低息預(yù)期推動房貸利率“換錨”

王先生說,他2014年購房,貸款總額為85萬元,當(dāng)時貸款是按照基準(zhǔn)利率4.9%來計算房貸利息,每月還款4500多元。“銀行通知,如果要換成LPR定價,就要在8月31日前完成?!蓖跸壬f,在了解相關(guān)政策后,他認(rèn)為從長期來看,LPR定價將引導(dǎo)利率下行。“和固定利率相比,換成LPR浮動定價,我的房貸利率計算方式就變成LPR+0.1%,長期看,LPR還會降,購房者應(yīng)該不會吃虧,所以就轉(zhuǎn)換成LPR定價了?!?

去年8月至今,人民銀行已發(fā)布12次LPR,與個人住房貸款利率掛鉤的5年期以上LPR由首期的4.85%降至目前的4.65%。僅今年以來,5年期以上LPR就已兩次下調(diào),較去年末累計下調(diào)了15個基點。

融360對全國41個重點城市674家銀行分支機構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,7月(數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2020年6月20日至2020年7月17日),全國首套房貸款平均利率則為5.26%,環(huán)比下調(diào)2BP;二套房貸款平均利率為5.58%,均環(huán)比下降2BP。

根據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù),全國首套房貸利率較去年底下降28BP,二套房貸利率較去年底下降27BP,降幅均遠(yuǎn)超過5年期LPR降幅。

中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,2020年7月20日貸款市場報價利率(LPR)1年期LPR為3.85%,5年期以上LPR為4.65%,與上個月持平。

低息環(huán)境利于房企下半年去庫存

盡管最新一期5年期以上LPR并未變化,但這并沒有讓購房者太過擔(dān)心。在上海浦東新區(qū)一處在售樓盤看房的市民方小姐說,“貸款我要貸30年的,肯定不會因為幾個月的情況就讓自己心理產(chǎn)生太大波動,還是要看長期,長期合算就好了呀?!?

進入下半年以來,杭州、寧波、東莞、深圳等城市已經(jīng)開始收緊樓市調(diào)控政策,尤其是深圳的“715新政”堪稱深圳最嚴(yán)樓市調(diào)控政策。7月15日,深圳住建局等8部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,涉及限購、信貸政策、稅收政策、豪宅認(rèn)定、熱點樓盤銷售、網(wǎng)簽管理、二手房交易信息披露和樓市違規(guī)現(xiàn)象處理八個方面。

58同城、安居客近日發(fā)布2020年《7月國民安居指數(shù)報告》顯示,7月,全國重點監(jiān)測67城新房在線均價16458元/㎡,環(huán)比上漲0.04%,其中36城新房在線均價環(huán)比上漲。全國重點監(jiān)測67城的二手房掛牌均價15597元/㎡,環(huán)比上漲0.54%,有50城二手房掛牌均價出現(xiàn)環(huán)比上漲情形。相較上月,7月份房地產(chǎn)市場找房熱度有所回升,總體波動不大;購房者信心指數(shù)環(huán)比上漲3.1%。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦說,“房住不炒”和“嚴(yán)禁消費貸資金違規(guī)流入樓市”近期被監(jiān)管部門頻頻提起,再加上前期全國房貸利率今年已累計下行了20多個BP,遠(yuǎn)超過LPR降幅,各地市場利率定價自律組織大概率會在房貸利率加點數(shù)調(diào)降上更加謹(jǐn)慎,未來房貸利率可能會在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上小幅波動。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波說,從轉(zhuǎn)換后的效果來看,在流動性放松的大背景下,目前利率雖然三個月未有調(diào)整,但未來整體下行的動力依然較強,因此轉(zhuǎn)換為LPR方式,大概率上會在中短期內(nèi)利于購房者,但從長遠(yuǎn)來看,LPR本身體現(xiàn)出更強的市場化,因此整體房貸利率會更貼近于市場水平。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進說,鑒于當(dāng)前利率數(shù)據(jù)總體較低,所以依然說明下半年以低息為導(dǎo)向。從實際情況看,有幾個內(nèi)容值得注意。第一、下半年依然是房企積極去庫存的重要階段,此類去庫存依然需要借助此類低息政策來進行。第二、銀保監(jiān)會此前也明確強調(diào)了對貸款資金的管控,后續(xù)在消化此類LPR利率政策方面,建議進一步強化資金管控,尤其是要防范各類非房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款資金進入房地產(chǎn)市場。