房地產(chǎn)市場在2021又迎來一個重要變化。
2020年12月末，央行發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱“通知”），明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機制。
房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是指：銀行業(yè)金融機構(gòu)(不含境外分行)房地產(chǎn)貸款余額占該機構(gòu)人民幣各項貸款余額的比例(以下簡稱房地產(chǎn)貸款占比)和個人住房貸款余額占該機構(gòu)人民幣各項貸款余額的比例(以下簡稱個人住房貸款占比)應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的相應(yīng)上限。
先說結(jié)論。一言以蔽之，隨著《通知》的下發(fā)，預(yù)計2021年房地產(chǎn)貸款余額將少增4000億左右，個人住房貸款余額少增3500億左右。隨著額度的縮減，無論是對個人還是機構(gòu)，拿到房地產(chǎn)貸款將越來越難。
近年來，在“房住不炒”的導(dǎo)向下，監(jiān)管部門對銀行房地產(chǎn)貸款投放一直有嚴格監(jiān)管。央行披露數(shù)據(jù)顯示，截止2020年三季末人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬億元，同比增長12.8%，比上季末低0.3個百分點，連續(xù)26個月回落；今年前三季度新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的27.2%，比去年全年低6.8個百分點。
市場普遍認為，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款調(diào)整已經(jīng)持續(xù)很長時間，《通知》出臺只是將前期政策制度化。
安信證券認為，此次政策對銀行基本面的影響偏中性、偏長期，銀行資產(chǎn)負債表或?qū)⒅貥?gòu)。
基于房地產(chǎn)相關(guān)貸款有土地、房產(chǎn)作為抵押，國際上主要零售型銀行（例如摩根大通、富國銀行、恒生銀行等）均將按揭貸款作為重點的信貸投放領(lǐng)域，但次貸危機之后，居民過度加杠桿對個人按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量也產(chǎn)生一定的影響，因此，這些銀行也都適當(dāng)降低了個人按揭貸款占總貸款的比例。此次政策對國內(nèi)銀行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在三方面：
從零售端來看，適當(dāng)控制居民加杠桿買房的速度與節(jié)奏，在此政策影響下，銀行預(yù)計將小幅收緊個人按揭客戶的審核門檻，客戶挑選會更加優(yōu)中選優(yōu)。而更多零售信貸資源有望在信用卡、個人消費信貸、個人經(jīng)營性貸款之間均勻分布，支持居民消費與小微主體的經(jīng)營，這也對銀行挑選優(yōu)質(zhì)客戶、風(fēng)控水平提出了更高的要求。
簡單來說，就是個人按揭貸款想跟以前一樣用便宜的利率拿到錢，基本就很難了。
從對公端來看，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，銀行表內(nèi)房企融資實際上已經(jīng)審核比較嚴格，各家銀行對房地產(chǎn)企業(yè)均設(shè)置白名單，此次政策并未對房地產(chǎn)對公貸款占比設(shè)置上限，預(yù)計對于房地產(chǎn)企業(yè)影響相對有限。
安信證券預(yù)計，不達標(biāo)銀行壓降貸款或?qū)?dǎo)致2021年房地產(chǎn)貸款余額少增4000億左右，個人住房貸款余額少增3500億左右。
但在房地產(chǎn)貸款上限的考核目標(biāo)下，銀行未來或?qū)⑦M一步加大對制造業(yè)、科技型企業(yè)、三農(nóng)領(lǐng)域的信貸支持力度，而這些貸款主體抵押品相對不足，監(jiān)管層也是希望銀行提高信用類貸款占比，從中長期看，銀行也將逐步改變過去依賴抵押物的貸款方式，資產(chǎn)負債表有望重構(gòu)，客戶結(jié)構(gòu)、貸款結(jié)構(gòu)、風(fēng)控模式也有望更加優(yōu)化。
受《通知》下發(fā)的影響，2021開年以來，銀行板塊走勢疲弱。此次政策對銀行股影響偏利空原因在于，2021年銀行股的核心邏輯仍是經(jīng)濟復(fù)蘇驅(qū)動銀行景氣周期上行，部分上市銀行房地產(chǎn)貸款占比已經(jīng)超出監(jiān)管上限，需要在過渡期內(nèi)通過時間和空間去消化資負結(jié)構(gòu)調(diào)整的壓力。
浙商證券則預(yù)計，新規(guī)對2021年信貸投放總量及社融的影響不大，主要影響信貸結(jié)構(gòu)，有助于繼續(xù)提高制造業(yè)信貸占比，房地產(chǎn)貸款占比將有所回落。
首先，新規(guī)對不達標(biāo)銀行設(shè)置了較長的過渡期，且比例考核的情況下，僅需房地產(chǎn)貸款投放速率低于總體貸款投放速率，因此更多的是影響銀行信貸投放結(jié)構(gòu)；其次，2020年央行通過MPA考核等方式引導(dǎo)銀行加大對制造業(yè)中長期信貸的投放比例，并強化對地產(chǎn)信貸投放的監(jiān)管，意在加強資金支持實體經(jīng)濟，穩(wěn)定就業(yè)。
基本面改善，制造業(yè)資本開支需求有望提升，與本次新規(guī)相輔相成，有助于提高制造業(yè)信貸占比；個人按揭貸款也將受限，這對地產(chǎn)銷售可能帶來沖擊，進而拖累M1增速。
《通知》還提出了一系列的配套要求。
建立區(qū)域分檔差異化集中度管理要求。人民銀行、銀保監(jiān)會根據(jù)銀行業(yè)金融機構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機構(gòu)類型、存量房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀等因素，分檔設(shè)定了房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。
同時，為體現(xiàn)區(qū)域差異,確定地方法人銀行業(yè)金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時，可以有適度的彈性。結(jié)合所在地經(jīng)濟金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機構(gòu)的具體情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險特點，以《通知》第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn)，可以有增減2.5個百分點的浮動范圍。
對超過上限的機構(gòu)設(shè)置過渡期。管理制度還設(shè)置了過渡期，以保證政策的平穩(wěn)實施。2020年12月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求的，超出2個百分點以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起2年;超出2個百分點及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起4年。
光大證券認為，房地產(chǎn)貸款集中度管理政策的初衷，在堅持房地產(chǎn)融資穩(wěn)中從緊的原則下進行差異化調(diào)節(jié)，對上市銀行而言，房地產(chǎn)總增量受影響不大，主要是銀行間存在差異化影響，大型銀行中，建行、中行和郵儲銀行超標(biāo)；股份制銀行中，招行、中信、浦發(fā)、平安,興業(yè)超標(biāo)，部分城商行超標(biāo)。以上銀行將面臨2~4年的過渡期安排。
房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。對于業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期結(jié)束后因客觀原因未能滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的經(jīng)批準(zhǔn)后可以適度延長過渡期。
對此，東吳證券指出政策給予充足過渡期，商業(yè)銀行不需要對存量的涉房類貸款進行“壓降”，只需要調(diào)整未來2~4年的新增貸款結(jié)構(gòu)，逐步推動存量占比達標(biāo)。
并預(yù)計招商銀行面臨超標(biāo)壓力相對較大，4年過渡期內(nèi)需要調(diào)整新增貸款結(jié)構(gòu)；平安銀行、寧波銀行等零售銀行存量房貸占比很低，基本沒有調(diào)整壓力；興業(yè)銀行超標(biāo)幅度接近招商銀行，新增貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力較大；建設(shè)銀行與中國銀行超標(biāo)幅度相對較大，預(yù)計資源向小微傾斜；在其他中小城商行中，成都銀行的調(diào)整壓力相對最大，按揭與對公貸款均超標(biāo)明顯。
其他要求。管理要求以法人(不含境外分行)為單位設(shè)定并執(zhí)行，對全國性銀行在各地的分支機構(gòu)不單獨設(shè)定要求。為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。為配合資管新規(guī)的實施，資管新規(guī)過渡期內(nèi)(至2021年底)回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計范圍。