9月剛開局,樓市就迎來了重大信號(hào)。
短短一周時(shí)間,兩次重磅會(huì)議,釋放共同信號(hào),不得不說,房地產(chǎn)“救市”政策,在速度和力度上都進(jìn)一步加快、加大。
No-Number-01
8月31日,國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議,明確:支持剛性和改善性住房需求,地方要“一城一策”用好政策工具箱,靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。促進(jìn)汽車等大宗消費(fèi)。
同時(shí),設(shè)置了一個(gè)時(shí)間線,“接續(xù)政策細(xì)則9月上旬應(yīng)出盡出”!
而上一場國常會(huì)就在8月24日:“允許地方‘一城一策’運(yùn)用信貸等政策,合理支持剛性和改善性住房需求”。
一周內(nèi)的兩次會(huì)議均釋放:支持剛需和改善住房,地方要用好一城一策。由此可見刺激住房需求的重要性和緊迫性。
看似重復(fù)的表述,背后也另有深意:下半年要把激活住房消費(fèi)作為重要工作內(nèi)容,去重視和落實(shí),說明國家層面非常重視住房消費(fèi)。
一直以來,對(duì)于剛性和改善性住房需求的支持,經(jīng)常在各類高層會(huì)議上提及,這也意味著刺激住房需求的重要性不言而喻。
值得一提的是,關(guān)于靈活運(yùn)用階段性信貸政策的提法也非常罕見。“因城施策”是大方向,允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策的提法則說明在當(dāng)前各地落實(shí)一城一策的過程中,信貸工具是重要抓手。
可以預(yù)見的是,未來住房信貸政策或?qū)⒂瓉砀蟮恼{(diào)整空間。而事實(shí)上,今年已有部分城市率先對(duì)住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整,西安也在其中。
No-Number-02
2022年5.28開始,西安公積金政策“瀑布式”松綁,降首付、提額度、銀行審批放款進(jìn)度加快……
調(diào)整住房公積金貸款首付比例。首次申請住房公積金貸款購買普通住房(144㎡及以下)的,首付比例不低于20%;購買非普通住房(144㎡以上)的,首付比例不低于25%。
第二次申請住房公積金貸款,購買普通住房(144㎡及以下)的,首付比例不低于25%;購買非普通住房(144㎡以上)的,首付比例不低于30%。
調(diào)整住房公積金貸款最高額度。通過公積金貸款購買住房的,單繳存職工貸款最高額度不超過65萬元,雙繳存職工貸款最高額度不超過85萬元。
更關(guān)鍵的是,目前的公積金貸款額只看基數(shù),不看繳存年限和系數(shù)!
僅僅時(shí)隔3天,西安市公積金政策再次向買房人“傾斜”!6月1日,西安市住房公積金管理中心再發(fā)通知,其中提到:繳存人提取支持力度、延長繳存人提取時(shí)限、受疫情影響個(gè)人貸款不作逾期處理。
貸款利率方面也多次下調(diào),6月份西安市首套房的房貸利率多數(shù)在4.7%左右,二套房貸利率則以5.15%為主流,最低5.05%!
而自5年期以上LPR降至4.3%后,西安最新首套房貸利率最低達(dá)到4.15%,二套房貸利率浮動(dòng)不大,而且目前西安大部分銀行房貸資金十分充裕,與之前排隊(duì)等貸的現(xiàn)象有所不同,現(xiàn)在各家銀行基本上是“錢等人”,放款周期也明顯縮短。部分銀行甚至表示,若前期手續(xù)齊全,可實(shí)現(xiàn)第二天放款。
限購政策方面也有一定調(diào)整,5月28日晚,西安市住建局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策有關(guān)問題的通知》,自2017年西安開啟樓市限購,時(shí)隔5年,西安首次出臺(tái)樓市調(diào)控放松政策。自2017年西安開啟樓市限購,時(shí)隔5年,西安首次出臺(tái)樓市調(diào)控放松政策。
本次調(diào)整主要包括限售年限縮短、限購放松、剛需家庭認(rèn)定條件放寬、貸款額度提高、首付降低等方面,主要內(nèi)容如下:
1、落戶滿一年不需要社??梢再I首套
2、外地戶口在西安社保滿2年,可買首套
3、住房公積金貸款,單人最高可貸65萬,夫妻雙方最高貸85萬
4、公積金首套首付20%(144以下),144以上25%;二套144以下25%,以上30%
5、新購買的商品房,網(wǎng)簽滿3年取得房產(chǎn)證可交易,新購的二手房產(chǎn)證滿2年可交易
5、28周歲以上的單身人士和二孩及以上人群購房,屬于剛需家庭
6、人才購房優(yōu)惠政策繼續(xù)加大
根據(jù)8·19新政,住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后,出租人家庭可在限購區(qū)域獲得新增購買一套住房的資格。8月29日起施行,有效期5年。
隨著金九的到來,傳統(tǒng)的樓市熱銷旺季節(jié)點(diǎn),政策端會(huì)不會(huì)還繼續(xù)有放寬跡象?
No-Number-03
近日,在浙江義烏發(fā)布通知暫停公證搖號(hào)選房,配套使用的優(yōu)先戶政策也一并暫停后,有傳言稱,西安樓市也將取消搖號(hào)政策,盤活樓市!
網(wǎng)傳圖
但是從目前西安樓市情況來看,雖然現(xiàn)房、二手房市場熱度有所減退,但和出臺(tái)取消搖號(hào)政策的城市相比,熱度還是比較高的。
截至8月31日,西安樓市共有20盤近4600套房源備案價(jià)公示。共計(jì)26盤4229套房源線上登記(備注:8月1日-31日開始登記項(xiàng)目),搖號(hào)開盤項(xiàng)目占比僅25%。
二手房方面,據(jù)西安住建局最新發(fā)布的《2022年8月份二手房網(wǎng)簽情況》:8月份,西安市存量房(二手房)網(wǎng)簽備案面積65.42萬平方米,環(huán)比下降3.04%,同比增長14.95%;其中,住宅網(wǎng)簽備案面積62.62萬平方米(6472套),環(huán)比增長1%,同比增長15.36%。
因此不論是從目前西安樓市現(xiàn)狀還是對(duì)相關(guān)人士詢問了解到的信息,西安目前并沒有這方面的政策出臺(tái),預(yù)計(jì)后期出臺(tái)的可能性也很小。
而對(duì)于大部分購房者來說,更為期待的西安可以恢復(fù)“商轉(zhuǎn)公”,尤其是前兩年在利率高點(diǎn)買房的購房者,雖然LPR下調(diào),但加點(diǎn)是不變的,因此商轉(zhuǎn)公就成了最后一根救命稻草!
目前全國范圍已有超過22個(gè)城市開發(fā)商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù),而城市公積金貸款資金的余額方面,根據(jù)西安住房公積金年報(bào)顯示:2021年,西安發(fā)放個(gè)人住房貸款1432.79億元,貸款余額968.52億元,個(gè)人住房貸款余額占繳存余額的82.30%,資金方面,西安的公積金貸款資金余額具備商轉(zhuǎn)公的條件。
但是從目前官方多次回復(fù)來看,西安暫時(shí)不會(huì)恢復(fù)“商轉(zhuǎn)公”。
可以確定會(huì)出臺(tái)的利好政策是二手房“帶押過戶”。
官方回復(fù)稱:八月中旬濟(jì)南市創(chuàng)新推出二手房“帶押過戶”登記新模式,我局(西安市自然資源和規(guī)劃局)登記中心也安排相關(guān)工作人員進(jìn)行學(xué)習(xí)研究。目前,我局登記中心正在積極協(xié)調(diào)住建、銀行等相關(guān)單位研究”帶押過戶”的具體流程,制定“帶抵押過戶”的實(shí)施方案。待各項(xiàng)準(zhǔn)備工作完成后,我局登記中心會(huì)在第一時(shí)間對(duì)外公告。
目前來看,西安二手房開展“帶押過戶”只等實(shí)行方案公布了。
寫在最后:
樓市步入下半場,各項(xiàng)寬松政策頻出,從西安樓市來看,購房門檻和成本再度下降,在市場觸底反彈前,這個(gè)短暫的購房窗口期機(jī)遇已經(jīng)浮現(xiàn)。
從購房成本來看,央行再度降息,房貸利率全面下調(diào),首套房房貸利率已低至4.1%,比2009年房貸利率打七折(4.156%)的時(shí)候還要低,而且接下來還有望跌破“4”字頭。
作為購房者,尤其是自住需求的購房者,不建議繼續(xù)觀望,可以趁著樓市下半場,各家開發(fā)商加速推貨的機(jī)會(huì),挑選自己合適的房源。