房地產(chǎn)融資形式多種多樣,從拿地保證金融資、股權(quán)SPV融資、拿地后的前期融資、開發(fā)貸融資,到項目工程款支付的ABS融資,加上總部層面的債券融資等,各種資金通過各種途徑流入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。作為區(qū)域或者城市公司財務(wù)人員,通常覺得開發(fā)貸屬于最常規(guī)的融資業(yè)務(wù),屬于輕車熟路業(yè)務(wù),不存在太大難度和太多障礙,但實際操作中,我們發(fā)現(xiàn)還會存在各種各樣的問題都需要事先溝通清楚,否則可能影響業(yè)務(wù)落地效果甚至影響融資的成敗。今天我們就系統(tǒng)談?wù)勩y行開發(fā)貸款業(yè)務(wù)操作中的要求及與銀行需溝通事項。

NO.01 概念及意義

什么是開發(fā)貸?意義幾何?

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于商品房開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè),尤其近年來,房企為了銷售排行不掉隊,利用融資迅速做大規(guī)模的訴求十分強烈,而銀行開發(fā)貸款作為成本相對較低的融資,是地產(chǎn)公司最歡迎融資渠道,是“兵家必爭之地”。

NO.02 前提要求

開發(fā)貸的條件要求是什么?

開發(fā)貸要實現(xiàn)投放,必須要滿足我們通常所說的“432”標(biāo)準(zhǔn),即:

四證齊全:即“國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證”在貸款投放時必須取得;

30%自有資金:項目總投資額的30%必須是開發(fā)商自己投入;

二級開發(fā)資質(zhì):融資主體或其控股股東至少擁有二級以上(包括二級)的開發(fā)資質(zhì)

NO.03 前置準(zhǔn)備

投資決策階段注意什么?

雖然銀監(jiān)會沒有明確要求,但商業(yè)銀行對項目所在區(qū)位是有限制的,所以拿地前要與銀行進(jìn)行溝通,尤其遠(yuǎn)郊或者四五六線城市要提前做好溝通,是否能做開發(fā)貸,是否能拿到低成本開發(fā)貸,避免投資測算時的融資不能實現(xiàn)或者不能按照既定成本實現(xiàn),直接影響項目的ROE及股東IRR指標(biāo),導(dǎo)致項目未預(yù)售即面臨不利局面。

NO.04 談判要點

開發(fā)貸談判注意什么?

2.利率:根據(jù)融資主體及其控股股東的資信狀況,銀行會做相應(yīng)的定價,但不同銀行的利率水平受其行內(nèi)FTP的影響,會存在一定差異。具體來說,四大行貸款利率相對較低,得益于其攬儲優(yōu)勢,但貸款審批及監(jiān)管相對嚴(yán)苛;股份制銀行資金價格整體略高,但也具備與四大行競爭的能力,其政策相對靈活;當(dāng)?shù)爻巧绦?,很多都有?dāng)?shù)貒Y委控股或參股,在本地銀監(jiān)機構(gòu)具有良好的關(guān)系,其靈活度可能更高,包括后面談的放款進(jìn)度、貸后管理等都會具有一些優(yōu)勢,但天下沒有免費午餐,貸款利率會更高;

資金利用效率決定開發(fā)貸的真實成本,

1. 前端提款:授信金額、首筆提款金額、提取期限以及路徑

(3)提取期限:首筆融資提款時間一般要在取得施工證后一個月內(nèi),第二筆提款對工程形象進(jìn)度要求是什么?是否可以通過提高授信,提高首筆提款比例,一次性將擬投放額度全部投放用足土地抵押值;

2.后端回款:銷售回款是否嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行封閉管理,銷售回款從監(jiān)管賬戶提取后,能否在清償貸款前為股東所用,這關(guān)系到資金的使用效率,影響真實的融資成本,最壞的情況就是銷售回款封閉給銀行做貢獻(xiàn),貸款支付利息給銀行做業(yè)績,這種情況要堅決杜絕。退一步講,為了貸后管理及監(jiān)管要求,可以滿足關(guān)鍵時點資金留在項目,但不能成為常態(tài),如果資金閑置且不能為股東所用,就要溝通歸開發(fā)貸;

3.存量資金收益:監(jiān)管賬戶資金一般會滯留在放款銀行,這部分資金收益,也影響企業(yè)真實融資成本,能否做協(xié)定存款,協(xié)定利率能否進(jìn)行上浮,都會影響企業(yè)最終真實成本,需要在談合作時溝通清楚。

總 結(jié)

談判目的:是要獲取成本低、期限寬松、資金投放進(jìn)度快、無需額外增信、貸款管理寬松的資金,但這幾個條件同時滿足并不容易,銀行也會將其資產(chǎn)端和負(fù)債端的收益進(jìn)行綜合考慮,企業(yè)需要根據(jù)不同階段的不同訴求,選取適合自己的融資,比如,企業(yè)為了資金的靈活度和使用效率更高,可能會接受成本略高的融資;在項目銷售及回款都很順利的情況下,企業(yè)可能會將融資成本作為優(yōu)先考慮因素,在項目回款充足時進(jìn)行貸款償還。

談判思路:將企業(yè)手中資源整合后與銀行進(jìn)行溝通,監(jiān)管戶、后期的按揭合作都是能給銀行帶來收益的業(yè)務(wù),通過全面的資產(chǎn)負(fù)債端合作降低開發(fā)貸成本,提升資金使用效率。甚至可以將其他業(yè)務(wù)資源與銀行進(jìn)行對接,促成業(yè)務(wù)合作或者更好的合作;

信息充分:對合作銀行在所在區(qū)域的過往業(yè)務(wù)投放情況及口碑要有全面的了解,因為業(yè)務(wù)一旦開展,想要回頭就難了,避免上當(dāng)受騙被“關(guān)門打狗”。如遇見不能按約定進(jìn)行放款的,在條件允許情況下,可進(jìn)行替換;銷售回款使用嚴(yán)重受限的,須溝通提前還款,在極端情況下須做好還款準(zhǔn)備進(jìn)行魚死網(wǎng)破的談判,畢竟監(jiān)管部門真的介入,銀行的損失要達(dá)到企業(yè)的若干倍以上,圈內(nèi)口碑足以讓一個銀行在當(dāng)?shù)卮绮诫y行。

證件辦理

土地取得后,企業(yè)就要開始辦理各種證件,因為企業(yè)需要盡快取得相關(guān)證件才能實現(xiàn)放款。在這些證件辦理過程中,哪些與開發(fā)貸相關(guān)呢,財務(wù)人員需要與業(yè)務(wù)人員溝通好哪些事項呢?

1.工商信息

股東信息:控股股東的二級資質(zhì)問題要注意盡量滿足,如果是合營或者聯(lián)營項目,部分銀行要求穿透看上級股東都要滿足該條件;存在SPV融資的,需要注意,如果合作方股權(quán)比例大于50%,需要提前與合作方溝通盡快把該部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給項目實際股東且不要進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押;

注冊資本及實收資本:盡量做到項目總投資額的30%。這其實并不難,一般來講股東資金投入峰值,能達(dá)到項目總投資額的30%。如果股東出于稅務(wù)籌劃考慮,資金通過借款形式投入,那么提供給銀行財務(wù)報表時,要根據(jù)實質(zhì)重于形式原則將其調(diào)整至資本公積,視為股東投入,避免審批時額外的溝通成本;

資金路徑:注冊資本金以外其他投入,如不進(jìn)行計息或其他籌劃,也盡量由股東直接劃轉(zhuǎn)至項目,避免由其他關(guān)聯(lián)方劃轉(zhuǎn),因為部分風(fēng)控嚴(yán)格銀行認(rèn)為這不屬于股東投入,可能不滿足自有資金30%的要求,后期需各種證明,產(chǎn)生不必要麻煩;

2.立項信息

立項即固定資產(chǎn)投資項目備案登記表,表中的總投資金額是銀行確認(rèn)項目總投資額的重要依據(jù),這個金額一般由企業(yè)自行確定向?qū)徟块T不備案,部分城市要求委托第三方編制報告,但總體來講該金額屬于可溝通可協(xié)商可適度調(diào)整金額,這個金額要做足,上文提到了判斷項目資金需求的重要因素就是項目總投資額。

3.工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證:

一般來講一宗地對應(yīng)一個國土證、用地規(guī)劃許可證,對于開發(fā)貸來講,按期取得即可。

對開發(fā)貸影響較大的是施工許可證:施工許可證上的總包合同價格,限制了開發(fā)貸受托支付的最大金額,當(dāng)然如有其他工程可以做補充合同,但需要進(jìn)一步說明其合理性;施工許可證上的建設(shè)規(guī)模,可以看出取得施工許可證部分占項目總建設(shè)面積的比例,影響可以放款的金額占整體貸款金額的比例。所以建議項目整體同步或者盡快全部取得施工許可證,保證首筆放款的金額。而要全部取得施工證,就要求項目要同步取得地塊所有工程規(guī)劃許可證。

抵押辦理

掌握外部政策:

房地產(chǎn)信用開發(fā)貸在很多城市是不允許的,所以任你資信再好,抵押也必不可免,了解清楚當(dāng)?shù)氐盅赫叻浅V匾?。取得預(yù)售證后是否可以抵押,不同城市實操中存在差異,如不可以那么留給開發(fā)商的抵押時間僅剩下辦理施工證后至取得預(yù)售證前短短的一兩個月時間;外部政策必須先搞明白,這關(guān)系到內(nèi)部工作安排;

做好內(nèi)部安排:

抵押是辦理國土證抵押,辦理預(yù)售許可證也需要國土證,內(nèi)部一定要做好溝通,避免同時需要一個證件的時間沖突。一般來講,開發(fā)貸如果三證審批后簽訂合同,辦理完施工證盡快辦理抵押手續(xù),不會與預(yù)售許可證的辦理時間沖突;一旦出現(xiàn)溝通的延遲與融資方案額外條件審批就可能與預(yù)售許可證的辦理時間沖突,這時候就面臨決策,針對抵押政策及業(yè)績需求決定誰給誰讓路。所以一定要倒排時間表,按期完成各項工作,確保抵押如期完成,至于非重要細(xì)節(jié),可在放款前溝通完畢,不影響項目正常推進(jìn)。

乙方溝通

貸后管理