案情回顧
按揭貸款未獲審批，
房地產(chǎn)公司要求解除購(gòu)房合同
2018年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某簽訂商品房預(yù)售合同，王某從房地產(chǎn)公司購(gòu)買商品房一套，房屋總價(jià)款164萬(wàn)元。合同約定，王某應(yīng)在1月10日前支付首付款66萬(wàn)元，剩余98萬(wàn)元以銀行按揭貸款方式于 2月28日前將貸款存入指定賬戶。然而，直至5月份，98萬(wàn)元貸款始終未到賬，銀行也出具了不予受理王某貸款申請(qǐng)的證明，在此情況下，房地產(chǎn)公司向王某發(fā)送了《催告函》和《解除預(yù)售合同告知函》，但王某不認(rèn)可，認(rèn)為自己按合同約定提交了按揭貸款所需材料，銀行不放款不是自己的責(zé)任，因此不同意解除合同。房地產(chǎn)公司訴至法院，請(qǐng)求解除合同，并由王某承擔(dān)違約責(zé)任。
法院判決
合同解除，購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任
法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的商品房預(yù)售合同真實(shí)有效，依法應(yīng)予維護(hù)。根據(jù)合同約定，王某申請(qǐng)的貸款98萬(wàn)元，應(yīng)于2018年2月28日前匯入合同約定的原告賬戶，貸款未如期到賬超過15天的，若王某同意繼續(xù)履行，其應(yīng)在30日內(nèi)補(bǔ)齊購(gòu)房款差額，否則房地產(chǎn)公司有權(quán)解除合同并要求王某承擔(dān)違約責(zé)任。本案中銀行已經(jīng)出具了不予受理王某貸款申請(qǐng)的證明，在此情況下，經(jīng)房地產(chǎn)公司催告，王某仍未支付剩余房款，已構(gòu)成違約，案件審理過程中，王某又提出找其他銀行申請(qǐng)貸款但未提交相關(guān)證據(jù)，房地產(chǎn)公司認(rèn)為逾期時(shí)間較長(zhǎng)不同意改方案，至此本案合同目的不能實(shí)現(xiàn)，法院依法判決解除購(gòu)房合同。
按照合同約定，因購(gòu)房者違約，房地產(chǎn)公司除單方主張解除合同外，還可以要求購(gòu)買者承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。本案中，房地產(chǎn)公司以合同約定主張被告王某按總房?jī)r(jià)款的20%賠償其損失，王某認(rèn)為過高，并且房地產(chǎn)公司也未提供證據(jù)證明其實(shí)際損失，因此法院經(jīng)審查予以調(diào)整，依法酌定以中國(guó)人民銀行同期貸款基準(zhǔn)年利率4.35%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，以未付款項(xiàng)為基數(shù)，自2018年3月27日起至房地產(chǎn)公司主張解除合同之日止的利息，由王某承擔(dān)賠償損失。
法官說法
房產(chǎn)在家庭財(cái)產(chǎn)中占有很大比重，對(duì)人們的生活會(huì)產(chǎn)生較大影響。近年來，商品房買賣合同糾紛案件頻發(fā)，作為房地產(chǎn)公司，應(yīng)該積極主動(dòng)向購(gòu)房者做好貸款政策的提示，做好貸款申請(qǐng)有關(guān)材料的指導(dǎo)；作為購(gòu)房者，在購(gòu)房過程中應(yīng)多留心、多注意，仔細(xì)審查合同有關(guān)條款，充分認(rèn)識(shí)自身應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，對(duì)本人貸款條件有充分的預(yù)期，在貸款審批遇到問題時(shí)，主動(dòng)與房地產(chǎn)公司協(xié)商處理，積極提出繼續(xù)履行合同的方案，爭(zhēng)取對(duì)方的理解配合，促成合同的履行。