中，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行五大行占據(jù)較大市場(chǎng)份額，相當(dāng)于房貸市場(chǎng)的“壓艙石”，對(duì)利率水平影響較大。2018年五大行首套房平均貸款利率由年初的5.36%持續(xù)上升至11月份的5.70%，12月出現(xiàn)小幅回落至5.66%，相當(dāng)于基準(zhǔn)上浮15.5%，五大行二套房平均利率為6.03%相當(dāng)于基準(zhǔn)上浮23.1%。相比于全國(guó)的房貸利率水平來(lái)看，五大行的平均利率水平略低于全國(guó)。
整體來(lái)看，在控制房貸增速的大環(huán)境背景下，2018年房貸增速明顯“降溫”。2018年住戶中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款余額從年初的24.67萬(wàn)億元增長(zhǎng)到年末的28.40萬(wàn)億元，2018全年住戶中長(zhǎng)期貸款增量3.73萬(wàn)億元環(huán)比2017年全年增量3.95萬(wàn)億下降5.57%。
“未來(lái)更多銀行向大行利率看齊的可能性增大，銀行利率表現(xiàn)出回調(diào)的情況將會(huì)增多?！闭雇?019年，融360分析師李唯一認(rèn)為，從政策方面來(lái)看，以穩(wěn)為主，“一城一策”將加大區(qū)域分化。在整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境未發(fā)生大變化的情況下，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策上仍是以嚴(yán)格為主。
從房貸利率走勢(shì)來(lái)看，2019年利率出現(xiàn)回調(diào)的可能性增大。從市場(chǎng)流動(dòng)性來(lái)看，2018年以來(lái)央行實(shí)施了五次降準(zhǔn)，目前市場(chǎng)流動(dòng)性呈現(xiàn)合理充裕狀態(tài)，有利于信貸規(guī)模擴(kuò)大。
從風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)看，個(gè)人住房貸款也是相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小的資產(chǎn)，銀行相對(duì)更有意愿去加大這方面的信貸規(guī)模。但由于央行的流動(dòng)性是意在輸血給民營(yíng)企業(yè)、小微企業(yè)，并未放開對(duì)房地產(chǎn)的金融監(jiān)管，因此銀行對(duì)房地產(chǎn)的傾斜度也是有限的。
受購(gòu)房市場(chǎng)環(huán)境凈化以及資金流動(dòng)性的利好，剛需群體利益需要得到保障，但是一線城市與二線城市仍存在差異。一般而言，一線城市較二線城市利率更低，主要受城市經(jīng)濟(jì)情況、銀行數(shù)量、體量以及業(yè)務(wù)量影響。但從目前來(lái)看，即使在一線城市，利率短期內(nèi)也將無(wú)法回落至優(yōu)惠折扣水平。